北京买房：理清思路，购房建议1267

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

迫于现实压力，特向您咨询一下。我是白塔寺住户，能够有幸参与到了这次腾退，经过与腾退办工作人员的交流，说争取给两套两居室，广安康润家园，我家平房 14 平米。当时挺高兴，计划租出去，两年后出手一套。

但是现在又有些犹豫了，因为第二套我们得自己出钱买，得借钱去，现在全国房地产这么不景气，我怕压力太大，又得还人家钱，又得生活，怕砸手里。而且听相关人士讲，白塔寺这块地值钱，兴许等经济复苏了，还有机会拆，可能价钱会多一些。

A：

1、我的看法有些不同。如果经济不恢复，那才有可能大拆大建呢，借以拉动GDP和消费，然后还能把土地卖出高价。如果经济恢复，那就是政府有钱了，未必看的上这点儿卖地钱。而且按照规划核心区就应该是保护为主了，没必要冒天下之大不韪。

以现有的政策来说，除非是政治任务，否则必须遵守2021年的目录，二环内禁止新建住宅和1万平以上的商业。棚改回迁房在理论上可行，但没有商业的话这东西不赚钱啊，谁会投资？就算不盖回迁，拆迁后也是不准盖住宅和商业，连央企总部都不允许，甚至不许建三甲医院。也就是拆迁也不能是商业行为，那谁掏钱拆啊？

2、可以参考虎坊桥的虎坊路小区，也就是“楼房院”，当年天安门广场时盖的。闹腾了好几年的拆迁，N版方案，但就因为不允许商业行为，连打擦边球的文化馆都不行。所以最后改成“文保小区”了，也就是确定不拆了。而白塔寺地块本来就是保护区，拆迁的可能性几乎没有，只会是腾退，只可能是政策的调整。

3、这次的政策比之前的“共有产权房”强多了，康润家园的性质是“按经适房管理的安置房”，也就是俗称的“二类经适房”。和“一类经适房”与共产房的质量差不多，但流动性强多了，房本到手就可以交易。另外是税费也少多了，只要3%的土地出让金。而共产房是几乎没流动性呢，五年限售期之后想出手都得申请，然后卖给具备资格的家庭，价格肯定不是市场价。

现在康润家园的单价4万出头儿吧，就算再刨去费用也至少价值4万单价。我前些天给几位拆迁户算过账，就算扣了30%是补偿款也是占便宜的。要我说甭管是否住的上，先捡了这便宜再说。

就算是以后的经济不好房价下跌，以400万的三居来说能占140万的便宜吧，我不相信房价能再跌35%，租售比也不支持啊。而且就算跌了35%也不吃亏，反正跌掉的都是白来的，无非损失点儿利息。可现在的利息才多少啊？2.5%就差不多了。

康润家园的地段中等，优势是离丰科园产业区不远，西边也盖了商业写字楼。劣势是两区交界，规划实现的慢。再有离地铁远点儿，只能寄希望于9号线南延和31号线。但对于安置房来说这地段儿还行了，说得过去，不吃亏。

4、这就是我的看法，拆迁是几乎不可能，如果这次不走只能寄希望于下次腾退的政策更好。但是能怎么好呢？价格计算的公式不会变，也就是几乎不可能多给钱。房产性质不可能再提高，也就是绝不可能给商品房。那就只能是安置房地段儿提升了，比如让买北五环一带土地价值高的。但这谁敢预测啊？我不敢说什么，还是自己判断吧。

仅供参考。

二

Q:

莲熙嘉园您了解吗？就是莲花桥这个黑白双煞的楼。我知道是因为设计太奇葩而便宜的，但这是海淀产权，优势也是便宜吧？我看过小区了，想既然是空着，会不会是因为有改造方案啊？因为小窗户这边是连廊，是可以开窗的吧？其他的也只是外立面的问题，如果方案通过经过改造是不是就可以了？您觉得有可能吗？

A：

1、我觉得可能性不大，还是甭想着抄底和逆袭了。因为这小区已经是经过验收了，手续齐全，不太可能再修改外立面，根本就无法报批。

2、知道盘古大观吧？就是鸟巢旁边那个曾经引发政商大案的标志建筑。之前是“龙头”的造型，甭管是否奇葩但已经建成很多年了。

但是结局怎样？拆除，就因为没按照审批方案建设，那就不管怎样也得恢复。这就是已经报批成功的手续的重要性，所以就算这黑白双煞有改造的需求，那也没人会给走手续。

3、甚至这么说吧，这小区是早在2008年左右就设计开工的，刚到2010年的时候就引发了争论，被评为“最差设计”之首。当时社会上的舆论非常大，所有人都觉得实在是太奇葩了，纷纷呼吁修改设计方案。

而且当时只盖了两三栋楼，其他的顶多是刚挖了坑吧，也就是有修改的可能的。但是，停工一段时间之后，这小区继续按照原方案建设，就是因为已经获得了审批，不可能再进行修改。所以当年都没有做到的事情，在今天这种程序管理更严格的年代，想修改就更是难上加难了。

4、我也觉得政府是有可能在想解决方案，但既然十多年了都没解决，可想这难度之大吧？对了，还有一件事。这小区本来是经济适用房，但就因为舆论太差，所以建成后本来是想修改性质的，可能是想改成单位宿舍什么的，也就是不对外了。但估计也是因为没修改成功，所以只好勉强的放出了一栋房源，都是没办法的事儿。

5、总之真喜欢就买吧，具体价格我不知道，但应该肯定是市场价，作为海淀学区房是没问题的，其他的期望值就算了。

仅供参考。

借这话题聊两句，很多人不理解，为什么会有这么奇葩的建筑？而且竟然还是经济适用房，也就是给低收入刚需阶层的保障房，是不是也太不走心了？

还真是这样的，就因为这是保障房的定位，所以按照常规，都是由土地产权单位进行设计施工，外人是不太可能来竞争的。那后果是什么？就是尽量节省费用呗，以完成任务为目标，只要节约成本而不追求效果。

开发商也不是故意设计成这样儿的，但肯定是为了节省设计费，所以找了当时的设计单位。这设计单位的领导是位业内专家，大师级别。但对于这种项目是不可能亲自出马的，只会让刚入职的小年轻练手，也没人会太当回事儿的检查和讨论。所以这小年轻就真的练手了，之后还稀里糊涂的申报了，开工之后才知道简直太奇葩了。但木已成舟，你还能把西湖醋鱼改成剁椒鱼头不成？

对了，有人说这小区是日本人设计的。不对。设计单位是国企，大师级的领导也是中国人，只不过在日本留过学而已。另外这里也不牵扯什么黑幕，只是各方都不重视，没当回事儿。既然是经济适用房，那就都重视经济了，没重视适用。

总之就这么点事儿，也和什么军事保密之类的无关，小窗户也是窗户，想看一样看，小眼儿还聚焦呢。既然能通过审批，就说明在安全等方面都是合格的，只是看起来不太顺眼而已……

仅供参考。

三

Q:

请问褡裢坡地铁附近的**公寓的房子能买吗？算小产权吗？如果拆迁的话大产权公寓能给三倍补偿，这种产权的能给多少有标准吗？现在是朋友要转让，合同可以公证。

A：

1、我不知道这公寓，但肯定是小产权，这种交易不受法律保护。能不能买的看自己了，从法律角度来说是不能买卖的。

2、哪儿来的拆迁给三倍啊？都是瞎忽悠的，开发商和中介为了卖房，业主是为了给自己壮胆儿。真要给三倍的话开发商就不费劲巴拉的卖房了，盖完了就去争取拆迁好不好啊？

小产权的就更没人给补偿了，或者说没标准。最好的结果是有可能按照初始价格退钱，中等的是差不多的给点儿搬家费什么的，最常见的就是限期搬离，否则强拆。

3、合同可以公证？应该不行了吧。就算是能公证，证明的也是你们签合同的这个形式，至于合同内容本身就不合法，没人给公证，公证了也没用。打个比方就是你想买辆走私车，谁给公证啊？公证了有用吗？

4、另外多说一句，褡裢坡附近有个叫“给水小区”的，20多年的小产权了，据说是韩国人开发的。但前些日子给拆了，强拆没有补偿。这还是有部分手续的呢，只不过是工业的，但定的性质是“违建”，于是就拆了没商量。

另外还有一句，既然是这种产权的交易不受法律保护，那这所谓的合同就可以撤销。你买下后，如果涨了的话原业主有可能要求你退房，跌了的话你也可以要求原业主退钱。一切皆有可能，就是不太可能转正和有什么三倍拆迁补偿。

仅供参考。

四

Q:

我们准备在西城二环内买房。重点看了陶白，新街口片区，其他片区要么太贵要么太老，暂且不考虑。目前，陶白片区～陶然湖景，中信城，比较中意，但超出了预算：新街口片区～玉桃源，新街口西里，有相对理想的房源。

新街口是小三居中间楼层，但是经适房，而玉桃源是大两居一层，选择上出现了障碍。您能从居住属性流通属性上给点建议吗？或者有更好的小区推荐吗？在百忙中抽空给予帮助。

A：

1、居住和流通属性，这谁能给建议啊？能给的都是大忽悠。居住体验看自己的喜好，这没标准，房子是用来住的，自己喜欢的就是最好的。

流通属性对于同类产品是一致的，只要不带硬伤就全都一样，根本不用排序，甭听忽悠。北京影响流通性的就是价格，只要价格合适就都流通性好。当然在行情期间有排序，房龄新品质好的排序在老房之前，但也得看价格。

在市区中经适房无所谓，无非是转商的税费而已，也就是仍然是看价格，不影响流动性。

2、另外我一般只能从保值角度说几句，你们这是典型的学区和自住需求，我帮不上忙。

仅供参考。

五

Q:

请问太阳公元、红玺台、火星园、裘马都怎么选？没有学区要求，从生活质量保值角度考虑，3000万上下，200平以上，四居室以上，两车位。

A：

1、没有学区要求，就是前两个为主啊。太阳公元是完全没有学区溢价，红玺台是基本没有，火星园大部分有但也不算太高，裘马都没什么溢价但价格走势普通。

2、所以就先看太阳公元呗，全北京升值率排名第一序列，而且还没溢价的极少，说明居住的性价比高。别看单价高似乎有溢价，这让中介算算租售比就知道了，再或者跟学区房比比就更清楚了。

仅供参考。

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