北京买房：理清思路，购房建议1273

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

孩子明年上学购房，预算600左右，目前主要看西城大椿天和陶白，大椿天主要看庄胜二期和椿树园。淘白主要看畅柳园、四平园、凯迪尚府，庄胜和凯迪新，但单价贵，椿树园、畅柳园和四平园旧，单价低。能买的基本是一居或小两居。

现在房市也不稳定，怕成接盘侠，这几个小区您分析分析优劣势，从保值角度，几个小区您建议购入哪个？

A：

1、我觉得还是先确定学区吧，然后再说房子。或者说是看注重哪方面，注重教育最好在陶白，注重房子就看大椿天。要不然这俩不太好相比，相当于问北京和天津的房子怎么选？不太好对比，还是先说重视什么吧。

2、在总价确定的情况下，一般来说哪个小区的溢价率都差不多，当然这得是学区内部的，跨区的就不一样了。现在应该是陶白贵些，因为学区相对热门，一直如此。

如果单从小区当然是庄胜了，这没什么说的。凯迪就一栋楼，这种产品很少有保值好的，全北京没有先例。而且这600万指的是庄胜的开间吧，保值也普通，否则都不会是现在这价格。优势是剔除学区溢价的话算性价比高的，劣势是升值普通，所以才显的性价比高的。

3、所以要我说就别非得追求这所谓的新了，这预算买不到合适的。相当于去LV买了件塑料背心，或者说去高档餐厅点了盘拍黄瓜，说牌子确实挺提气的，但未必能占到便宜。

600的预算在西城就是普通学区房，还是买大众产品吧。老小区无所谓，反正也没几个新的。高峰期过去之后就相当于学区价值降低，那居住价值就得重视了。

这就看具体房源吧，房子是用来住的，越宜居的越保值。小区无所谓新旧，维护的差不多的就行。老房的优势是基础部分保值稳定，占不到便宜也不吃亏。劣势就是老点儿呗，面子上没有新的好。

4、总之先确定学区，想好了孩子在哪儿上学。然后就看大众的普通小区吧，一开户型朝向等居住因素，二是算算溢价率，这种时候能买到溢价低的更好。

仅供参考。

二

Q:

我是丰台的拆迁户，有2+2+1三套房，就是地段和质量都不怎么样，实在不想住了。现在我想留下父母住的两居，然后卖掉这两套能卖600多万，拿这钱买在青龙湖的燕西华府如何？200多平的下跃700万出头，自住+保值+人大附学区，您有什么建议吗？

A：

1、燕西华府挺好的啊，环境好，小区也挺好，性价比相对高。但这小区是典型的自住为主，其他的想法不太好满足，期望值别太高。

2、这里是人大附的分校，但成绩不算太强，所以小区也就没成为学区房，不是太热门。或者说学校成绩在丰台还算不错的，放到北京市或东西海就相对中等了。

3、保值的话也普通，地段儿就相对偏远，当初就是因为有人大附丰台的加持才卖出的高价。但后来是学校成绩普通，其他配套也不强，那价格走势就偏弱了呗。

700万买200平，每平3万多，这价格像保值好的吗？十多年前还卖4万多呢，这么多年过去北京房价涨的少的都翻番了，高的能三四倍，这里反倒更便宜了。以后估计最好成绩是不再落后大盘，不是太容易。尤其又是下跃，这种产品的适应面窄，出手的时候不是太好卖。

4、总之房子是用来住的，还是多考虑居住体验吧，其他的都是附属品。如果注重保值就多关注地段儿，毕竟房产的价值由地段儿决定。学校的话则是考察以往成绩。

仅供参考。

三

Q:

能否帮我分析一下长阳半岛和首开花香四季这俩小区，预算四百。目前很喜欢长阳的南北通透三居户型，物业配套和学校都行，很宜居。首开花香四季位置更优，面积是81平米左右的，南向户型，地铁白盆窑比较近。辛苦您帮着看看后期前景如何，哪个小区更有优势。

A：

1、后期前景，都挺好的，哪边的规划都不错。所不同的就是丰科园的产业更强些，南部像这种产业区不多。而长阳则是更宜居，那么多的公园绿化，在市区是不可能的。所以看自己重视哪方面吧，两个板块各有所长。

2、哪个小区更有优势，这不是自己已经总结的挺好了吗？都有优劣，只看自己重视什么了。重视宜居那必定是长阳，重视地段儿才是丰科园呢。

或者这么说吧，这其实相当于市区老房与郊区新房的比较。长阳半岛是很不错的商品房，万科在北京的翻身仗，投入了很多的精力。花香四季则是带有政策性质的，排序在商品房之后，所以价格才不太贵的，优势就是地段儿。

3、再或者看自己过几年的打算吧，如果是长期自住轻易不置换了，那就是长阳半岛，毕竟房子是用来住的。如果是过几年有置换的想法，那最好是在丰科园，房产的价值由地段儿决定，然后才是产品性质。

仅供参考。

四

Q:

想向您咨询一下：手里有一套双井地区首城国际的小三居（90平），2012年购置，目前空置。孩子25年上小学，西城731前落户，但落户房产已出售，需要尽快迁出。目前的想法，是置换东城和平里或西城德胜的学区房，迁户入学。和平里离家相对较近，接送方便一些。德胜学区更好，接送不太方便，后续需要租房。

几个问题：

1、26年入学儿童数量明显减少，从保值、上学等角度综合考虑，和平里、德胜二者该怎么选？

2、和平里大多是老房，不考虑对口学校因素，像已购公房、商品房、回迁房该选哪种，具体小区可否推荐几个？德胜又该如何选？

3、置换程序上怎么操作更合适？谢谢指教！

A：

1、怎么选，基础部分的保值都一样，所差的就是学区溢价部分。那常规来讲就是德胜啊，如果是同等溢价率，那自然是好资源才什么时候都稀缺呢。另外是尽量选宜居的，毕竟房子是用来住的，学区功能减弱，人们都会更重视居住方面，越宜居的保值越好。另外算算溢价率，如果能买到低些的就更好。

2、理论上是首选商品房，然后是公房，在之后是保障房，最后是安置房和回迁房。但如果都是老房了就得看具体房源了，还是这话，房子是用来住的，越宜居的越保值。先做预算吧，有了总价才好说房子。

德胜当然是先看那几个豪宅了，这没什么说的，总价高的溢价率才相对低些。然后让中介算算溢价率，尽量选宜居的和溢价低的。这还是看预算吧，不同价位匹配的房源不一样。

3、现在的救市的行情就是尽量缩短空白期，能做到锁定目标房源后再卖房就更好，免得踏空。尽量别赌行情，赢了赢不过10%，输了就没谱儿了。

仅供参考。

五

Q:

您对丰台的三环新城了解吗？我是2016年买的4万，现在中介说跌了，最多6万了，而且还不好卖。那我有个想法，就是趁此时的行情换到望京，因为感觉那里跌的更多，有从9万跌到6万的了。从地段来讲望京怎么也比丰台强多了吧，您觉得这么置换合适吗？

我预算是500万左右，还是换同样的小两居就行，同时解决通勤问题。孩子上学不用考虑，高中住校了。

A：

1、三环新城，谈不上了解，只是知道一些而已。

2、哎呀，4万买的，跌了之后卖6万，有这种跌法儿吗？那我要说这话就是当年还卖3000多呢，现在怎么算啊？可以说当年开盘的时候卖3670，内部价到过3200。然后20年来涨涨跌跌，最高到过7万，现在能卖6万左右。

3、望京跌的更多，有可能吧，某些热门小区在前几年涨的多了，然后近些日子又是阿里搬家引发悲观情绪，部分房源有超跌的可能。但从9万跌到6万不太可能，跌幅接近30%了，没这么邪乎，估计是用得上高峰期最高价和现在的最低价比较的。

4、当然，如果真的是这种情况，或者说真有当时9万成交的房子现在6万出手，那就赶紧买下，肯定算捡漏儿。不过我是不太相信，哪个中介手机里都一堆投资客，真要有这种房源都未必能流到市面上来，早就内部消化了。

5、总之考察清楚吧，看看房源是否有硬伤，如果一切正常就买，但一定小心别被忽悠了，漏儿不是那么好捡的。

仅供参考。

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