老旧住宅即将迎来跌价潮？

今天这话题，听起来可能有点标题党，但别急，看完你就明白，这事儿真不是小题大做。很多老旧住宅可能要面临新一轮跌价，再不出手，以后可能更难脱手了。

我说的老旧住宅，就是那些实际居住价值不高的房子。

1.

什么消息这么有威力？

8月2日，住房城乡建设部的大佬在国新办发布会上放话，要依靠制度创新，提高房屋的安全韧性。怎么提高？来，敲黑板，划重点：

- 建立房屋定期体检制度，按房屋建造年代、功能类型确定体检频次，及时排查安全隐患。

- 建立房屋保险制度，用市场化手段完善工程质量和房屋安全监管。

- 建立房屋养老金制度，为房屋体检、维修、保险提供资金保障。

这些制度听起来很有必要。房子也会老，老了也会出问题。老旧房屋定期检查，确保安全，这是负责任的做法。

但问题来了，房屋体检这事，国外有现成的模式吗？我查了查，美国、英国、德国都没查到有国家层面规定的定期房屋体检制度。日本倒是有，但主要是为了防震，而且只针对公共设施。

看来，这可能是我们的独创，难怪要强调“制度创新”！

2.

这新闻不是孤立的，得和6月的一条新闻结合起来看。当时，广州、深圳等十七个城市把“住房和城乡建设局”更名为“住房和城市更新局”。

名字变了，职能也变了。新局不仅肩负起原来住建局的职责，还增加了实施城市更新的工作。

这个变化背后，是房地产发展的转折：从增量发展转为存量发展，从数量增加转变为质量提升。这和国家强调的高质量发展总体方针是一致的。

高层已经做出判断，我国房地产市场供求关系发生了重大变化。说白了，就是楼市已经由卖方市场变成买方市场。

再往深了想，过去的大拆大建会逐渐消失，老旧小区改造将大规模涌现。这还只是住宅，城市层面还有大量的基础设施改造。

住房要更新，终归是好事。我住的老小区，今年就更换了水管、燃气管，部分单元还加装了电梯。虽然施工麻烦，但看得出政府是想为民办实事。

住房和城市更新局的设立，意味着更多老旧房屋将进行改造和更新，提高城市的整体品质和人居环境。

3.

说回今天的正题。房屋检查和维修既然很有必要，那又怎么会影响房价呢？

很多事情说起来都很有必要，但资源总归是有限的。经济学就是一门解决资源如何分配才能效用最大化的学科。

现在的问题是：钱从哪里来？

现有的住宅修缮，实行的是住宅专项维修资金制度。新房销售时买家缴纳这笔钱，然后随房子传递给二手房购买者。这笔钱平时是住建局代管，住宅公共区域出现问题时，物业可以申请使用。

但这制度也有问题，主要集中在资金使用上。严格审查的话效率太低，放宽审查的话容易出现资金被挪用滥用。

还有一个致命问题，这笔钱用光了怎么办？目前的规定，如果专项维修资金耗尽了，只有三个途径：业主补缴、物业垫付、向政府申请财政资金。这三个途径都不靠谱。

所以，新的房屋体检、保险、养老金制度，应该就是要解决现在制度的缺陷和漏洞。

4.

目前，按官方表述，资金的来源主要包括：财政出资、土地出让金、财政预算拨款、建设单位缴纳、个人缴纳等。

财政出资和拨款这事，暂时不指望了。土地出让金也不靠谱，未来土地出让金本身就会大幅减少。

建设单位缴纳又如何呢？开发商肯定会把这笔钱转移到房价里。但未来楼市如果以卖方市场为主，那么价格转移也不是件容易的事。

所以，到最后，还是房屋所有权人承担相应费用是最合情合理，也最可能发生的。谁的房子谁出钱，天经地义。

5.

这个政策一旦出台，老旧房屋的业主可能要承担额外的持有成本。反映到房价上，可能会在市场价的基础上再次下滑。

未来的房子，必定注重的是使用价值。那些居住不舒适甚至不适合住人的老破小，留在手里，小心鸡飞蛋打。#深度好文计划#

如果能看明白形势的老破住宅业主，趁现在房价跌得还不多，刚需还没晃过神儿来，学区房的名头还能唬住人，赶紧出手吧！