央妈：房租有望稳步上涨，高于多数资产回报率

当市场不景气时，央行通常会出手干预，通过经济手段刺激经济，就像妈妈救‌‌‌孩子一样。

这次，央妈专门发了一份报告，孩子的“房租有望稳步上涨”。

8月9日，央行发布了《2024年第二季度中国货币政策执行报告》，对金融支持住房租赁产业的必要性和可行性进行了分析。

报告指出，疫情以来我国房租增长有所放缓，但随着经济的逐步恢复，长期看租金仍有望稳步上涨。租售比有望提升至3%以上，将高于多数资产回报率。

以下是《报告》提及住房租赁的部分内容。

央妈称，租金是影响住房价值的核心变量。

住房的价值主要受未来房租折现的影响，房子的居住属性和总体稳定的房租折现决定了房产的底价和基础，同时也会受未来房价涨跌预期的影响。

简单点说，除了居住外，房租是影响房子的价值主要因素。

所以，提高租金就相应增强了房子的价值。

“租售比”是衡量房子价值的指标。根据市场机构测算，一线城市租售比接近2%，二三线城市升至3%左右。

根据广州市房地产中介协会发布《2024年6月广州市住宅租金动态监测报告》，6月广州热门板块楼盘租金回报率最高为2.2%。

2024年6月热门板块楼盘租金回报率

广州作为一线城市，在四大一线城市中房价是垫底的，但租金也相对便宜，房租根据小区的所在区域、配套及小区新旧情况有所不同，但总体上租售比趋向于2%。

央妈称，过去十年我国CPI中房租分项年均上涨超1.2%，若假定未来仍能长期保持这样的租金增长率，相较于既定的购房成本，租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至3%以上，将高于多数资产回报率。

也就是说，由于租售比这个指标是静态的，租金及房价是动态的，目前房价已经下跌，假如租金上涨，那么房子的价值就提升了。

我们将租售比这个数据拉长来看。根据诸葛找房统计数据，对50城2019年至2024年上半年租金回报率进行对比。

得出一个结论：2024上半年重点50城租金回报率为2.03%，较上年上升0.07%，创自2019年以来新高，并跑赢当前四大行5年期存款利率（1.80%）。

租金上涨，关键还得看有没有人租。

这个倒可以放心，央妈说：住房租赁产业是未来房地产市场发展的重要方向。

从需求端看，近年来不仅是低收入群体，新市民或是刚毕业参加工作的青年人，对“好房子”的租赁需求也在上升。

根据市场机构测算，未来我国有租房需求的人口超2亿人，市场潜力较大。

从供给端看，越来越多的住房租赁企业进入市场，规模化、集约化经营，将有助于提供更优质、稳定的租赁住房服务。

目前，一线城市深圳、广州已经下场收储存量房。

7月29日，广州增城区中心城区公共租赁住房筹建项目公告发布，收购增城区中心城区（荔湖街、荔城街、增江街）范围内存量商品房筹集作为户籍家庭公共租赁住房，预算金额2000万元。

另一方面，全国也有超过30个城市推行收储存量房政策。

未来住房租赁产业肯定会走向成熟，那时我们回头看，对比其他资产回报率，投资房产可能就是现在最好的“理财产品”。

以上为个人观点，仅供参考。