中报现场｜绿城服务管理层：下半年面临的困难可能更大，预计到年底账面现金会有进一步增加

日前，绿城服务发布2024年中期业绩公告。

报告期内，公司实现收入90.68亿元，同比增长10.6%；毛利达到17.44亿元，同比增长14.0%；毛利率为19.2%，同比上升0.5个百分点；核心经营利润为8.93亿元，同比增长25.8%；期内利润为5.23亿元，同比增长21.0%；归母净利润为5.05亿元，同比增长21.5%。

“市场竞争并不可怕，可怕的是没有竞争。”在今日（8月26日）召开的投资者业绩会上，绿城服务董事会主席杨掌法指出，只有差异化的竞争，满足不同客户不同需求，才是高质量发展的基本要素。绿城服务围绕服务的差异化，提供了更多内容分层分级的服务体系，能够更好地为业主提供服务，满足各方面需求。

科技服务收入连降

2024年上半年，绿城服务收入为90.68亿元，同比增长10.6%，但这一增速已连续5年走低，从2020年的20.12%降至10.8%。

具体到业务板块，绿城服务收入主要来自物业服务、园区服务、咨询服务、科技服务四个板块。其中，物业服务期内收入60.19亿元，占总收入比重为66.4%，同比增长14.6%；园区服务收入17.58亿元，占比19.4%，同比增长6.1%；咨询服务收入11.33亿元，占比12.5%，同比增长5.3%。

作为近年来公司“多轮驱动”的重要业务之一，科技服务一直被绿城服务寄予厚望，并提出了“到2025年实现科技服务收入25亿元，占比5%”的目标，但从目前的结果来看，科技服务的收入规模在不断下降。2023年底时该业务收入4.28亿元，占整体收入2.5%，同比下降12.6%。而今年上半年，该项收入进一步下滑至1.59亿元，占比1.8%，同比下降25.5%；毛利6150万元，与2023年同期的7810万元相比下降21.3%。

对此，绿城服务解释称系主要受国内市场环境及房地产行业环境影响，部分签约业务因委托方要求等原因出现了延期执行情况，客户需求也发生了变化，公司主动调整了产品结构。

2024年上半年，绿城服务收入增长主要得益于在管规模的扩张。截至报告期末，绿城服务在管面积约4.82亿平方米，净增加6720万平方米，同比增长16.2%；储备面积约3.58亿平方米，同比下降5.7%，“主要由于储备面积的交付以及对部分非核心城市及存在交付风险的储备项目进行了主动退出。”

从分布区域来看，长三角仍是深耕区域，在管面积占比达35.4%；大杭州、环渤海经济圈区域分别占比17.2%、15.7%；宁波、其他区域占比有所下降。

报告期内，绿城服务录得毛利17.44亿元，同比增长14.0%；毛利率为19.2%，同比上升0.5个百分点。相较于近期已公布业绩的多家物企如碧桂园服务21.2%、保利物业20.46%、越秀服务25.9%等，公司毛利率依然不及同梯队其他企业。

在今日业绩会上，公司管理层指出，2024年毛利率目标改善不低于0.5个百分点，“下半年公司面临的困难和难度系数可能会更大，但会全面延续实现核心经营利润增速大于20%的指引，实现管费下降至少0.5个百分点，毛利提升0.5个百分点以上。”

值得注意的是，在2020年业绩会时，杨掌法曾提出“公司5年整体营收翻5倍”的目标，其当年营收首破百亿元达到101.06亿元，但从目前的情况看，距离目标尚远。

进一步加强应收账款回款工作

绿城服务上半年核心经营利润8.9亿元，归母净利润5.1亿元，同比增长21.5%，对此，公司管理层表示，这主要源于提质增效、聚焦发展和能力再造。

尽管公司多项财务指标均在增长，但净利率低的问题依旧未解，仅5.8%，而据机构统计，大型物企平均净利率6.7%。

报告期内，公司现金及现金等价物约30.27亿元，较2023年底的45.31亿元下降33.2%。绿城服务解释称主要是公司为了提高资金收益率，将部分流动资金转存为定期存款。截至报告期末，公司定期存款12.83亿元，较2023年12月31日的3.73亿元增加243.5%。

在业绩会上，管理层对此也坦言，公司半年度的现金比去年底下降，主要跟行业季节性的收款波动相关，公司回款现金流的增长主要集中在下半年以及年底；公司在2023年下半年到2024年上半年之间进行了合计2.1亿元规模的回购，对公司现金也有消耗。

除此之外，公司贸易及其他应收款项达62.8亿元，相较于去年同期的51.14亿元增加了22.8%，绿城服务表示，主要由于业务规模增长带来的应收款余额的增长，期内公司进一步加强了对回款的考核及管控。

随着应收账款余额的增加，公司减值准备也在同步增加，期内贸易及其他应收款项的预期信贷损失为1.44亿元，较2023年同期的1.16亿元增长24.4%。

管理层表示，2024年下半年，公司会进一步加强预售管理和应收账款的回款工作。预计到今年年底公司账面现金会有进一步增加，跟去年底相比有15%以上的增幅。

“行业离真正完全的市场竞争还有很远的距离，当前大部分物企都隶属于房地产母公司旗下，要完全市场化还是有一定难度。”杨掌法指出，外拓市场竞争的格局会越来越开放，越来越市场化，服务需求会越来越多，服务要求也会越来高，关键在于修炼自身内功，“持续看好行业未来，现在这个阶段对绿城服务来说是一个最好的窗口期。”