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招商臻园

是招商蛇口在北京操盘的第二座“臻”系产品。

该项目位于丰台区花乡街道，丰台与大兴交界处，与南五环直线距离约600米，目前距离地铁较远，最近的地铁站是4号线西红门站，直线距离约2公里，往东不到2公里有丰科园万达广场、北京荟聚、山姆会员店等生活配套。

规划10栋住宅楼及3栋配套楼。容积率2.2，限高30-45米，住宅楼为9-15层小高层，设计建面约97-119-146㎡精装三居/四居。总价698万起，精妆交付，2026年6月30日交房。

2014年，招商蛇口在北京操盘第一座 " 臻 " 系产品—臻园，以近50亿的销售成绩成为当年单盘销冠，算得上响当当的望京名盘，而这次的丰台臻园，也依然令人期待。

四环·丰台丰科园·高端序列臻作

建面约77-97-119-145㎡精装二-三居/四居

约85-90%超高得房率 低密洋房高品质住区

招商臻园卖点

1、央企招商实力保障-央企背书，资金雄厚，置业更安心。

2、四环-丰台丰科园-项目位于四环外，距离丰科园约3.8公里，享产业发展红利。

3、区域内唯一新房项目-区域内已连续断供三年，本案是今年唯一入市新房。

4、七层起，低密洋房住区，容积率2.2-低密生活，享受纯粹舒适的居住体验。

5、超高得房率，86%-91%，落地大窗。

6、尊享五星级酒店式入园大堂-双精妆入户大堂。

7、区域最高品质社区-全系越级精妆，比肩10万+顶豪标准。

8、学校就在家门口-项目北侧200米阳春小学纳入丰台五小，进入丰台第一梯队，项目东侧将引入36班知名优质中学。

9、约3km汇聚6大商业，丰科万达广场，荟聚中心，乐家购物中心，山姆会员店等。

售楼处电话：400-885-2210【预约☎】

【建面77㎡2居】520万-分布于4号楼 9号楼 8号楼 5号楼 等，1梯2户，层高2.95米，总楼层9-11F

【建面145㎡4居】950万-分布于3号楼 1号楼

【建面143㎡4居】920万-分布于3号楼 1号楼 2号楼

【建面123㎡4居】810万-分布于4号楼 2号楼 9号楼 5 ，1梯2户，层高2.95米，总楼层9-11F

【建面119㎡4居】760万-分布于4号楼 2号楼 9号楼 8号楼 等，1梯2户，层高2.95米，总楼层9-11F

【建面97㎡3居】640万-分布于7号楼 ，1梯2户，层高2.95米，总楼层11F

26载匠筑，招商蛇口，陆续打造了公园1872、珑原、臻园、中国玺等诸多高端热销红盘。

臻园，是招商蛇口在北京操盘的第一座“臻”系产品。

2014年以48.57亿元总额，成为北京商品房销冠，次年开始陆续交付，最适合住在这里的人是“阿里新贵”。

臻园分为北区南区，栅栏相隔。北区共有22栋楼，以大户型为主，主要是140平方米至180平方米的三居、188至245平的四居、321平以上五居的下跃或者复式。与北区隔开的南区只有三栋楼且是小户型，主要是85-90平两居以及135平3居。

臻园新盘入市时均价为4.6万元/平方米。随着来广营板块领涨朝阳，臻园如今已成为北京单价11万+二手房社区。

2023年，招商蛇口，以远见卓识，落子四环丰台，为迭新品质人居而来。从望京到丰台，一脉相承其品质基因，倾献第二座臻园。

招商臻园售楼处电话：400-885-2210【预约☎】，位于四环丰台丰科园总部基地南延中轴之上，紧邻丰科路，往南约200米为京良路；

距离房山线大葆台站和9号线郭公庄站均超过3公里；

最近的地铁站是4号线西红门站，直线距离也超过2公里。

距离丰科园仅约3.8公里，乘势产业发展先机，坐享区域价值腾飞。

向北串联南四环、京开高速，约13分钟直达丰台科技园、约28分钟直达丽泽商务区、约33分钟畅达金融街、约40分钟通达朝阳CBD和海淀中关村等繁华核心区。

【项目基本信息】

『开发企业』招商蛇口

『占地面积』3.59万㎡

『住宅建面』7.89万㎡

『楼栋规划』7-11层洋房，配少量小高，共计10栋

『规划户数』649户

『交付标准』精装

『车位配比』1 : 1.2

『 容 积 率 』2.2

『 绿 地 率 』30%

『 物 业 费 』6.29元/㎡/月

『销售价格』（官方指导价7.2万/㎡）

『交房时间』2026年6月30日

『梯户比』一梯两户/两梯两户

『物业』招商积余

『供暖』地暖（集中供暖）

『得房率』86%-91%

产品信息

（119㎡、143㎡有样板间 145㎡有交付标准样板间）

97㎡南北三居两卫：660-680万

119㎡南北三居两卫：810-830万（主力户型）

123㎡南北四居两卫：830-850万

143㎡南北四居两卫：970-990万（主力户型）

145㎡南北四居两卫：980-1000万

除了1号楼、3-2号楼、5号楼一单元之外，其他楼栋都有顶层退台户型；

楼栋为7-15层洋房+小高层，总户数650余套，套均120㎡左右。

住宅楼7-15层，有少量小高层，一共649户，精装修，预计在2026年6月30日交付。

打造气派社区大门，遵循酒店大堂式设计，以恰到好处的归家礼制，赋予生活尊崇的仪式感，构筑极具品质的理想栖居。精装入户大堂设计，气度非凡，彰显豪气。

【全龄森系园境 漫享奢逸】

汲取奢华度假酒店灵感，打造森系隐逸园林，构筑一环、两轴、三庭、三境多维景观体系，以雅奢之境，盛放全龄美好时光。

一环：450M 轻氧活力跑道

两轴：景观漫游轴

三庭：听泉至澜、溪上茶亭、下沉光庭

三境：海洋奇缘、四季花厅、艺术展廊

在售户型：

97平三室两厅两卫；

119平四室两厅两卫；

123平四室两厅两卫；

143平四室两厅两卫；

145平四室两厅两卫；

最新地铁规划线路图

最新地铁在营线路图

有关学区房

1911或731后群体，西海幼升小多校时，需要填报志愿、电脑派位，第一志愿或第一批次强制锁定为房产划片小学，第一志愿或第一批次学校学位有限，才有机会摇号别的小学志愿（本质上还是“先单再多、尽量不出区、同一群体调剂校相对固定”）。

东城最大的不同是没有填报志愿的程序，基本全靠“人工调剂”，调剂是直接给结果、没得选，而且同一群体、调剂校“山南海北”、有的可能还在学区内、有的可能会出区。

1，东城幼升小，入小学：

单校划片与多校划片相结合，就近入学。

2019年以后取得房本的，多校划片入学。

1》调剂：划片小学附近的小学安排入学，不会太远。

2》跨片调剂：临近片区（常见的是租房上学的）

2，东城小升初入学，小学升初中：

学生填志愿，参加电脑派位。同时进行。

第一批次志愿：优先发展初中（24、25、27、50分、54、65、96、142、前门外国语学校）。

第二批次志愿：全东城初中。

第三批次志愿：就近的中学有空额的直接安排入学。

其中，比例直升的报名，如果大于比例名额，报名直升的摇号。

3，东城初升高，校额到校：

登记入学，就读优先发展初中（24、25、27、50分、54、65、96、142、前门外国语学校）

校额到校，在同一学校，连续三年学籍，通过中考并达到当年中考校额到校批次最低分数线，按政策进入优质高中。

东城幼升小-各小学班级规模

寄宿学校招生-学区派位入学-片区内登记入学-派位入学-民办学校

学区派位入学：对应的是街道，不是片区

片区内登记入学：买房落户的京籍家庭正常报名登记入学和调剂

派位入学:单位集体户、按本市户籍对待、非京籍适龄儿童通过多校划片方式在全区

范围派位入学。

民办学校：正泽、亚太

九年一贯-全区派位-特色校-对口直升-民办校-学区登记入学-学区派位

九年一贯：一所九年一贯制的学校育才学校 ；育才学校毕业生 100%直升校初中部, 原则上不允许择校流动。

全区派位：符合西城小升初入学条件的应届学生，可在全区范围内填报 0-5 所意向 初中，按招生计划通过计算机派位方式录取。2019 年共有 33 所中学，招生计划1255 人，实际录取 1249 人。如被意向校录入不可再参加后续入学方式。

特色校：华夏女子/女生、回民/民族、徐悲鸿/美术、月坛外交/日语、西城外国语 /多语种

对口直升：西城共 15 所，直升比例从 2015 年的 30%逐年递增到 2020 年的80%；

民办校：亚太、正泽

学区登记入学：16 年实行，应届毕业生在学区内自愿选择一所具有登记入学招生资格的初中申请入学，申请低于招生直接录取，高于情况通过计算机派位方式，结果在招生学校公示。初中名单：3 中、7 中、31 中、39 中、43 中、44 中、56 中、 66 中、159 中、161 分、回民学校、宣武外国语、教院附中、鲁迅中学等 14 所。

学区派位：填报志愿然后计算机随机分配，俗称大派位；可填报该学区划定的多所

中学。其中，属地中学接收本学区 70%的大派位学生,调配中学接收 30%的大派位学生。属地中学和调配中学共计10所。

3、校额到校：

学区登记入学的初中初升高时就是校额到校，毕业生中至少有 50%的名额升入优质高中。

初中名单：前 14 所+月坛、徐悲鸿、156 中、育才、西城外国语共计 19 所（19年）。

高中名单：四中、八中、师大附中、师大二附、实验中学、十三中、十四中、十五 中、一六一、铁二、三十五等共计 11 所，学区登记入学和校额到校基本重合，但不是一回事。分配原则为平均分配。

4、转学、回户籍地升学：

西城区中小学均不办理区内转学，小学初中共有四次机会转学，高中不属于义务教育，不可转学。中考升学原则上锁区，其他城区高中接收的除外。

第一次：小学 3-4 年级可转学，政策发布时间是 6 月和 12 月，执行是次月。需要房产和户籍。

第二次：小升初派位时可转学，与本片区毕业生有同等升学权利，无先后之分, 相当于初一转学。需要房产和户籍。政策 4 月底发布随应届，5 月初执行。

第三次：初二可以转，初一初三不行，初二年级会有生物和地理的结业考试， 但是全市的成绩互认。具体要看学校名额，政策上允许。需要房产和户籍。

第四次：回户籍地参加中考，只要求户籍，不要求房产，基本是有可能是初三下学期就来西城上学，具体的需要关注每年的最新政策。

北京市西城区四所实力极强的高中【四大金刚】：

1. 北京四中、
2. 北京八中、
3. 北京师范大学附属实验中学（俗称“实验”）、
4. 北京师范大学第二附属中学（俗称“北师大二附中”）。

口碑学校推荐：

1. 中关村三小（顶级牛小）
2. 人大附小（顶级牛小）
3. 中关村一小（顶级牛小）
4. 中关村二小（顶级牛小，中关村+华清校区）
5. 上地实验小学（海淀前十）
6. 五一小学（海淀前十）
7. 海淀实验小学（本部）（海淀前十）
8. 翠微小学（海淀前十）
9. 育英学校（本部）（九年一贯）
10. 万泉小学（50%对口直升理工附中东校区）
11. 首师大实验小学（40%对口直升首师大附中教育集团内初中）
12. 人大附中分校小学部（片区摇号，九年一贯）
13. 建华实验学校小学部（片区摇号）
14. 上地实验学校小学部（九年一贯）
15. 人大附翠微学校小学部（片区摇号，九年一贯）
16. 太平路小学（30对口直升六小强-十一学校）
17. 七一小学
18. 八一学校小学部（九年一贯）
19. 人大附中实验小学
20. 八里庄小学（40%对口直升六小强-首师大附中）
21. 海淀实验二小
22. 石油附小
23. 农科附小
24. 育新学校
25. 西苑小学（30%对口直升101中学）

关于点招

六小强和民办校都可以冲击一下，冲击点招的标准基本都比较统一，就是各种证书+过硬的自身实力（需要笔试+面试，各个学校要求不一）。

想走点招的同学建议及早规划证书类的准备家长需要在精力和时间分配方面做一个兴趣和升学目标的平衡。

小学五年级就可以开始多参与一下人大早培之类的选拔了，但凡你能入营，即使最后没选拔成功，这个入营经历也会成为你日后点招简历里的亮点。

非京籍学生和想要跨区上学的同学在这一期间可以重点关注民办校的点招。

六小强点招途径：官方网报，邮箱，机构考试，大师赛金银等等；

其他学校点招方式：学校邮箱、开放日、电话。

家长需要积极主动，避免优质简历，却无电话（市三好，多个奥数一等奖，英语KET等却没有收到一所学校电话）；

补录：家长需要自荐，通过邮箱、电话等方式把自己的意愿传递给学校。

小强补录大部分是之前MD过的同学，其他补录的同学大部分是之前发过简历及一派后电话或发过简历，大多是区三好+奥数证书或区三好+综合优异（其他方面成绩比较强，如科技等）

一派

海淀区小升初一派包括的登记入学，按比例对口直升，公办寄宿、和民办校摇号录取，但是这个几率很小，所以基本这一轮就是靠实力和撞大运了。

提醒：

1. 海淀小升初一派可以填10个志愿，首先前三个志愿相对来说有作用，其次一派中的志愿学校不想去的学校千万不能填报，一旦被录取必须服从，不能反悔。

2. 每个志愿选择的学校来自于4个途径中的学校（登记入学、按比例对口直升、公办寄宿、民办校）。

3. 十个志愿可以不用填满，要区分好学校名称，称呼不同的就是两个学校，看清楚学校名称；要看清楚学校的收费标准（具体查看各校历史招生简章）。

二派（大派位）

海淀小升初一派6月8日15:00之后可查询录取结果，被民办校录取的家长需要在6月9日15:00之前确认录取结果，未在规定时间内确认录取结果的，视为自动放弃被民办学校录取资格。

2023海淀小升初二派志愿填报时间为6月25日9:00到6月27日13:00，7月3日15:00之后可查询二派录取结果，二派为最终录取环节，能填报的学校必须填满后才可提交。

“二派”，多以就读小学所在招生区域为界进行统一分配，每所小学会对应几所中学，家长只能填报孩子小学对应的中学且必须全部都填上才能提交。

我愿秉持中性的市场观，以专业立身，做您靠谱的顾问，希望有机会可以高效的帮您解决问题！