阿那亚股东“跑”了，马寅难以复刻下一个神盘

文/乐居财经 林振兴

七月盛夏，武汉为地产商烹制了一场投资盛宴——举办重点片区招商推介会，吸引保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口等43家企业竞相赴会。

其中，阿那亚以“地产商”的身份现身，董事长刘昕上台作了发言。按照计划，阿那亚集团将联合东湖风景区一起打造世界级的东湖鼓架景区。

阿那亚是懂得抱大腿的。早在2021年，阿那亚孙公司秦皇岛天行建房地产开发有限公司联合港中旅（深圳）投资发展有限公司，成立星旅（武汉）文旅创业发展有限公司，双方各持股60%和40%。大股东港中旅背后正是中国旅游集团。

当年6月，武汉集中土拍中，星旅文旅创业发展以总价7.61亿元，拿下了东湖生态风景区鼓架山景区地块。也是在2021年，计划总投资80亿元的“阿那亚·象山海岸”项目签约并开工。

这并不是阿那亚和中旅的首次合作，它在广州还与中旅集团合作了九龙湖项目。该项目位于广州市花都区花东镇，定位为国家级旅游度假区文化休闲目的。

近来来，在行业下行周期，不少地产商都选择了躺平，而阿那亚却还在扩张，从秦皇岛到承德、三亚，再到广州、武汉。虽然项目在全国遍地开花，但它却难以复刻下一个神盘。

这些项目有的正在建设，有的社区运营还在完善中，都需要大量资金。在不确定的经济背景下，如若任何一个项目出现滞销，阿那亚都可能面临资金风险。

眼下，阿那亚不只想做地产开发，它还不断向上下游扩展，直接投资9家企业，控制企业46家，涉及物业服务、酒店、商管、文旅、游艇产业、影视文化、营地教育等多个领域。

南下收购

11年前，阿那亚是一个位于秦皇岛北戴河的偏僻楼盘。从生死边缘到中产“乌托邦”，阿那亚的背后离不开马寅的操盘经营。接手阿那亚前，他是亿城集团总裁，曾经手万城华府、西山华府、燕西华府等项目。

2013年，39岁的马寅决定创业。彼时，亿城集团在秦皇岛昌黎县有一个海景房项目，但销售情况不佳。马寅向银行贷款10亿，收购了这个海景房项目，并打算用“建房、卖房，赚差价走人”的短平快逻辑，争取3个月到半年卖光。

理想很美好，但现实却是骨感的。“掉坑里了，拿了这么一块地，房子也卖不掉，房价也不涨，银行也不给贷款，”在那种情况下，马寅只能逼着自己转型。从2014年起，阿那亚从卖房子转型为做服务和运营。

紧接着2015年，阿那亚凭借一个播放量过6亿的短视频——“最孤独的图书馆”，在网上一炮而红。之后，阿那亚从一个地产项目变成了一个文化地标，那里经常举行戏剧节、画展，国际大牌也将发布会选址在这里。

业内人士表示，几年下来，“业主购房 民宿托管”的经营模式，又把在阿那亚置业，包装成了一个看似稳赚不赔的投资新机会。

自从阿那亚火起来之后，各地的开发商都来找马寅合作。彼时，他渐渐膨胀起来，全国各地到处看项目，想复制阿那亚的传奇。他曾想过收购滑雪场，还三下三亚谈合作，想法十分多。

眼下，在祖国的最南边，马寅“孵化”了三亚阿那亚项目，其开发商为海南中度旅游产业开发有限公司（简称“中度旅游公司”），成立于2009年，注册资本11111万元，曾用名“海南中度房地产开发有限公司”，其主要业务为开发高端旅游地产项目，2014年该公司因资金链断裂等问题陷入困境，其项目也于2015年4月停工，并一度陷入破产困境、涉及债务总额达60多亿元。

2016年7月18日，中融国际信托有限公司向三亚市中级人民法院提出对中度旅游公司进行破产重整的申请。紧接着2017年8月，该法院裁定批准了中度旅游公司重整计划草案。

2018年，承德领峰房地产开发有限公司首次进入中度旅游的股东序列，彼时持股45.9%；直至目前，承德领峰房地产已成为中度旅游公司的全资股东。据乐居财经了解到，承德领峰房地产由堆龙德庆天行九州旅游发展有限公司100%持股，后者又由马寅、王季倬、李怀新、刘昕分别持股25%。

收购中度旅游公司后，马寅等人还要处理一堆历史遗留问题。例如，中度旅游公司的股权冻结、司法拍卖，以及多宗与债权人的司法案件。

此外，2022年，中度旅游公司因为未经批准非法占用土地案，被三亚市综合行政执法局吉阳分局罚款35.05万元；紧接着2023年，该公司又因非法占用林地擅自改变林地用途，被三亚市综合行政执法局吉阳分局再罚款5000元。

谁来买单？

在马寅心中，山应该是海的补充，山和海构成了人生的闭环。

一次偶然间，马寅去了金山岭五道梁。当时山路还没有修整，非常难走，当他历经千辛万苦爬上山顶，眼前豁然开朗，这是一处真正绝世独立的山顶谷地，海拔在900米以上，谷地中间安静卧着几十户人家，四周群山环绕。

他觉得这就是团队要找的地方，便开始着手打造阿那亚·金山岭。2016年4月11日，滦平县政府与天行九州（集团）控股有限公司（后更名阿那亚控股集团有限公司）正式签订合作协议。阿那亚•金山岭项目总投资80余亿元，占地3000亩，计划在涝洼乡打造集国际学校、酒店群落、马术基地、精神空间、山居小镇等内容于一体的阿那亚小镇。

公开资料显示，承德阿那亚房地产开发有限公司（简称“承德阿那亚房地产”）是阿那亚·金山岭项目的开发公司，它名下全资控股了承德阿那亚商业管理有限公司。

2021年6月，承德阿那亚房地产因“五道梁承德阿那亚二期工程项目污水处理站施工总承包工程”存在未按照国家规定取得建筑工程施工许可证擅自开工建设的行为，被罚款10万余元；紧接着7月，该企业因五道梁承德阿那亚禅院项目，未取得建筑工程施工许可证擅自开工建设，企业及直接负责人被罚共计3万余元。当年10月，承德阿那亚房地产又因未取得建设工程规划许可证便进行建设的行为，违反《城乡规划法》，被滦平县住房和城乡建设局罚款8万余元。

众所周知，文旅地产需要大量资金支撑，阿那亚·金山岭项目也不例外。为此，承德阿那亚房地产还引入了投资者——李橙橙。目前，承德阿那亚房地产由秦皇岛天行建房地产开发有限公司和承德库迈商贸有限公司（李橙橙的全资子公司）分别持股80%和20%。

除此之外，秦皇岛天行建房地产和承德库迈商贸于去年7月，将名下承德阿那亚房地产分别价值4000万元和1000万元的股权数额，出质予浙商银行股份有限公司北京分行。

据了解，阿那亚·金山岭项目共有三期。其销售向媒体表示，一期540套联排别墅，当时没有对外销售，许多明星和博主都有入手，价格均价约为2.5万元/平方米，已全部售罄并于2018年交房；二期涨到了4万元/平方米，包括书店、民宿、澜山酒店等，部分已交房；金山岭阿那亚已经开发到了三期，三期包括艺术家工作室和两层联排别墅，预计年底到明年8月交付，部分房型的单价已接近5万元/平方米。

此前，阿那亚金山岭项目除了沿用在北戴河黄金海岸被验证的“业主购房 民宿托管”模式，还在投资回报这件事上，玩出了新花样，直接把投资回报率前置到了买房环节。

在2022年的一张卖房海报上写着，“创新「8 4度假模式」，做隐庐合伙人，3年18%”，即交房后三年内，每年8个月由隐庐酒店经营，4个月可供业主自住（11月15日到3月15日），年收益率为6%。

另据阿那亚置业中心的销售人员介绍，金山岭阿那亚均为40年产权。但二手房平台显示，滦平县多处二手房的均价在5000元/平方米左右。业内不禁好奇，只有40年产权，未来到期后的政策不明确，谁会买单河北滦平县的阿那亚？

目前，阿那亚在全国有6个项目，分别为秦皇岛（阿那亚·北戴河）；承德（阿那亚·雾灵山 阿那亚 ·金山岭）；三亚（阿那亚·三亚）；广州（阿那亚·广州）；张家口（阿那亚·崇礼）。

股东“跑”了

阿那亚控股集团有限公司（简称“阿那亚”）成立于2008年，注册资本20000万元。2023年底，阿那亚原二股东于宏将手中30%股权转让予刘昕。变更后，阿那亚目前由李怀新、刘昕和马寅分别持股45%、30%和25%。

据乐居财经了解到，于宏是在2014年进入阿那亚股东序列。他为何持股九年多，眼下却突然退出？这至今是一个谜团。

大股东李怀新最为神秘，他是阿那亚最早的股东，也是该公司的法定代表人。目前，他名下还投资了北京玖利科技有限公司、海南鼎嘉科技有限公司、北京润德灏天投资咨询有限公司（简称“润德灏天”）、堆龙德庆天行九州旅游发展有限公司和北京瑞华景成投资管理中心（有限合伙）（简称“瑞华景成”）。

其中，润德灏天参投了新三板金科资源以及旅游开发、教育文化、饮品、装饰等公司，瑞华景成参投了一家LED外延、芯片、应用产品全产业链企业——湘能华磊光电。

二股东刘昕为阿那亚集团董事长，他名下还投资了广州市创盈邦富有限公司（简称“创盈邦富”）、海南弘韵科技有限公司（简称“弘韵科技”）、堆龙德庆天行九州旅游发展有限公司、昆山瑶海轻舟创业投资合伙企业（有限合伙）、霍尔果斯翔逸汇富股权投资管理合伙企业（有限合伙）和霍尔果斯麦客联盟股权投资管理有限公司。

其中，创盈邦富曾用名为"广州市萝岗安华和合小额贷款有限公司"，成立于2013年，注册资本20000万元，刘昕为该公司二股东。

三股东马寅为CEO，名下除了阿那亚，还持股了海南玖誉科技有限公司、堆龙德庆天行九州旅游发展有限公司和上海张唐企业管理有限公司。

据乐居财经了解到，阿那亚名下有9家子公司，包括秦皇岛阿那亚房地产开发有限公司（简称“阿那亚房地产”）、北海市众泰融资租赁有限公司、北京阿那亚旅游发展有限公司、北京冠尊贸易有限公司、苏州中鑫康恒创业投资合伙企业（有限合伙）、广州云那科技有限公司、启行营地（北京）教育科技有限公司、北京启行致和科技发展有限公司、天津市萨马兰奇纪念馆运营管理有限公司。

其中，秦皇岛阿那亚房地产开发有限公司（简称“阿那亚房地产”）成立于2002年，注册资本30000万元，由阿那亚全资控股，前股东有万向信托和苏州信托，名下子公司遍布承德、秦皇岛、杭州、北京、上海、兴隆。

上文提到的秦皇岛天行建房地产开发有限公司原先由阿那亚房地产全资控股，在2023年5月，引入新股东两位，目前它由阿那亚房地产、海南玖誉科技有限公司、海南弘韵科技有限公司分别持股75.5556%、14.1111%、10.3333%。其中，二股东海南玖誉科技由马寅全资控股，三股东海南弘韵科技由刘昕全资控股。

目前，秦皇岛天行建房地产名下有20家子公司，经营范围囊括了地产、贸易、物业服务、酒店、商管、文旅、游艇产业、影视文化等多个领域。

尤其在影视圈，例如《热辣滚烫》《我和我的祖国》《悬崖之上》《脐带》《雪豹》⋯⋯春节档剧情片、小众文艺片、主旋律商业片，在这些风格各异的影片背后，都有阿那亚的身影。

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