北京房价最扛跌的板块是哪儿？

北京房价到底降了多少？

今年大家都在讨论北京房价降了，可相信很多人也和包哥一样，发出了上面的同款疑问。 北京房价降了多少?还有哪个区域最扛跌？现在是不是适合买房？现在买哪儿合适？这些问题展现在数字上，具体又是多少？

包哥这两天也从安某客上的数据上，进行了各种统计和分析得到了下面这个图↓↓

总的来说，北京房价确实降了，但在这个“降价”大环境下，却有很多不同的现象发生，更多的我们要透过表格去一点点分析。

铁子们先看表格，看完后对你想买房的那个区如果有疑问，直接加包哥微信，咱们做单区详聊。

先回答文章开头的问题：北京房价降了吗？

答案是肯定的，降了。

我们单从“挂牌均价”方面看，全北京8月截止7号挂牌均价4.69万/平，环比下降3.2%，同比下降16.41%。

而4.69万/平的挂牌均价也是北京近三年来的新低，而近三年的最高均价则达到过5.79万/平，顶峰和低谷之间的降幅达到19%。

嗯，挂牌均价每平降了1.1万，降幅接近两成，这个数字可以说完全符合我们对当今北京楼市的体感。

但北京二手房市场有个比较有意思的现象，就是虽然北京二手房挂牌价格和成交价格都在走低，但成交量却一直保持稳中有升。

包哥大概统计了一下，2023年到现在的19个月，有12个月的二手房成交量突破了12000的“荣枯线”。

尤其是2024年过去的7个月中，除了包含春节假期的2月份成交了6300多套，其它6个月全部高于12000套，最近的7月份直接突破了15000的大关，达到15575套，同比增长超过60%。

这种成交上涨，价格下降的现象我们叫它“以价换量”。

二手房的“以价换量”是成功的，但新房的“价”并没有换来理想的“量”。

这就是当今北京楼市传递出来的另一个现象，二手房市场成交的火热并没有传导到新房，刚过去的7月份北京新房成交只有3138套，环比下降4.42%，同比下降18.89%。

这也一定程度上说明很大一部分人开始“新转旧”，以往买期房的刚需盯紧了老破小，以往的卖旧买新的那波人变成了卖旧买次新的忠实用户。

这个阶段，北京老破小和次新房的性价比都会变得很高。

就拿刚需老说，以前总觉得二三百万的总价预算，在北京是买不到合适的房子，甚至根本就买不到房子的，现在再看，包哥好多粉丝都淘到到三环、四环的老破小了。

很多卖旧买新的人，也都开始盯紧了品质次新小区，就包哥打听到海淀清河橡树湾，就不断有人淘到原业主降价几百万，甚至1000万的房子。

铁子们，你是不是还在等房价继续下降，然后搞个抄底？可二手房成交量已经完全表现出了结果，在你犹豫的时候，有些人正在果断出手。

当然，这15575个人中，90%以上肯定是非常想买房子，而现在他们也认为是性价比最高的时候。

就包哥来看，北京二手房市场，现在依然处于以价换量的时期，往后的2024年后半程可能会是这个“真香期”的尾期，水分还有，但已经不多了。

这个期间依然是有一些两三百万总价、位置还比较好、配套也不差的老破小存在，也依然会有一批急于套现离场的品质次新小区业主要含泪卖自己的房子。

赶紧加包哥微信，咱们一块聊聊当下的二手房该怎么买，顺便还能帮你淘淘性价比高的房子。

回到我们最重要的主题：北京房价最抗跌的板块是哪儿？

那我们再看看包哥统计的这张图，你会发现“你大爷永远是你大爷”。

北京的房地产市场，城六区一直是焦点，而城六区中，海淀、朝阳和丰台一直能排在全北京区域热度前三。

而热度前三名的区，海淀和朝阳优势扛价能力最强的两个区。

从二手房挂牌均价来看，海淀区成为最抗跌的区域，也是近三年挂牌均价降幅唯一一个低于10%的区域，降幅为9.78%。

其次朝阳，近三年挂牌降幅10.23%，在北京16区二手房综合热度排名第一的前提下，抗跌实力还是显而易见的。

还有一点，海淀和朝阳8月份最新的二手房挂牌均价，同比去年降幅也都在10%以下，海淀降8.46%，朝阳降8.67%。

而且，朝阳8月份挂牌均价环比7月份是有0.07%的微弱增长的。

所以，无论是二手房还是新房，海淀和朝阳的抗跌能力，这么多年都是经过验证的。

海淀，依靠其教育和产业两大强心剂，又有西山这样的自然资源加持，算是保住了其一生的荣华，清河、万柳成为海淀有钱人扎堆的地方，二手房价格始终保持高位，且稳定得可怕。

永丰、翠湖这两年不断推新的项目，关注度和去化都很不错，现在又有四季青的香山樾、印香山这样的新房豪宅项目，在吸引想买新房的终极改善客户。

海淀真是从来不缺买家。

还有朝阳，CBD在这儿，使馆区在这儿，很多顶级资源都在这儿，还有超级多非常成熟的商圈，太阳宫、孙河、朝阳公园、朝青、望京这些老牌成熟区，优质小区的扛价能力都贼强，东坝、十八里店、垡头、常营、奶西等新晋热门板块，也依靠诸多新盘打响知名度。

对了，还有颇受关注的酒仙桥板块，也有北京宸园这样的新盘即将入市。

你去看吧，朝阳楼市板块最多，每个板块都有其忠实买家。

关于海淀、朝阳各个板块的新房二手房分析，包哥打算单开两篇着重讲一下，如果你也感兴趣，先加包哥微信，咱们现私下好好聊聊，或许你比包哥更懂板块。

除了扛价能力最强的海淀和朝阳，我们说那些近三年挂牌均价降幅比较大的区域就不值得入手了吗？

答案当然是否定的。

现在的市场环境下，北京很多区域的楼市已经几乎把水分都挤得差不多了，这也是很多买房人现在果断出手的原因。

尤其顺义，和延庆、怀柔和密云并列成为近三年降幅超20%“F4”。近三年，顺义二手房挂牌均价由巅峰期的3.84万/平降到2.98万/平，降幅超22%。

而顺义新房，我们也专门做过盘点，主力在售的项目，已经有一半的项目卖到了3W+。

还有昌平也在疯狂地挤水分，依托海淀北的需求外溢，房地产着实过了几年好日子，二手房挂牌均价从最高的4.57万/平降到了3.75万/平，降幅直接逼近18%。

此外，昌平新房方面，伴随主力项目都外拓至6环，也正在进入4W+时代。

还有房山，最近出来了很多观点说房山房价正在“鹤岗化”，2021年-2023年近三年的时间，房山二手房挂牌均价一直维持在2.6万/平以上。

可是从2023年11月份开始，就一直在连续下降，最新的8月份的挂牌均价已经降到了2.2万/平，降幅也超过17%。

从各区域来看，曾经稳定在4万+的长阳区域，直接干至3万4，而巅峰时期3万+的良乡，也崩溃到几乎跟房山整体2.2万/平的挂牌均价持平，其他区域二手房挂牌均价则全线降至1万+。

就连核心区的新房项目都在持续下探：

就拿昌平、顺义和房山三个区域来说，包哥不觉得他们的房价下降是坏事儿，反而是真正地挤出了多余的水分，就拿新房来说，房山2W+,顺义3W+，昌平4W+，你说他们还能降到哪儿去，尤其是现在的新房都有拿地成本价再顶着。

毕竟开发商不会赔钱卖。

你要说，北京未来房价还会继续下降吗？包哥只能回答你，有可能，毕竟我们谁都无法精准的预测未来能发生的事情，但包哥觉得，水分越来越少了。

你要问，现在适合买房吗？包哥会回答你，对于那些必须要买房以及十分想买房的人来说，现在是个好机会，毕竟20%首付+3.4%年利率前无古人，逐渐压干水分的新房和二手房价格，也极有可能后无来者。

无论新房还是二手房，也无论是最抗跌的海淀还是跌最惨的顺义，都有适合入手的项目，如果你正在考虑买房，或者打算去看哪个项目，一定先加包哥微信聊一下，都了解清楚了再行动。

毕竟，包哥手里有北京80%以上的合作新房项目，手下还有专业的二手房选房师可以为你保驾。所以，有包哥在，你啥都不用怕。

以上。

个人观点 仅供参考