楼板价高达13.1万/㎡！绿城竞得“全国单价地王”

今日立秋，上海土拍市场诞生了新的“全国单价地王”。

在第四轮土拍中，共计5幅宅地完成出让，成交总价109.5亿元。继去年上海土拍市场“连中三元”后，绿城再次“锦鲤附体”，徐汇滨江地块和虹口江湾地块，皆被其收入囊中，一天豪掷60亿元。

其中，备受瞩目的徐汇滨江的“原小米”地块，成交总价48.048亿，楼板价高达131045元/㎡，溢价率为封顶的30%，问鼎全国最新单价地王。

先来点评下四批次的土拍：

今天土拍最大的焦点是见证了“全国单价地王”的诞生。在这场资本的游戏中，开发商一掷千金，约48亿元仅仅为了区区1.666万方的土地。最终地块成交楼板价13.1万/㎡，溢价率30%，有望刷新徐汇滨江新房价格。

与此同时，这个价格也打破了融信尘封了近8年的全国楼板价记录（静安中兴社区地中兴路壹号项目，成交楼板价10.03万/㎡），并将原记录大幅提高了3万/㎡。

徐汇滨江的斜土街道xh128D-07地块，在开拍前夕就关注度拉满，风头盖过了其他所有地块。

今年6月，上海商品住房用地溢价率10%的上限要求被取消，成交地价由市场化竞价确定，重回价高者得。但新规也对特殊地块做了差别化调控措施。这宗炙手可热的徐汇滨江地块，就成为了新政后首个依然设置限价的宅地。

在今天的竞拍环节，经过多达72轮报价到达封顶价48.048亿，由招商+徐汇城投率先报出。随后，招商&徐汇城投、宸嘉、绿城、中海&西岸进入摇号环节，最终绿城幸运拿下。

据知情人士透露，招商此前对这幅地块也是“势在必得”，只不过最终胜利的天平站在了绿城这边。绿城前期开发过黄浦湾这样的顶级豪宅，未来其会给徐汇滨江带来什么样的作品，值得期待。

上海当前楼市的两极分化表现，在土地市场也是有所体现。在今天的土拍中，除了徐汇滨江地块热度爆表，虹口江湾地块也出现了6.48%的溢价率。但其余地块都遇冷，3幅地块早早就底价成交，可见房企对于后市的信心并不足。

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热度奇高的“原小米”地块，浓缩徐汇滨江的精华

徐汇区斜土街道xh128D-07地块，即原小米地块之所以能备受关注，主要原因是这幅地块在经历了一波三折后，由此前的商业用地，摇身一变成为了住宅用地。

在2021年10月11日，小米公司以15.5的底价摘得这幅斜土街道xh128D-07地块，当时计划用于小米整车研发的总部大楼用地。然而在今年3月21日，该幅地块被纳入徐汇区2024年度土地储备计划。如今地块再次重新上架，受到很多房企的“争抢”。

公开资料获悉，地块体量不大仅16666m²，但容积率仅为2.2，相比起周边的汇元玺（2.5），启元（2.5）和御江庭（3.07）都要低，未来的居住密度要更小。另外，该地块没有限定住宅套数下限，也没有中小套型住宅比例的要求，这意味着开发商在户型设计上自由度更高。但要求100%精装修交付，集采装标5000元/㎡，产品质量值得期待。

这幅地块之所以抢手，一方面是这里几乎拥有徐汇“最优质”的配套资源。

从板块发展来看，地块所处徐汇滨江的核心段，南侧就是在建中的香港置地西岸金融城，目前板块内有绿地缤纷城，正大乐城、保利时光里和龙华会等商业体，未来还有总体来约24万方的香港置地高端商业。不仅填补徐汇滨江高端商业空白，以后金融城内还规划了首条跨江缆车，天文馆、西岸旋心等文旅业态。经过多年发展，徐汇滨江的商业规模正在赶超徐家汇。

附近有4、7、12号线多条轨交，步行至大木桥路站仅约数百米，交通很便利。此外，地块周边有两所在建的公办学校，宋庆龄幼儿园和宋庆龄小学，都是最优质的教育资源。

相比早些时候置业在徐汇滨江的业主，需要和滨江岸线的发展共同成长，而这幅地块等未来交房后，以上规划都将全部落地，可以说是坐享其成。

另一方面来就是滨江豪宅的稀缺性，这块地或将成为徐汇滨江核心段的绝版地块。从目前徐汇滨江的发展版图来看，几乎已经没有可开发的地块了，即便有闲置地块，也在南部非核心段的板块。而后续东安新村虽然会旧改，但距离滨江岸线较远，周边城市界面也不及徐汇滨江。

对于开发商而言，近年来徐汇滨江的新房价格水涨船高，绿城地块成交楼板价高出了汇元玺13.1万的联动价，但此前入市的香港置地启元均价已突破17万/平，而且周边项目去化速度都十分快。在新房限价松动后，未来徐汇滨江的推盘价格可能会更高。加上这次土拍本身没有联动价的限制，当前拿下这幅地块，即便是高地价，“面粉贵过面包”，开发商也要“抢破头”拿下。

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地块两级分化，后续市场或表现低迷

抛开徐汇滨江的这幅热门宅地，从整体来看，上海四批次图拍的热度并不算高。其中有3幅地块都是底价成交。

位于奉贤新城和浦东北蔡的地块都是地方国企托底，分别被奉贤新城集团和浦开集团拿下。而位于青浦重固的宅地同样以底价完成出让，保利发展底价摘得。地块东侧就是保利虹桥和颂项目，这也不禁猜测这块地是否是给保利准备的专属地块。

另一幅位于虹口区的江湾镇街道地块，同样也被绿城幸运拿下，成交总价约12亿元，溢价率6.48%。当然地块之所以不受捧并非没有道理，其所在地位于虹口的北部江湾镇板块，周边配套比较薄弱，属于“高不成低不就”的板块。

从板块内新盘表现来看，距离本地块不远的虹盛里在售均价达到了9.96万/平。地段与过高的价格错配，导致楼盘的销售惨淡。该盘在去年8月开盘，共451套房源，最终只有96组客户认购，认购率仅21%。根据网上房地产显示，虹盛里在一年时间里仅网签了100套房子，折算下来去化率约为22%。

所以说虹口江湾板块的认可度并不算高，不过好在今天绿城拿下的楼板价不算高，仅4.8447万/平，未来新房售价或与虹盛里不相上下，整个片区也需要绿城这样的以品质著称的房企来提升居住品质预期。

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结语

本轮土拍的参拍房企依然以央、国企为主。民营房企绿城，其大股东是中交集团，背后依然有国资力量在推动。

本轮土拍在徐汇滨江地块的加持下，确实“火了一把”。但从整体来看，优质地块获得开发商重金投入，冷门地块则“无人问津”。由此可见，房企的拿地策略还是较为保守的，除了高端市场没有降温，房企对于上海中低端市场的预期并不高。

附：上海四批次土拍详情：

截至发稿，上海土地市场官宣五批次土拍名单，仅有2幅地块，均位于静安区。出让公告显示，五批次将在9月上中旬开始组织交易活动。地产申度将为购房者持续关注，敬请期待。

上海五批次土拍名单