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新政后多出一张房票该用在哪里？

“杭州产金所的网页上又挂了一批云锦城的房子出来，快去看，最低总价只要152万元。”12月5日，王小姐接到了来自闺蜜的电话。

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最近一个月，王小姐正在四处找房子中。

王小姐现在已经有一套房，自从10月16日，杭州发布“杭六条”楼市新政后，王小姐的手上就多了一张房票。

“第二套房贷款首付比例下降至30%—35%，贷款也有优惠政策，再加上我手头现在还有一点存款，我觉得现在是入手第二套房子的好时机。”王小姐说。

自从杭州发布“杭六条”后，根据杭州贝壳研究院监测，杭州十区二手房经纪机构签7113套，贝壳平台新增挂牌房源23261套，有超8.1万次带看，贝壳APP线上客户咨询量环比9月增加22%。无论从挂牌房源，还是咨询、带看、成交比起新政前都有明显增加。

基于房地产市场供求关系已经发生重大改变，增量需求主要来自于由前期刚需转化而来的改善需求，以及购房门槛降低后新市民等刚性购房需求。

王小姐的第一套房子，是位于余杭区的老小区，建设于上世纪90年代，而且距离上班的地方比较远。

“老小区生活氛围确实不错，但是停车不方便，也没有电梯，面积也小，采光、隔音都有一些不足，我的居住体验感真的不怎么好。”

城发云锦城电话☎️ ：400-811-8224（营销中心预约热线）自从手上多了张房票后，王小姐就一直在看房，她首先放弃的就是奥体等热门板块的新房。“红盘需要摇号，要拼社保，还有期房等待的风险，我不想去凑这个热闹。我已经在非限购区有一套房了，那么这张房票就应该在限购区内使用。”

王小姐说，选房，必须要按照自己居住需求来选择。“我这次的目标就是限购区，次新房，有电梯，停车方便，采光好，但是总价不能太高。毕竟资金有限。”

因此，产金所推出的云锦城房源，就显得特别有吸引力，123套房源，面积在73-133平方米不等，最低总价只要152.4万元。不仅属于上城区，还是个地铁盘。

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上城区低总价房源好在哪里？

我们先来看看云锦城这个小区本身。

云锦城位于丁兰街道长睦单元。目前丁桥板块挂牌均价在3.3万元/㎡，更东边的星桥板块，挂牌均价在2.4万元/㎡，长睦板块位于两者中间，而这批云锦城的房源，均价只在2.2-2.3万元/㎡。

从价格上看，就拥有很大的优势，房子是毛坯出售，大部分房源总价都可控制在250万元以内，在主城区内出现这个价格也是很诱人了。

云锦城位于长睦板块核心区域，小区体量很大，总用地面积超10万平方米，总建筑面积达25万平方米。

周边配套齐全。距离地铁3号线华鹤街站直线距离仅500米左右，一路畅达武林广场、钱江新城、奥体、未来科技城、杭州西站等热门区域。

小区东边是一块待开发的商业地块。乘坐地铁3号线，2站路就能抵达龙湖丁桥天街、山姆会员店等商业配套。

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教育方面，云锦城对面，仅一步之遥就是浙江师范大学附属丁蕙实验小学，项目周边还有丁蕙第一幼儿园和杭州市丁蕙实验中学。

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周边自然景色配套丰富，周边不仅有新开的桃花湖公园，在云锦城的北边，就是皋亭山国际旅游风景区，紧依上塘河古运河、东临东风港河，是目前杭州主城区难得的生态居住地。

多变户型满足刚需和改善

这批待售房源属于国有资产转让，交易流程规范，买家相对有保障。这次出让，符合杭州购房资格的都可以去竞拍。

在户型方面，选择也很多。在售的房源户型面积建面约为73-133㎡，可变空间多，得房率高，且作为现房，品质所见即所得，还拥有如今“绝版”的可变面积小户型。

城发云锦城电话☎️ ：400-811-8224（营销中心预约热线）最受关注的就是89㎡户型。

其中89㎡东边套，是三房一卫户型，两房朝南，餐客厅一体，通风和采光较好，北面可以直接看到皋亭山。

86㎡的中间套，也是三房一卫户型，可变空间充裕，北面的阳台可以改造成一个房间，是非常标准的“小三房”。而且这个户型所属的15幢，位于小区最东边，可以从南面的阳台望见东风港河，风景较好。

城发云锦城电话☎️ ：400-811-8224（营销中心预约热线）73㎡的小户型，可变面积达到10㎡，餐客厅一体带飘窗，两个卧室一南一北，采光和通风都不错，最低总价152万起，是预算有限家庭首选。

城发云锦城电话☎️ ：400-811-8224（营销中心预约热线）119㎡三房户型，可变户型空间有19㎡，可以做到四房。对于拥有新房票的购房者来说，这个户型可谓一步到位，有足够的空间来享受改善生活。

城发云锦城电话☎️ ：400-811-8224（营销中心预约热线）如果是想要改善房源，那么可以关注133㎡的户型，四房两厅两卫，阳台是云锦城特有的“双层挑高”，增大采光的同时，还让改善生活有了更多从容的空间。

而且，这个户型还有约20㎡的可变空间，可根据自己的实际需求自主设计。这批133㎡的房源总价仅279万元起，在其他区域可能连90㎡都买不到，简直就是用刚需入门的价格买舒适改善的房子。

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1、土地产权年限：商品住宅为70年，公寓、LOFT等多为40年或50年。

2、房屋性质：公寓、LOFT等主要为商业性质，水电均为商业，一般不通燃气、暖气。

3、普通住宅：是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅的范畴。

4、商住住宅：是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。

5、购买条件：商品住宅会有较多限制条件，户口、社保、纳税证明等；公寓、LOFT一般不需要，基本上不在限购范围。

6、付款条件：商品住宅首套较低首付比例为总价的20%--30%，且非首套房的首付比例更高，按揭年限最长可达30年；公寓、LOFT等没有首套和非首套之分，首付比例一般为总价的50%，按揭年限最长为10年。

7、现房：指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得。只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。通常意义上的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

8、准现房：指房屋主体已基本封顶完工但未竣工验收，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。（但是这种房产的性质仍然属于期房，政府按照期房进行管理，必须办理商品房销售许可证才能销售。）

9、期房：指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋。即指开发商从取得许可证开始至取得房地产权证（大产证）为止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。目前市面上销售的新房基本上都是期房。一般情况下，期房的价格较低，挑选余地较大，但由于是先付款后交房，因此消费的过程和结果要依赖于购房合同约定的权利义务的履行，而购房合同的履行，不仅受开发商自身经营的影响，还受到许多客观因素的制约。

10、毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

11、成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。

（1） 内墙面为普通仿瓷涂料

（2） 客厅楼地板为普通瓷砖

（3） 普通铝合金窗

（4） 普通胶合板门

12、民用建筑高度与层数，根据《住宅设计规范》划分为：1-3层为低层住宅，产品主要为独栋别墅、双拼别墅、联排别墅等。4-6层为多层住宅，产品主要为叠拼别墅、花园洋房（有的有大平层概念）等。7-10层为中高层住宅（也叫小高层），很多城市广义上将18层以下的住宅也称之为小高层。11-30层左右为高层；30层以上为超高层。小高层及高层一般为普通住宅，超高层一般为城市豪宅

13、保障性住房：指政府为住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房和定向安置房等构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。经济适用房在满足一定条件的情况下可以转变为商品住宅。

14、房地产”五证“：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。开发商再取得五证之前，是不允许销售的，一般会有认购行为（一种是在开发商未拿到预售证，而向购房者预约房源，待拿到预售证正式销售时正式成交。即在没有正式的销售许可的情况下，开发商与购房者达成购买协议。也叫认筹、预约、预定。）

15、房地产“二书”：是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。

16、购房资格：各个城市的条件不一样，因地制宜。目前可多关注当地人才引进计划，实际上是尽可能放开限购的伎俩。

17、资金情况：对于首付比例及月供有一个相对明确的概念。

18、购房需求分析：先安家?孩子教育？工作较近？改善？投资等等。明确以上问题后，接下来要在市面的产品上进行考察、选择。买房就是资金、品牌、地段、配套、户型、物业等方面做权衡，根据自己的情况选择。

19、买房意向金：在国家有关房地产法律法规中，没有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保证金。

20、面积赠送：购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。

21、住宅的净高：是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

22、住宅的开间：是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

23、住宅的长度和进深：是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。

24、住宅的层高：是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。

25、个人住房贷款还款方式：分为等额本金还款和等额本息还款两种。

26、首套房优惠：配偶买过房且贷款未还清，另一方买房仍算作二套房，不能享受首次购房的各种优惠政策。

27、哪些公用面积应分摊：应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

28、哪些公用面积不能分摊：不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。

29、套内使用面积：指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。

30、银行按揭：按揭是英语“Mongase”（抵押）一词的粤语音译，因此，银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息。

31、公积金贷款：公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款，是由城市住房资金管理中心及所属分中心运用房改资金委托银行向购买（含建造、大修）自住住房的公积金交存人和离退休职工发放的贷款。

32、申请住房公积金贷款的条件：凡住房公积金连续缴存6个月以上或累计缴存公积金一年以上，并且目前仍在缴存公积金，才有资格申请，每个城市政策可能有所不一样。

买房要买楼王吗? 是宣传陷阱还是真的赚到

作为购房者，在接收到的各种房产营销信息中一定看到过类似“xxx项目楼王加推，只此一栋，错过不再有！”这样的宣传语。其中“楼王”两个字特别引人注意，一旦带上这个字眼就表明该楼栋是整个项目中最优质的一栋。具体优质在哪，下文会介绍。

从情感角度来说，好东西人人都有兴趣，尤其在听完置业顾问的介绍后普遍都会动心。但较好的东西往往也标上了最贵的价格。房子不同于普通商品，其单价高，每平米贵1000，整套房就要多出十几万。多花一笔大价钱买一份长久的“王者”体验到底值不值呢？你需要知道以下几点：

什么是“楼王”

“楼王”的概念来源于香港，原是指楼房顶层面积较大、定价最贵的一两种户型。现在我们说的“楼王”通常是指社区里所有楼栋中综合条件较好的那一栋建筑，“楼王”一般占据着整个小区较好的资源。

根据楼盘的规模差异，还会细分出更多品类，例如“楼王组团”，泛指超级大盘中的较佳区域内多个楼座共同组成的部分，楼王组团中往往还会出现“楼王之王”；再如一期楼王、二期楼王等等，泛指分期开发的楼盘中每一个开发周期内的楼王。

“楼王”的特点

位置较好：“楼王”通常是位于小区的“C位”。排名前列不会离小区外围很近，避免车来人往的噪音干扰和空气污染。第二离小区各个出口都较近，保证进出方便，去地铁站、超市、幼儿园都不会走很长。

景观较佳：“楼王”一般离相邻的楼栋会较宽一些，视野更开阔；不会被其它建筑大面积遮挡，保证采光不受影响；另外，对外，如果楼盘本身就靠近山、海、江、湖、林等自然景观，那“楼王”基本也会占据欣赏景观较佳的位置。对内，“楼王”通常靠近中央园林，能欣赏到较佳的小区内部园林景观。

配套最全：“楼王”通常可享受最完备的小区内部基本配套，如健身设施、游乐设施、休闲设施、景观设施、生活设施等。

户型最优：一般楼王的产品会是整个楼盘中较高端的，如面积较大、装修标准较高，户型设计较好的产品。另外，楼王的梯户比一般也会是小区比较好的。

朝向较好：通常是坐北朝南，保证空气流通，光照适宜。

价格较高：开发商深知自己楼盘优劣势，也知道每栋楼、每套房子的优劣势，楼王占据较佳资源，所消耗的内部资源往往都是最多的。为了使商品房价值与价格相匹配，达到收益较大化；楼王位置的标价往往较高，与其它楼栋拉开一定差距。

“楼王”不是特别的

排名前列，我们需要清楚的是，“楼王”一说，原本就是从香港传过来的一个概念，现在常被房产商用作宣传房屋时的一个亮点。有时，开发商会宣传他的多个楼栋都为“楼王”，用这样的噱头去吸引购房者，利用购房者“害怕错过”的心态，催促购房者尽快成交。有时，是借着楼王的名号，名正言顺地卖出高价。所以，宣传中所谓的“楼王”也许并非真“楼王”，需要购房者仔细辨别。

第二，“楼王”并非会在每一个方面都达到较佳，比如有一线江景景观的楼栋也许离地铁站比较远。“楼王”只是一个综合下得出的相对最优结果。购房者要根据自身需求进行选择。

第三，“楼王”概念不是所有小区都适用。有的楼盘只有几栋建筑，每一栋都临街，位置、楼间距、景观都差不多，这种情况下，购房者千万不要被商家所谓的话术牵着鼻子走。

第四，“楼王”不一定对所有人都是较好的，也千万不要认为买房就一定要买“楼王”。如果购房是为了长期居住，那就从自身的预算、交通需求、生活需求等出发去评定选择即可。预算够，又要追求较高的居住体验，买“楼王”当然可以。预算不够，可以考虑“楼王”邻近的几栋。如果购房是为了投资的话，更需要考虑几年后出手，你所购买的“楼王”的价格能不能与同小区的其它楼栋拉开差距。