合肥计容新政后首个入市项目，实际得房率超90%

现如今，越来越多的开发商在大门、示范区、会所、地下车库等各方面“卷”，“最大会所”“超大泳池”等等，但后期这些“升级”“豪华”都需要购房者买单，根据第一房研究院AI楼市指数系统显示7月新房供应21.1万㎡，成交19.5万㎡，成交均价19909元/㎡，成交量环比下跌22.4%，同比下跌12.2%。说明现在购房者还是十分慎重，大多都是观望心理。而去除“外表”，“得房率”才是实打实的能给购房者角度获取利益，今天要给大家介绍的就是计容新政后首个入市项目，得房率超90%的——中海悦府。

数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统

NO.1|壹

超90%得房率

前不久合肥发布《合肥市优化调整建筑工程容积率计算规则等相关规划管理要求的通知》，根据文件，合肥新房容积率计算发生以下变化：放宽阳台、露台计容规则；扩展了社区公共休闲空间；控制车位、绿地率、住宅面宽等指标下限.

其中放宽阳台、露天计容规则中，赠送变多，层高基准提高，复式住宅可挑空30%：对于进深不大于2.4米，且投影面积小于套内面积比20%的正常标准阳台，不管封闭与否，均只计一半容积率，相当于赠送一半，而现行为24米以上建筑阳台不赠送，24米以下才赠送一半，且进深控制为2米内，得房率大大提高。楼层层高基准由3.6米提高到3.9米，此外，套内大于180㎡的复式住宅可设置不超套内面积30%的挑空。

简单地说，后期阳台的面积可以做到全屋建面的20%内，而且只算一半面积。

这对于购房者来说，是实际能得到的利益。

中海悦府做到了超90%的得房率，这对于市面上大多数的高层得房率在75%-85%，这对比还是非常吸引人的。

我们从户型来看下差别：

下图是合肥某楼盘的136m²户型，三室两厅，阳台做的是封闭阳台，四开间朝南，但可以看出厨房、餐厅的面积较小，中间通道面积浪费较多，外面的卫生间离东边的房间较远，可能不太方便。

再来看下中海悦府的136m²户型，首先做到的四室两厅两卫，两梯两户，餐厅、客厅、阳台相通，餐厅面积对比较大，主卧做到南北通，使用面积达到了约121m²，利用率较高。

户型图

NO.2丨贰

项目信息

2024年6月27日合肥土拍，中海地产竞得包河区BH202415号地块，成交单价1755万元/亩，总价79508.87万元，楼面价11966元/平方米，溢价率0.29%。

中海悦府位于包河区南二环路以南、包河大道以东。项目规划15-17F全系低密小高形态，两梯两户，而且只有136m²和166m²两个户型，且“无论封闭与否，阳台只计一半面积”的优势，目前项目已经开放了临时展厅，热度很高。

（166楼型示意过程稿）

看一下周边的配套情况：

区位图

教育方面：周边有合肥市第四十八中学(望湖校区)、合肥市第四十八中学(祁门路校区)、葛大店小学等优质教育资源。

交通方面：出门就是地铁1号线葛大店站，同时周边有南二环、龙川路、祁门路等主干道，横跨合肥东西。

商业方面：距离项目300米就是包河万象汇。

不利因素：但不得不说的一点是，项目西边紧邻南北一号高架、北侧为南二环和南北一号高架交接点，合肥内网交通最重要的枢纽之一，避免不了的是噪音问题。项目北边为待开发地块、东南角紧邻老旧小区，城市界面一般。

项目位于淝河板块，目前有9个主力在售、待售，3个新房待上市，分别是中海悦府，棠悦风华，中交九宸。在售的有保利·海上瑧悦、越秀•中寰天悦、朗拾森屿、招商四季臻邸、招商雍润府、中国铁建花语江南、皖投云启华章花园。

周边二手房价格，目前润城中心二手房均价2.8W/m²。

NO.3|叁

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