绿城管理：提升经营兑现度 | 业绩会实录

乐居财经 王敏8月26日，绿城管理控股举行2024年中期业绩发布会，绿城管理董事会联席主席、非执行董事郭佳峰，绿城管理执行董事、行政总裁王俊峰，绿城管理副总裁程敏出席。

2024年上半年完成54个项目交付，交付面积654.5万平方米，半年度为29900+户业主兑现确幸美好生活，政府代建累计交付近5650 万平方米，现正为23万户原住民打造梦想家园。

上半年，在手订单建筑面积122.8百万平方米，可售货值8920亿元，订单底仓充实。四大核心城市圈订单建筑面职约92.8百万平方米，占总在手订单建筑面职的75.5%。

转化方面，在手订单待启动建设的有58.7百万平方米，占47.8%，持续转化可保障业绩稳健。

在手订单中，毛利更高的商业代建占比73.4%，高效开发可支撑利润增长。

1、如何看待代建行业当下的竞争格局？

王俊峰：目前，代建行业竞争是明显加剧的，因为有大量房企转入了代建的赛道。

同时，代建的集中度也是有明显的提升，机构数据显示，Top10的代建企业的门槛增长量超30%，前5名代建企业的整个市场占有率已近50%。绿城管理去年到今年上半年1700多万方的拓展量是第二名的8.4倍，所以行业的集中度越来越高，这个趋势现在是非常明显的。

现在的竞争越来越激烈当中里面，必将面临一些优胜劣汰，而且这个速度可能会越来越快。而在这样一轮的竞争当中里面，绿城管理会得到进一步的发展。

2、新拓订单增速、代建费收款、代建行业发展预期如何？

程敏：今年代建行业出现了一个变化，呈现出非常明显的规模增速下降放缓、费率下降的态势。据据中国指数研究院统计，今年上半年代建企业新签全口径代建面积同比仅增3%，远低于去年56%的增速。传统代建业务签约量同比下降11%，行业进入低速增长阶段。

尽管房地产市场调整导致代建行业增速放缓，绿城管理上半年新拓订单规模仍保持行业领先，新签合约总建面1746万方，同比增长1.1%，市场占有率稳定保持20%以上的高位水平。

3、上半年城市合伙人百川计划成果显著，新增400多位合伙人，带来1000个以上的有效项目信息，其中有多少面积已经多少面积已经或者未来有落地的空间？

王俊峰：“百川计划”推行到现在为止，取得了比较好的效果。“百川计划”一是希望通过其能够吸引一些相应的优秀人才到管理集团这边来，包括上市公司、区域公司、一部分项目；

第二个，也是希望能够吸引一些有相应合作资源的合作者，跟绿城管理来共同进行合作。

第三，能够收集更多的项目信息。所以“百川计划”其实是绿城管理引进人才、然后合作者以及合作项目。

“百川计划”的推进对绿城管理会发挥越来越好的作用。其是集团一个战略性的工作内容或工作方向，会持续的去推进，也会有越来越多的成果会落地。

4、代建费收款下降的对策以及未来的趋势，公司的毛利率净利率未来的趋势应该如何判断？包括报表的毛利率以及当前获取订单的一个毛利率分别是多少？和去年报表的毛利率相比的情况预期如何？

程敏：上半年公司代建费收款的下降，主要受委托方资金压力和市场环境变化等影响。未来绿城管理会和委托方站在一起，积极改善项目经营、提升去化、协调资源赋能，在帮助委托方共渡难关的同事，确保公司代建收益，实现双赢。

公司已制定系列制度措施改善代建费收款情况，密切关注客户回款进展，并加强与客户沟通和账款管理，通过强化项目经营兑现度考核、增设收款激励政策等方式，积极改善代建费收款情况；同时通过票据、ABS保理等多形式回款，有效加强代建费收款的及时性。公司预估下半年应收账款会有所好转，全年应收账款增速将有所降低，有利于改善经营性现金流。

2024年上半年，绿城管理毛利率为51.5%，净利润率为29.4%，与去年同期基本持平。其中，作为公司最大的收入和利润来源，商业代建毛利率约54.2%，较上期增加2.7%。未来公司将持续拓展端优选区域、筛选优质项目合作、提高项目经营兑现度和强化资源整合能力等措施，努力保持毛利率及净利率领先行业平均水平。

虽然房地产市场的深度调整对代建行业造成一定冲击，但这种局面是阶段性的，从中长期看，代建行业仍有较大发展空间和机会，绿城管理也能保持相应的市场规模和行业地位。

5、下半年业绩是否有望提升？能否满足业绩指引？

王俊峰：考虑到目前整个市场还处于波动当中，预估今年绿城管理整个业绩情况应该相对会比较稳定。目前更关注获得的项目本身的质地，经营的稳健和安全，以及自身管理能力兑现能力的提升等。

当下，第一，绿城管理还是要聚焦整个市场策略，要持续地进行数据深耕，推行百川计划、大客户计划，要确保市场战略，确保绿城管理的第一顺位。

第二，在这个阶段当中，绿城管理更加要注重自身能力的提升、效益的提升、经营兑现度的提升。

第三，绿城管理也要发挥现在本身的一个平台优势，积极探索现在新的一些业务模式，寻找新的业务增长点。

未来，绿城管理应该会得到一个很好的发展。

6、如何看待代建行业未来的发展趋势？

郭佳峰：从短期看，目前代建行业出现的规模增速放缓，这个是总体对房地产市场的规模放缓。所以在这样一个背景下，代建行业总的蛋糕是在减少的、开发量在减少。

从中长期来看，对代建行业非常有信心，仍然是有比较大的成长的空间。预计年内房地产的市场可能会在政策的不断的推动下，会有一些筑底企稳。随着市场端的企稳，委托方的观望以及拿地的站稳，在这样背景下面，代建的一个需求跟机会也会增加。

代建行业今年出现的增速放缓、规模承压的现象是阶段性的。根据机构估算，未来房地产市场稳定后，每年新房市场规模大概在8~10亿平方米左右，取中间值9亿。按照发达国家的代建参与度，大概有30%是委托代建，所以新房市场每年有2~3亿平方米的代建业务空间，去年代建规模才1.8万亿，所以按1.8亿平方米，所以中长期代建行业的业务需求还是很大，它的生存空间、上升空间还是很充裕。

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