温州试水盘活存量土地

经济观察网 记者 田国宝 8月14日，浙江省温州市苍南县的房地产项目——江山宸庐迎来了一批特别的客人，这批由住建部退休干部及相关智库专家组成的课题组成员，从北京而来，主要为了调研江山宸庐的共建模式。

从2023年初开始，在苍南，房地产企业和当地城投公司合作共建，旨在盘活城投公司手中的存量土地，目前双方合作的项目达到10个，既包括商品房、保障房，也涉及保交楼项目。

一位当地官方人士称，共建的价值在于以“好房子”的标准提供市场需要的产品，带动当地房地产成交，进而维持房地产市场稳定。

江山宸庐是合作试点项目之一，自今年5月以来，先后开盘了商铺、高层和叠墅，去化率超过90%。

上述官方人士说，“我们的着眼点不是一块地”，更重要的是确保土地财政收入稳定，原来是卖面粉，现在面粉不好卖了，那就做成好吃的面包卖。

共建

江山宸庐的开发商是苍南县蓝绿泽航企业管理有限公司（下称“蓝绿泽航”）。2023年10月，蓝绿泽航以7.3亿元获得项目用地，楼面价为7061元/平方米。目前项目销售均价为1.6万元/平方米。

苍南县城市投资集团有限公司（下称“苍南城投”）持有蓝绿泽航90%的股份，蓝绿双城控股有限公司（下称“蓝绿双城”）持股10%。来自苍南城投的陈敏担任蓝绿泽航的法人及总经理，蓝绿双城没有派驻董事和高管。

蓝绿泽航没有操盘江山宸庐项目，拿到项目后，通过公开招标将项目经营管理权委托给浙江玉苍蓝绿城市发展有限公司（下称“玉苍蓝绿”）。项目在投资（重资产）和经营（轻资产）上进行了分离。

玉苍蓝绿由蓝绿双城持股51%，苍南城投持股49%。蓝绿双城总裁姚光叶担任董事长，副董事长顾建明担任总经理，苍南城投的两位代表分别担任董事和监事。顾建明也是苍南共建的主要推动者之一。

持有重资产的蓝绿泽航，苍南城投处于完全控制地位；而进行轻资产经营的玉苍蓝绿则由蓝绿双城控股。这一股权比例设置是双方设计后的结果。

玉苍蓝绿的一位人士告诉经济观察网，玉苍蓝绿负责项目操盘，按照合同金额的3%收取管理费。此外，在项目开发中，重资产方还会根据成本支出、销售回款、项目利润等指标的浮动情况，对玉苍蓝绿进行相应奖惩。

顾建明说，蓝绿双城在重资产公司的持股比例根据实际投入确定，但要确保苍南城投的绝对控股地位；在轻资产公司中，蓝绿双城处于控股地位，这也是双方达成合作的必要条件之一。

蓝绿双城参股但不控股重资产公司，一方面是因为重资产公司是项目受益主体；另一方面是为了将自身利益与项目深度绑定，表达合作的诚意。

“你一毛钱不投入，怎么让对方相信你是在认真做事？”上述玉苍蓝绿人士表示，对蓝绿双城来说，如果项目操盘成功，可以获得项目分红收益；一旦失败，需要承担相应损失，不似轻资产代建模式那样旱涝保收。

蓝绿双城对轻资产公司绝对控股则是为了更好地发挥专业能力，提升项目经营效率和效益。对合资公司来说，谁控股意味着未来将按照谁的模式运作。

合作

蓝绿双城与苍南县政府最早接触是在2022年。彼时，温州市有多个恒大项目烂尾。在保交楼政策下，蓝绿双城先后接下乐清和苍南等地的多个恒大项目，双方合作的云起春晖即为恒大的保交楼项目。

在这一过程中，苍南县政府对蓝绿双城提出的共建模式表现出兴趣。从2023年1月开始，苍南县政府多次组织相关职能部门进行考察论证。

2023年3月，苍南城投与蓝绿双城签订合作方案；2023年9月，双方正式签署战略合作协议。2023年12月，苍南城投和蓝绿双城先后合资成立重资产平台和轻资产平台。

2024年1月，苍南县政府将“推行共建共享新模式”列入年度重点工作，并成立了“共享共建”相关办公室，由住建局局长担任办公室主任。

2024年3月，苍南县委、苍南县政府、苍南县人大、苍南县政协等权力机关共同决策，将一系列项目经营管理权通过招标方式交给玉苍蓝绿，同时将双方合作项目相关权限下放给苍南城投。

上述玉苍蓝绿人士说，将涉及市场层面的决策权下放，项目公司可以根据当前市场形势推出促销活动，避免“事事汇报、事事审批”造成项目错失去化契机。

上述合资公司人士告诉经济观察网，苍南有20万人在外地经商，有回乡置业的传统，春节是房地产传统销售旺季，如果项目营销层面没有灵活的决策机制，很容易错失市场机遇。

截至目前，苍南城投与蓝绿双城合作的项目达到10个，可售面积81万平方米，可售货值超过百亿元。

盘活存量

一位代建行业人士告诉经济观察网，他所在公司初步统计，近年各地城投公司兜底拿地的总货值大约在20万亿元到25万亿元，其中处于开工状态的货值占比大约在四分之一。

如何盘活存量土地，成为各个城市城投公司不得不面对的难题。对城投公司来说，项目开工的风险更大。因为项目开工，城投公司需要大量资金投入，一旦项目销售遇阻，不仅土地没有盘活，投入的资金也沉淀在项目上，会加剧城投公司的流动性风险。

在共建模式下，苍南城投和蓝绿双城将区域范围建设用地主要划分为三类。

第一类是位置相对较好，市场欢迎度较高的地块。这类地块在土地市场较受欢迎，优先出让给其他房地产企业。

第二类是位置相对较好，但并不被其他房企青睐的土地。这类土地由合资公司兜底开发，目前是苍南城投和蓝绿双城合作的重点。

第三类是当前市场价值较小的地块，以增量带动存量。先开发周边位置相对较好的增量土地，通过“好房子”标准及较好的学区、医疗、交通等公共配套做大区域价值，以此提升存量土地的价值。

以江山宸庐为例，通过共建，苍南城投可以获得三笔进账。第一笔是土地出让金，第二笔是项目开发收入，第三笔是轻资产公司的利润分成。在上述官方人士看来，通过共建，城投公司最大限度实现了土地利益最大化。

探索 “好房子”

截至目前，在构建房地产发展新模式、因城施策等政策指导下，全国已经有超过20个城市对原有的房地产建筑标准进行调整，为建造“好房子”释放了政策空间。

上述合资公司人士介绍，建筑标准主要由地级城市制定，不同城市的建筑标准差异相对较大，在实际开发中，需要结合当地标准设计出符合当地市场需求的好产品。玉苍蓝绿主要从以下几个方面入手。

第一是增加层高，在原来的建筑标准体系下，住宅层高为2.8米左右，按照部分城市“好房子”的新标准，层高可以增加至3米到3.2米左右，一定程度增加了居住的舒适度。

第二是增加阳台面积，原来一套房子的阳台面积不能超过建筑面积的10%。部分城市建筑标准调整后，阳台面积可以增加到20%到25%。通过做大阳台面积可以提高套内使用面积。

第三是增加房子的挑空。房子交付后，业主可以将挑空部分封闭，从而增加套内使用面积。

一位蓝绿双城的人士介绍，在苍南试点项目中，部分项目的得房率可以达到120%—130%。

同样一套100平方米的住宅，原来房子的使用面积只有80平方米，而新标准的房子可以达到120平方米。如果按照3万元/平方米计算，同样使用面积的房子，现在与原来相比，相当于打了六折。虽然房价没有下降，但从购房者的角度来看，房子更具性价比了。

上述玉苍蓝绿人士告诉经济观察网，在当前形势下，对得房率较高项目的批复，政府还有所顾忌。这类项目一旦大量入市，意味着原来的项目去化将变得更难；如果只批给城投而忽视其他房企，也会引发公平性的争议。

该人士介绍，随着新项目陆续入市，未来苍南城投供给的房子在苍南新房市场占比将超过40%，对当地房地产市场会有更大的影响。

第一，可以根据市场实际情况统一调配供货节奏。

第二，将土地市场与房地产市场联动起来。

第三，通过“好房子”将当地房地产市场稳定下来，就可以保持当地土地市场的稳定性，也就一定程度保证了当地财政的稳定性。

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田国宝经济观察报部门主任

不动产开发报道部主任兼高级记者
主要关注房地产、产业园区、双创及物业等领域。擅长深度报道和调查报道。