广州城投兜不住了

文/乐居财经 李奕和

几天前，今年1-7月的百强房企销售成绩出来了。

TOP100房企，7月单月的操盘销售金额，环比降了36.4%，同比降了19.7%。

累计来看，依然不容乐观。1-7月，百强房企的操盘销售金额同比下降仍达37.5%。

现阶段的开发商，风风火火推动项目入市，当面迎来的，有可能是市场的当头一棒。

前不久，广州城投的一个项目引起了广泛关注。

这个位于广州天河区华观路和大观中路交汇处、名为广州城投天禧（备案名：禧瑞花园）的项目，不像其他项目因在低迷市场的热销出头，而是因为其不甚理想的签约数据。

还没入市之前，项目曾对外放出吹风价6-7万/m²。而项目6月5日内部开盘时，实际开盘价降到了4.7万/㎡起。

随后于6月底和7月中，项目还曾推出促销价，最低单价降到了4.1万/m²起。

项目价格一再下降，跟天禧的去化有很大关系。广州住建局的数据显示，截至8月8日，广州城投天禧两张预售证下的住宅已售套数5套，住宅未售套数256套。若据此计算，开盘两个月，项目的去化率仅有1.9%。

不过，根据开盘时的业绩海报，项目宣称卖了6.1亿，据此的去化可到70套左右。

天禧项目所在地块是，广州城投在去年三月拿下的。

2023年3月，广州第一批常态化供地竞价出让。天河智慧城AT0307027、AT0307028地块由广州城投城市更新集团有限公司以44.39亿元底价拿下。

该地块成交楼面价1.59万元/㎡（未扣除配建）。如果算上配建的约7.5万m²政策住房、幼儿园、道路、绿地及其他公建配套等各种成本，折合住宅实际可售楼为3.6万/m²。

根据此前媒体推算，项目可售楼面成本为5万左右。也就是说，项目才推出市场，已经在亏本卖了。

作为广州从事城市基础设施投融资、建设、运营和管理的国企，广州城投自2008年成立，注册资本175.24亿元。2023年，资产总额约3800亿元。

广州塔、海心沙、海心桥、花城汇、猎德大桥、新光快速、流花展贸中心等重大项目，都出自广州城投之手。

这几年，民营房企集体陷入流动性危机，广州城投肩负起国企应有的责任，兜底拿地，接盘出险房企项目，大笔资金不断投入。

最受关注的，是恒大出险之后，广州城投以一己之力，接下了广州番禺恒大的足球场（现已改名为“广州足球公园”）。

在旧改市场，其也接手了富力的天河吉山村旧改、恒大的黄埔庙头村旧改。

实际上，天禧项目地块，因为配建多，开发条件较为苛刻，也是广州城投以底价兜底拿下的。

其所兜底拿下大多数项目，如空港产业大厦项目、空港会展一期项目、从化区江埔街地块项目、空港中央商务区二期地块、增城中新地块等，大部分位于花都、从化、增城等外围区域，利润空间有限，去化不易。

该公司官网重点列举的项目中，截至8月8日数据显示，花都空港壹号自2022年以来取得5张预售证，预售总房源782套，目前住宅已售套数153套，未售套数629套。去化率19.57%。

增城广州城投·禧悦府项目自2022年获批两张预售证，共获批预售526套，目前住宅已售套数186套，未售套数340套。去化率35.36%。

大举投入，项目的产出却未能跟上。2021年，广州城投获取5宗地块、拿地支出共计22.31亿元；2022年，广州城投获取4宗地块、拿地支出共计84.16亿元；2023年，其通过招拍挂方式拿地支出也达到89.44亿元。

2022年、2023年及2024年一季度，广州城投地产招拍挂取得的项目销售额（商业 住宅）分别为57.3亿元、48.39亿元、9.67亿元。

广州城投营业总收入主要来源于商业地产业务、其他销售与劳务业务，以及子公司广州水投和广州酒家贡献的收入。

2022年、2023年，该公司商业地产业务收入分别为72.28亿元（占比23.65%）、55.12亿元（占比16.12%），地产业务营收下降的同时，占整体营收的比例也在下降。

整体来看，广州城投2022年营业收入307.06亿元，2023年营业收入341.99亿元，有所增长。但2022年、2023年的归母净利润则分别为-4.73亿元、-11.81亿元，已连续两年录得亏损。

2024年一季度，广州城投营业收65.3亿元，归母净利润-6.6亿元，处在持续亏损状态。

广州城投还有大规模的在建项目需要持续投入资金。截至2023年底，该公司房地产拟建项目总投资2676.71亿元，已投资额630.38亿元。

当中，城中村改造总投资1316.61亿元，已投资15.96亿元；保障性住房、共有产权住房、租赁性住房总投资128.58亿元，已投资89.32亿元；通过招拍挂取得项目总投资1231.52亿元，已投资525.1亿元。

持续的资金投入，广州城投的债务规模也在增加。截至2023年底，该公司全部债务1654.14亿元，较上年底增长5.85%。截至2024年3月底，该公司全部债务进一步增至1774.85亿元。

其现金短债比由2022年的1.88，快速下降至2023年的1.39。2024年一季度末则进一步下降至1.23。

广州城投的业绩压力，也来自于踩雷恒大等出险企业。

2020年12月，该公司旗下广州市城投投资有限公司（城投投资）曾与恒大地产部分前战略投资者及股东签订股权转让协议，对恒大地产进行战略投资，2020年和2021年累计支付100亿元受让恒大地产4.8072%股权。

2021年以来，随着恒大地产经营和财务情况不断恶化，城投投资对持有的恒大地产股权持续计提资产减值损失。

截至2023年底，广州城投对恒大地产股权投资累计计提减值90亿元，其中2023年计提的减值损失30亿元，截至2023年底，城投投资对恒大地产股权投资账面价值仅为10亿元。

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