昆明土地市场有点怪，先上车后买票，难道就是图账面好看？

最近，西山区连续挂牌出让草海片区的住宅地块，截至本文发稿时，已经挂牌的土块有4宗，总面积149亩。这几宗土地条件不错，容积率不高，最高的才2.5，最低的只有1.6，都位于西福路两侧，距离草海只有500米，紧临前些年销售火热的金地云海一号、山海春风、华夏澜台府等豪宅项目。

这几宗土地刚刚上架时，因为位置、开发条件都很好，许多人以为昆明市打算拿几宗优质地块来激活土地市场，但仔细看土地出让文件才发现，这4宗土地其实都是安置房地块，更关键的是，4宗土地上的房子都基本盖好了，其中面积最大的KCXS2023-14号地块（63.2亩），甚至都已经交付入住了。

几个月前，福海街道举行交房仪式的岚福苑项目，就建在KCXS2023-14地块上。根据公开信息，岚福苑总共有900多套房，目前已经有部分业主入住了。从最新卫星地图上看，其他几个地块上的房子也差不多盖好了，估计很快就会交付。

房子都盖好了，土地才开始挂牌出让，就相当于无票乘车都要到终点了，才准备补票，这到底是咋回事？

最近挂牌出让的草海片区4宗土地，其实都属于西山区城中村改造37号片区，也即福海小村改造项目，该片区2009年就被纳入改造，由昆明轨道集团公司负责一级开发，回迁安置项目也由轨道集团下属的昆明地铁城市开发有限公司承担，2010年工程启动建设，但直到今年才开始交付，土地手续更是至今没有完善。

虽然安置房建设手续不全且拖拖拉拉，但草海的房地产开发却并不慢，轨道集团早就完成了拆迁地块的一级开发，2018年，包括福海小村地块在内的草海南岸1291亩土地公开拍卖，当年8月，金地、中铁诺德、华夏阳光和轨道集团自己拿下了其中的696亩；2019年，另外595亩也成功高价拍出，轨道公司作为一级开发企业也从土地交易中获得巨大收益。

然而，草海片区的土地一级开发虽然收益巨大，但对债务沉重的轨道公司来说并不能根本缓解资金压力，带来的后果就是本来应该由其完成的安置房建设一拖再拖，37号片区的安置房甚至只能在连土地都还没有取得，规划等手续也不具备的情况下先行建设施工。虽说这在昆明的城改项目中也并非孤例，但程序上的瑕疵是毋庸置疑的。

有人可能会问，就算安置房建设速度慢，难道不能先出让土地，好歹有了地再建设吗？道理是没错，昆明绝大多数安置房项目也是这么操作的，可是安置房建设用地毕竟也得花钱买，就算安置房地块便宜一些，但37号片区的安置房项目用地怎么也得好几亿吧。

根据近期已经挂牌的4宗土地的交易价格，149亩土地的起价总共要3.03亿，也不是个小数目。根据去年调整后的规划，37号片区的安置房住宅用地总共有5个地块235.2亩，这意味着接下来还有1宗约86.2亩的土地要挂牌出让，价格应该在1.5亿左右。

在37号片区的安置房都已开始交付后，建设用地的“补票”工作总算开始了，这还要亏去年开始执行的城改专项借款政策，今年初西山区有5个城改项目获得了政策性银行专项借款，其中福海小村申请的专项借款有11.26亿元，申请用途即为征地拆迁、安置过渡费及回迁安置房建设资金的支付。

不过，资金到位是一回事，这几宗安置房地块此时挂牌出让，恐怕也有让昆明市近期土地交易账面好看一点的考虑，因为虽然是安置房建设用地，但土地出让却是实打实的“招拍挂”，建设的也是商品房，土地出让收入也计入昆明市的政府性基金预算收入。

昆明市近期安置房都已交付，土地才挂牌出让的例子还不止37号片区这一例，7月份挂牌出让的度假区两宗住宅用地（122亩），土地用途是专项建设六甲盘龙村安置房，但其实房子已经盖好并交付（盘龙雅苑）。

这两宗土地的挂牌价格是2.45亿，加上37号片区已经挂牌的4宗安置房用地，以及很可能近期挂牌的37号片区另一宗安置房用地，总价格差不多有7个亿，账面上也算是笔不小的收入。