东风东本尊，新规后户型！学区房天花板，来了！

虽然，所有新盘都在卷学位，拼教育。

但在这位大佬面前，什么名校学区盘、教育大盘都只能是小弟。

就这个月，位于广州大道北的西苑雅居项目，又又又调规了！而这一次，是要把越秀在售楼盘、广州名校系新盘干趴下。

01

或是越秀首个新规后产品

还有唯一全新商办大平层

越秀的新盘，个个都有段故事，西苑雅居也不例外（《名校+区位+低密，买不起劝你别看》）。

背景不再过多赘述，今天主要聊聊最新规划——

项目规划一栋5层住宅（回迁），一层两户，以及一栋29层高住宅，一层四户，合计约110多套。

另外，还有三栋5~6层高商业，结构更像是商办大平层。

对比2023年2月公示方案，主要有几个变化——

① 1#住宅层高变矮，户型调整，阳台飘窗明显加宽，大概率是作为新规后产品去报建。

如果真是这样，那么西苑雅居将是越秀区首个新规后楼盘！

② 地块东侧商业，从11层公寓/写字楼变为3栋低层商办大平层，整个小区逼格提升，产品溢价更高。另外，目前越秀区是没有一手商办豪宅的。

也就是说，西苑雅居抓了区内两款独家产品——新规后的住宅+全新商办大平层。

加之整体层高较低，全盘建筑密度才24%，绿地占比较高，在市中心尤其是在越秀区，也是难得的低密度豪宅。

光看西苑雅居的产品和硬件参数，越秀区其他在售楼盘真的很难赢。

当然了，这个项目也不是没有缺点，譬如有少量回迁房，商办大平层靠近主干道广州大道中，潜在噪音和尾气影响。地块产权年限，也是要打折的。

但总的来说，瑕不掩瑜吧。

02

东风东和君汇世家背书

但好不好卖 真不好说

抛开调规后的产品，西苑雅居本身就足够吸睛了。

广州大道北这个位置，虽然属于越秀区，但距离天河体育中心不过几步之遥。

地块西侧就是越秀二手豪宅标杆君汇世家，贝壳上最新一套成交价为9.6万/㎡，而西苑雅居的开发商，也跟君汇世家一样，都是天伦控股有限公司。

所以，大家可以将西苑雅居视为“君汇世家二期”。

补充一点，目前距离西苑雅居最近的公办小学，还是名校天花板的东风东小学。而在2024年招生计划地段表上，也确实是对口入读东风东小学的。

作为一个新盘，这教育资源是强得离谱。

话虽如此，但是西苑雅居未来入市好不好卖，还是要打一个问号。不确定性因素，主要在于——

一是越秀新房市场，有点尴尬。

我们常说，越秀宅地断供，新房稀缺。而实际上也确实是如此，新房库存面积、套数都是全市11区中最少的。

但由于单价高，选择少，所以成交量更少，导致去化周期全市最长。截至上半年数据看已经超过50个月，相当于四年都卖不完了。

为什么会这样呢？

喜欢越秀的人，几乎都是老广和周边置换客，可当中买得起、愿意单价10万+的豪宅人，真的不多。

买房的话事权，也正从这群6070后身上转移到子女8090后那里。

与此同时，愿意一掷千金的年轻人和新广，又往往首选城市界面更新、价值增量更大的板块，譬如金融城、琶洲和白鹅潭等等。

所以呢，越秀新房市场的蛋糕，楼盘的目标客户，是不断缩水的。

二是项目亮相以及开盘节点，存在较大不确定性。

这块地的进展，一直都是龟速爬行。保不准过几个月又又又调规，入市时间一拖再拖。

而随着时间的推移，其他区域板块不断迭代，越秀在市场上的存在感和受众，还会更少。到时候，大家是不是还愿意为东风东小学买单，真不好说。

加之二手市场持续筑底，假设买家要追东风东的学位，退一步说，还有周边老旧小区作为“平替”。

综上所述，西苑雅居好不好卖，关键看时间点了。

那么大家觉得，西苑雅居最后会卖多少钱？同样都是千万级的豪宅，你选越秀还是天河？

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