北京买房：理清思路，购房建议1269

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我最近在重点关注德胜，希望您帮忙分析下德胜近期的房价上涨趋势哇。

1、幼升小入学对德胜学区的催化预计能够持续多久？房价预期能回到哪个位置呢，比如从现在的11-12万/平米，上涨到14万、16万？

2、如果德胜房价持续上涨，是否会带动其他学区房的价格上涨？

3、上海、深圳的老破小学区房都下跌很多，为啥北京的学区还相对比较坚挺呢？

4、德胜的房子学区属性是最强的，如果从出生人口的角度看，学区房是风险最大的，那么这种风险最早是会在26年体现出来吗？一方面是明年上学确定性增加了，短期上涨；一方面是26年入学人数急剧减少，需求减少。

A：

1、德胜可分析不了，这种学区的短期涨跌都是学区溢价的部分，完全看政策。所以这不是分析的事儿，只能是赌。或者是找教育系统的探听内幕，能看到底牌就必赢了。

2、持续多久，如果没有大盘的行情那就是8月份啊，每次都差不多，该买的都买了，觉得贵的就不买了。涨到多少算溢价率吧，德胜最高峰的时候到过70-80%，我觉得今年有个50-60%就到头儿了。看旁边朝阳裕中的单价，假定是9万多，那西城裕中的不超15万，再高就风险太大了，这都不小了。

3、带动其他学区上涨当然有可能了，毕竟高峰期还没过去呢。那如果德胜涨的多了，自然有觉得贵的家长就去其他学区了，历次行情都是这么传导的。

4、外地的我不知道，北京也净是暴跌的，几家欢喜几家愁。北京有个学区一直坚挺，但今年是派位政策调整+学校成绩下降，溢价率暴跌20%以上，都可以算是超跌了。海淀今年下跌的学区也不少，有的也算超跌了。所以只能说北京是有的学区坚挺，但顶多也就是一半吧，而且不可能改变大趋势，除非是有重大的政策利好。

5、2026年，肯定会啊，所有人都知道的事儿，那就看谁预判了谁的预判了。另外还是看政策，本来楼市就是政策市，学区房由是纯粹由政策给制造出来的。2013年之前哪儿有什么学区房溢价啊？但一年明确出现，两年成型，三年多时间该有的都有了，都是跟着政策走的。

确定性增加了短期上涨，这是因为孩子没减少太多，当然争抢其中确定性大的了。但2026年后是整体减少，还犯得着过分的抢吗？

6、这可以参考妇产医院和幼儿园。孕妇刚减少的时候，仍然争抢最好的医院科室和病房。再后来就不抢了呗，哪儿都挺好的，普通病房都能跟VIP似的，一堆大夫护士的围着一个孕妇。

幼儿园也一样，开始是普通幼儿园不排队，优质幼儿园照样儿，但这几年还有连夜排队的新闻吗？排队和找关系的时间精力都属于溢价，只是没用钱体现而已。

7、所以甭着急慢慢儿看吧，学区房溢价在当年也是这么逐步出现的，先涨最牛学区，最后涨的是最弱学区，花了三四年时间。人口减少后可以参考韩国和台湾省的先例，最牛学区的好房子能保持溢价，只有好东西才什么时候都稀缺。普通学区和不太宜居的就逐步的弱点儿了，除非是再出台利好政策。

仅供参考。

二

Q:

我再请问一点，“如果”孩子入职部委后运气好，很快赶上分房了，您判断需要多少钱买？市场价值多少？也就是从经济角度是否合适？另外我们并没有太高的经济期望值，并不奢望工资高，只是希望稳妥之外尽量别拮据而已。

我和孩子母亲都是四线城市民企职工，没接触过部委的情况，问的有点多，请别嫌我们麻烦，望不吝赐教。

A：

1、如果运气好，再好一般也得六七年七八年吧。或者说怎么也得熬到处级才可能性大，要不然就算赶上这波儿了也未必排的上。而且最好别太理想化，福利房挺没谱儿的，等十多年的都正常。甚至某些人多指标少单位还有司级的在排队呢，这级别在地方上绝对能呼风唤雨，都能当市级干部了，但在北京很多都只能租房，甚至是公租房。

2、需要多少钱？以1.5万一平为标准，两居室8/90平100来万，首付看政策，但算上装修家具的有个50万应该足够了。

3、市场价值多少？没有市场价值，因为不能上市交易也就没有市场价格，只能自住。甚至连出租都是不允许的，也就是用租金倒推房价都做不到，也没意义。打个比方这就相当于某种婚姻，规定是不准随便离婚，那就甭琢磨能分多少家产了，没意义。

房子是用来住的，体制内福利费限制的非常严格。也就是这种房没有金融属性，就别想太多了，至少按目前的政策做不到。

4、从经济角度当然是划算的。以国管局上次西三旗的房源来说吧，130万能全款买套两居室。当地的租金标准大约是100块钱，也就是如果租同等住房的话都要每月8000左右，一年10万。那用130万买下就很划算了，如果是贷款买的就更划算了。但我说的这只是“经济”角度，不是“金融”角度，不能套利和变现。

5、部委的工资肯定不高，前几天有个部委刚入职的小伙子讲了讲自己的情况，985硕士，强势部委，实习期不到7000块钱，转正后到手8000左右，一年10万吧。各种保险公积金的都正常，但没有年终奖。

这收入在北京算不低，中等，但也肯定算不上高，尤其对应学历来说就更普通了。所以心态放平吧，公务员从来都是优劣势明显的，部委的得加个更字。

6、是否拮据看自己的花销，如果在北京有房的话这收入挺好的了，超过一多半的人。但如果自己租房的话不太宽松，买商品房的话就非常非常难了，几乎不可能。

仅供参考。

三

Q:

我有个疑虑，就是北京盖了这么多公租房，那应该会降低房租吧？可房租降了房价就得降，会不会出现这种情况？另外还有各大单位自己的公租房，是不是也等于切走了一部分蛋糕，北京商品房剩下的份额不多了吧，能保得住价格吗？

A：

1、理论上是这样的，商品价格是由供需关系决定。如果有替代产品满足了一部分需求，那购买商品的人就会减少，无论房租还是房价都会降。

2、但到目前为止这种影响还不大吧，或者说是看规划和计划有可能，但现实中的完成情况对楼市影响不大。

北京平均每年的保障房5万套，其中包括公租房、廉租房和单位的这种集租房，也叫保租房。但北京目前租房人口700万呢，大概是3/400万户，住在现有的200多万套出租房里（包括合租）。那这每年的几万套，对这么大的市场影响很大吗？

或者这么说吧，北京的公租房是2011年开始运营的，到目前为止保障房中心控制的总量是16万套，加上其他廉租房和单位公房什么的30万套。我觉得这对于北京来说影响不大，规模的发展速度也不是太快，怎么也得过些年才能看到效果吧。

3、或者说判断一下北京的外来人口是否会增加吧。反正保障房是每年增加5万套，最多能安置10来万人。就算是每年增加10万套，也就能安置20多万人。如果每年新增的人口接近这个数字，那对楼市就没什么影响。如果北京吸引不到什么人了，那这积少成多的保障房就影响很大了。

不过这里也有个悖论，或者说是推导。如果北京不增加人口了，那住房情况就至少不会再恶化，那这对于保障房的规划和建设会是什么影响？会不会减少新建数量啊？而且如果人来的少了，那也有可能影响北京的产业发展和财政收入，拿什么钱来盖保障房？

所以这就是个相辅相成的事儿吧。如果来的人多，那保障房就会多盖，但对楼市影响不大。如果来的人少，对楼市影响有可能变大，但建设规模也会减少规模或减缓速度，对楼市的影响也未必大。

4、总之这是我的观点，我琢磨过几次保障房的事儿，但结论都是影响不大。这可以参照新加坡的楼市，全国有接近90%的公民都住在保障房（组屋）里，按说都应该没什么商品房市场了。

但是看看从2000年至今的新加坡房价走势图，跟工资涨幅和货币发行量都差不多。也就是房子仍然是对抗通胀的工具，只不过没有大幅涨跌而已。所以我觉得以后北京也大概率这样，不会暴涨也防止暴跌，就是随通胀波动而已。

仅供参考。

四

Q:

我孩子26年入学。换上地学区。目前有两处房产可出手，一是回龙观100平米大两居，贷款已经还清，转商满五唯一。二是永泰东里，60平米小两居，尚余贷款57万。看不清楚后面两处房子趋势。

请教章哥，建议优先出售哪套房产？如出售回龙观，可凑够首付，如出售永泰，首付还有部分差距。或者您建议两处一起出手？

A：

1、后面的趋势，大概率还跟之前的差不多呗。回龙观这么多年都是跟随大盘，从来也没超出但也没落后。100平的大两句户型中等吧，占不到便宜，如果户型朝向等没硬伤的话也不吃亏。

永泰东里是板块更强了，这些年明显超出大盘的，就算剔除掉溢价部分也是。这算算溢价率，如果不高就留着这儿，毕竟是海淀，西三旗学区要得到利好就更合适了。

2、是否一起出手就看自己了。按说是没必要留着两个学区房，但如果永泰的溢价不高就无所谓，可以看做非学区房，不吃亏。

所以还是算账吧，用总价除以预估租金，如果两边的比值差不太多，那就说明永泰没什么溢价，那就卖回龙观的留永泰。如果永泰高出很多就另说了，但可能性不大，先算算再说吧。

仅供参考。

五

Q:

我现在很迷茫，想请教您。现在居住在永泰庄顶层老破小一居室，有娃后住不下了，想置换，但是亏了150万了，想低卖低买，又怕低卖高买。最近关注了几个小区，清景园，当代城市家园，莱圳。娃28年上学非京籍，应该上不了上地的牛小，所以在这几个小区考虑。

现在居住的1911前，应该可以上对口学校二十中附属实验，要么现在置换有被调剂风险，要么留着上学，租房，您的建议呢？

A：

1、永泰庄一居室能亏150万，哪年买的啊？按说顶楼也不至于啊，如果是真的话那就必定是超跌了，让中介算算租售比吧，大概率跌破北京平均值了。如果是这样，那甭管买的是否划算，反正卖的就必定吃亏。

2、清河与西三旗从学区来讲不算太热门，2028年非京籍也有可能对口入学了，只是没人敢保证，到时候看政策吧，但怎么也是概率加大。

3、学校的事儿我不敢建议，还是自己决定吧。我只是略懂房子，政策的事儿不敢预测。要不就让中介算算溢价率吧，真的降到很低了，比如10%或5%以下吧，那就说明大多数买房人不是冲着学位来的，到时候的学位有可能宽松，非京籍对口的概率大。其他没什么建议。

仅供参考。

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