降到4字头了！天河东的新房还香不香？

如今的房价，再次刷新大家的认知。

以往卖10-13万/平，现在特价8字头；
以往卖8-10万/平，现在特价7字头；

以往卖6-8万/平，特价5字头；

以往卖5-6字头，现在4字头就能到手！

最近，广州不少新房项目为了出货、抢市场，选择从降价方面入手了。

比如，天河区开始走起平民路线。

天河某楼盘航拍图

房价跌回4字头，

天河门槛不断降低！

说到高端刚需，就离不开天河东这个供应大户。

市场行情瞬息万变，少年君发现了，天河的新房门槛正在不断下降，单价从4.5-5万/㎡降至4-4.5万/㎡。

不久前，能建·天河麓誉府开卖，单价低至4.3万/㎡，就当天晚上发出喜报来看，成交了83套，去化率63%。

80方，总价358-378万，单价4.5-4.7万/平;

93方，总价398-420万，单价4.3-4.5万/平;

96~100方，总价438-468万，单价4.4-4.8万/平;

125方，总价580-618万，单价4.6-5万/平。

现场返图开盘人气不错，若业绩没有水分的话，就现阶段的市场来看，这成绩确实不错。

能建·天河麓誉府开盘人气火爆

300多万买三房，400多万买四房，正好了补齐天河智谷板块的高端刚需置业空白！

能建·天河麓誉府航拍图

无独有偶，同位于天河智谷的城投·天禧，在麓誉府开盘前选择了“降价破发走量”策略，单价只需4.1万/m²起。

据了解，108㎡户型按照6月的开盘价4.7-5.6万/㎡来看，不到2个月，项目降价了约6000元/㎡。

还有天河东部某刚需大盘目前五期清盘，76㎡单位特价320万，88㎡3+1房报价370-400万，单价干到4.2万/㎡起。

截图来源：小红书

就算“gin了很久”的天河润府，也忍不住低头，比以往多了一个97折。

最小的81㎡户型，报价从4.9万/㎡降到4.7万/㎡，上车总价约380万。

尽管润府正在不断降价，但不少买家仍觉得“诚意不大”。

鉴于项目开盘至今5个月，其去化大概只有1/6，不排除再来新一轮特价来袭，弄到低至4.5万/㎡甚至更低。我们拭目以待！

也就是说，天河东不少新盘不敢打5字头，纷纷选择回调至4字头，主打的就是一个性价比。

越来越卷，

到底为啥？

以前的天河东明明没那么卷的，为什么价格又卷起来了呢？

其一，竞品主动降价，就目前的楼市形势来看，不降价根本没有购房客。

某央企带领老黄埔手撕天河东，高使用率地铁盘均价4-5万/㎡，有些甚者3.9万+/㎡。

而靠近天河的黄埔另一板块——黄陂，标杆红盘为完成今年清盘任务，也选择了降价，均价3.7万+/㎡。

老黄埔、黄陂的门槛从之前4字头滑落到3字头，那么天河东也不免滑落。

其二，竞品越来越多，让不少天河东楼盘无可奈何地接受了现实：降价出货，保住现金流保平安。

从前的天河东，虽是天河边缘，但可选项目不多，关注度高，销量好。

现在的天河东，10多个一手项目高度汇聚，定位相似，意味着库存压力较大，要更加积极地以价换量，还要给渠道高佣金。

那边厢，老黄埔的旧改项目陆续亮相，庞大的旧改供货量，免不了一场大战。

在当前严峻的大环境之下，想要突出重围，最直接的办法就是降价。

其三，上半年，越秀观樾、西派天河序等高端改善盘，以超出市场预期的诚意价入市，已经重塑了天河的定价体系。

刚需盘没有定价权，随行就市不丢人。

天河东能不能买？

选房逻辑变了，现在还能买天河东吗？

天河东虽卷，但我们不能否认，它有它的独有优势。

①产业强劲

数年前的天河东板块，鲜少有人问津。

但短短几年时间，如今其已变成现在的高新技术产业开发区。

截至目前，板块内已吸引超2500家企业进驻，互联网大厂和独角兽企业总部比较突出，比如网易、小鹏等。

与老黄埔相比，天河东还是有一定的产业优势。

科技精英云集，也为天河东累积了不少高端刚需及改善型买家。

②配套兑现跟上

广州市天河外国语学校智慧城校区的动工、清华附中湾区学校二期地块规划的审批通过、火炉山隧道的贯通在即......

今年以来，天河东的教育、交通配套利好在不断显现。

不过，目前板块缺乏大型商圈，区域有万科广场等大型综合体，但未形成大型商圈，商业氛围有待提高。

此外，天河东坐拥火炉山森林公园、天河智慧农业公园、新塘水库等，生态环境比较优质，却周边界面不错。

基本面不差，这些都是天河东的优势所在。

最后，少年君问一些直击灵魂的问题：

1）总价预算300多400多的刚需买家，如果不买天河东，你买还能哪里？

海珠西二手虽配套成熟，但楼龄老，居住体验肯定减分；荔湾新房确实符合条件，但GDP倒数第二，很难保证规划不再改变；黄埔呢，体量过大啊。

论居住体验和投资前景，还得看天河东新房。

2）总价预算是600多至800多的改善买家，如果不买天河东，你又能买哪里？

番禺万博作为番禺大哥，需要照顾小弟，板块内的改善户型也有不少维权，且地势低洼，雨季水浸机率大。

荔湾花地湾的改善户型供应也不少，竞争同样激烈；海珠老城区的首改户型，投资属性不高。

天河东，拥有天河“广州经济一哥”背书，没有小弟拉后腿，同时也有产业布局，有人口流入，周边没有搬不出去重工业限制发展。

天河智慧城核心片区

未来若有新一轮楼市行情，天河东楼盘集体发声，加上板块轮动，这边的机遇或者比其他板块要多。

天河东，是一个改善买家的可选项。

当然，在如今新盘扎堆的天河东，单纯地想依靠“天河”二字和低价，就想卖爆，是完全行不通的。

以城投·天禧为例，取证2个月，274套拿到预售证，已售套数为5套，整体去化1.8%（数据来源：广州住建局官网），被网友戏称为“天河去化最慢的项目”。

无它，在学铁商都不太突出的前提下 ，项目打造全改善产品，且户型明明是新规后的产品，却不如天河其他新规前的优质项目。

108㎡3+1房，实则相当于2+2房。客厅和次卧开间只有5.6米，次卧开间相当小，+1的房间在入户门口，不仅空间小，而且私密性也差。

另外，脱离区域普遍购买力的产品，也注定靠“捱”。

如今，黄陂新房均价仅4万/㎡。而华标峰湖御境单价5-5.5万/㎡，复式总价2300万左右，联排别墅1800万起，即便无工业，生态环境好，销售速度也快不了。

华标峰湖御境实景图

综上所述，少年君认为，天河北的改善、高端刚需产品可以买。

具体选筹尽量找近地铁、带好学位（ 最好能摇号上清华附中等名校本校 ），户型优，绿化高的项目在天河东板块里更受青睐，居住体验和未来转手都更有保障。