2万元/㎡就能上车松山湖住宅？三限房市场隐忧

江小亭/发自东莞

随着松山湖首个三限房（共有产权房）的申购启动，作为东莞目前最大体量三限房，以及松山湖高新区光环加持，事关东莞“半价”即可买入的此类特殊房源再成关注。

三限房能不能买，谁在买，品质如何，流转难度怎样，未来谁接盘......相关讨论热度再起。

松山湖科学城国际人才社区 中房君摄

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约2万元/㎡买进松山湖？

“双轨”模式下，保障性住房建设不断提速，“三限房”作为东莞住房保障体系的一大组成，为面向符合规定条件的本市无房家庭供应的特定房源，享有与普通商品住房同等的教育、医疗、户政、养老、住房公积金等公共服务权益，并依照市场化商品房模式进行建设和销售。

三限指限房价、限地价、限销售对象。

政府推出三限房，意在让刚需购房者大幅降低进场成本，实现住有所居，购房者只需按总价的50%出资购买50%产权，即可获得100%使用权，并且交付满一定年限（取得不动产权证书满5年与入户东莞满3年），还可选择以届时市场评估价8折购入剩余产权获得完全产权，期间自有的一半产权也可向满足条件的对象流转。

以目前启动申购的松山湖首个三限房为例，项目主推建筑面积约73㎡~80㎡的二至三房，备案均价约4.57万元/㎡，半价即2.28万元/㎡，而据现场置业顾问称，叠加折扣首批推售均价约2万元/㎡。

参考东莞市住建局近期公布的6月份全市商品住宅销售情况，松山湖新房网签均价约4.12万元/㎡，二手房网签均价在3.54万元/㎡。

即一半产权的松山湖科学城国际人才社区的售价为目前片区完整产权商品房均价一半，以及是同片区二手房整体出让均价的56%。

相比之下，进场门槛具备一定优势。

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谁在买，谁接盘？三限房隐忧

更低门槛友好着住有所居，但随着住房不断趋向品质时代，价格显然不是决定购房者进场的唯一要素。

另外，三限房本身对“销售对象”有所限制，即承购人需满足一定条件，同时与普通商品住房的自由流通有别，在未取得完全产权前只能一次性将50%的个人产权份额转让给代持机构或其他符合三限房销售条件的受让人，即一定程度限制了流转率（三限房具体申购条件可见文末）。

这个环节中，正如该类房源的推出初衷，保障房的“保障”角色被放大，自住之外的“溢价”部分则被同步弱化。

值得注意的是，“双轨模式”下，保障性住房建设工作仍在积极推进，意味着后续还将迎来更庞大的保障性住房体量，与目前已在逐步取消限地价/限房价的商品房，划分出区隔明显的两大类住房体系。

换句话说，保障性住房更多对标的是“有所居”，对于承购对象而言，无论是低总价还是同步可享的各项公共服务权益，三限房都将是帮助他们落脚城市的福利产物。但想要收获高价值成长，则需理性进场。

正如一名看过松山湖三限房的购房者表现出的犹豫，按其说法，“买房肯定不会是完全出于自住考虑，还是会在意后续的升值情况”而关于三限房的未来预期他并没有太大信心。

另外一对松山湖工作符合条件的小夫妻也在交谈中提到“算了一笔账，觉得还是可以先去淘一下周边的二手商品房，主要现在很多房子还在降价，想再稍微等一等，目前松山湖的二手也有‘2字头’，还是100%产权”。“三限房毕竟是新事物，关系到后面补价，还是会有点担心后续有什么新情况。”男士继续补充说道。

此前5个三限房入市一年多时间整体去化约五成。

作为东莞三限房首批试点项目之一，松山湖科学城国际人才社区的入市反响如何暂不得知，就目前来看，据现场销售说辞，从5月底项目首栋获批预售至今，累计冻资人数已有两百多批。

不过松山湖项目之前，东莞已有三限房项目入市，事关这类半价即可上车的共有产权房，实际市场反响如何，我们不妨参考这批已入市盘。

据中房君统计，从2022年10月东莞首个三限房虎门东实旗盛花园正式入市，至今接近两年时间里，全市已有5个三限房项目先后推向市场，其中取证房源数量2370套，已定向及公开配售房源套数约1310套。

根据东莞市住建局公开查询平台信息统计，截至目前，5个项目经过过去10~22个月的入市销售，已售房源套数合计为722套，相当于整体去化率在55%左右。如若对标备案房源，则整体去化仅在三成。

或许是三限房去化不及预期，基于此，2023年11月20日，也是5个三限房均已面市试水后，东莞市住建局也就共有产权住房（含三限房、配建安居房）的申购资格条件进行了调整：

第一阶段按原政策执行后，第二阶段进一步放宽条件，包括配售区域、社保年限，社保类型、婚姻状况等的放宽等，以让全市更多符合条件的人才享受“半价”买房机会。

不过，从后续的推售情况来看，或出于入市信心依旧不够，抑或观望等待所属镇街同类产品，以及各项目本身的推售节奏等原因，条件放宽后似乎也并未掀起进场热潮。

关于三限房的流速，近年来下行的楼市大背景显然是不容忽视的客观因素，不仅三限房，普通商品住宅绝大部分亦处于艰难走量状态，以至价格战四起。

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产品是否符合购房者需求？

虽与普通商品住房享有同等的教育、医疗、户政、养老等权益，但基于保障性住房底色，除了“三限”外，在产品的规划环节，同样有相应要求，最明显便是户型面积的限定。

目前东莞已推出的试点三限房项目建筑面积均被限定在70㎡~80㎡，与现行市场上普通商品住房主流户型面积形成差异化，目的是尽量不影响同片区商品房的去化。

如松山湖科学城国际人才社区项目，规划有三种户型，包括建筑面积约73㎡两房一卫，和两款建筑面积约80㎡三房两卫。

受制客观的面积段限制，户内空间相对紧凑，以项目主力户型建筑面积约80㎡3房来看，在规划设计及样板间的展示中，包括主卧在内的三间卧室床铺位置均借助了飘窗空间，同时为了尽可能让主卧空间更大，主卫也未安排浴室。

“每个房间都太小了”也是参观该项目样板房过程中，同行家庭的普遍反馈“主卧都要睡在飘窗上，有点儿憋屈”其中一位客户表示道。

建筑面积约80㎡样板间主卧示意 仅供参考

相较之下，项目建筑面积约73㎡的两房一卫各功能空间则更为阔绰，但考虑到两房产品的使用周期，更多被作为过渡需求的两房所面向客群又一定程度被压缩。

就目前东莞商品房市场，除个别拿地时间较早项目或仍规划有两房户型，近年来的新开发项目已鲜有。

为了保障而保障的产品硬件上的限定，也是前述购房者对项目后续流转表现出担忧的点之一。

面对品质住房需求的愈发抬头，市场倾向性的产品类型正在发生变化，如此趋势下小面积户型是否能适配更加多样化的人才群体居住需求，以及又该如何平衡保障性住房和商品房的分流关系，或都值得再探讨。

参考隔壁深圳，自2022年11月深圳首批6折可售型人才房集中入市后，到2023年8月，官方便提出不再新建安居房及人才房。

销售过程中，在经历了2023年的相对热销后，随着购买力被消化，新房价格持续下行导致的“六折人才房”性价比下降，以及部分早前入市项目的陆续交付而被爆出的品质风波影响等，今年来看深圳的部分存量在售人才房也出现了热度下降。过程中，深圳也不乏多次对申购条件进行着放宽。

目光拉回东莞，据业内人士透露，本批试点三限房有可能也是最后一批。

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保障房的产品力之争

抛开户型面积段的硬性限定，当进一步聚焦松山湖科学城国际人才社区项目，面对品质住房发展趋势以及理性客观的置业群体，不容忽视的是项目在产品打造上还是投入了不少心思。

如智能社区的建设，除常规社区配套，项目还打造有社区食堂、恒温泳池、四点半学堂、24h无人超市、24h健康药房、24h健身房等多类型生活场景；

此外，社区内部还配置慢行空间，可直连外部的人才公园；同时经由配建的人行天桥，也可便捷通往松湖烟雨景区、松山湖国际创新创业社区、松山湖佳纷天地等，内外部基本生活配套齐全。另室内部分也采用了智能化精装交付。

同时，区别于其他三限房，松山湖科学城国际人才社区还有着松山湖优质教育资源的加持，参考目前松山湖的多校划片方式，项目未来对应的小学片区大概率为松山湖第一小学、第二小学、第三小学和松山湖中心小学（实际以教育局最新安排为准）。

综上，作为特定的房产属性，松山湖科学城国际人才社区项目既有优势也有不足，目前，该项目已开启申购，申购时间即日起至8月7日，届时项目实际去化如何，我们将持续关注。