房地产最大异类，炒地20年，含泪血赚50倍

作者| 猫哥

来源| 大猫财经Pro

最近，李嘉诚不少“耍猴盘”，陆续上市了。

啥是“耍猴盘”呢？

就是你知道这里有房卖，它也确实有房卖，至于什么时候卖，那就不一定了，这个周期可以拉得无限长。

举个例子，北京的逸翠园，李嘉诚的和黄在2001年就拿到地了，成交价7亿，楼面价只有1750元/㎡，这个项目，2004年，才开始动工。

• 2005年，一期开盘，9000元/㎡，就已经算不便宜了；

• 二期再开，就是2011年了，成交价2.9万元/㎡，2014年转现房销售，最高价6万/㎡；

• 2023年，二期的二期，才拿到新的预售证，预售价格最高已经接近10万/㎡。

地龄22年，别人家高周转，都快成“老旧小区”了，这里还是新房，就是这么神奇，“跟时间做朋友”，这块地增值最高57倍。

不得不佩服李超人毒辣的眼光和手段。

本来，长周期开发，不是啥问题，但所有的盘都走这套路，就有问题了。

前期不建设，就是囤地，而后期不卖房，就是捂盘。

只不过，他们自己不承认，一再对外重申：“不存在囤地的情况”。

这话，没啥人信。

• 2006年，国家进行土地检查，和黄在东莞闲置5宗地近2000亩地，被罚近8000万；

• 2010年，流传一份国土部的土地闲置黑名单，和黄在北京和珠海的两块地，就上榜了；

• 2020年，成都高新区财政局，对金融机构下函，要求不能给和黄成都公司融资；

成都为啥急了？

和黄成都公司，囤地16年，已经大赚了，结果开盘又把成都人耍了个一溜够，成都人都说，和黄的项目，是“耍猴之王”。

结果，公司卖了，钱赚够了，李家从里面抽身了。

耍归耍，罚归罚，李家还真就没有因为囤地，被回收过。

1、李嘉诚在内地有面子，他是第一批受邀北上的港商，天安门上做过国庆观礼嘉宾；

2、内地需要港商的投资，尤其是房地产，那时候，港商财大气粗，能拿高价的优质地段开发；

结果，一开发，就是20几年。

一开始，李家还有“受害者”的身份。

2005年，和黄在广州增城拿地3000多亩，结果直到2011年才开工。

原因是，这些地本来是集体土地，被包装成“闲置土地”，国土局回收，然后卖给和黄，结果农民因为拆迁补偿问题上告，事情捅出来，该调查的调查，该调整的调整。

一来二去，开发就耽误了，结果广州房价暴涨，因祸得福。

这么玩也挺好，李家就把囤地，玩成了成熟的套路：

1、前期低价拿地，90年代和00年代拿的地，有些楼面价只有千八百块；

2、中期找个理由停工，比如“打造精品”，当然，顺带着甩锅地方政府，交地的时候就有问题；

3、后期配套成熟，房价涨就卖房，就算加上罚款，也能被上涨的房价覆盖；

4、有些干脆不开发，直接连公司带地卖了，数十亿的赚头。

本来应该是建设城市的，结果却摘到了城市建设的果子。

那时候，还爆发过一阵争论，到底囤地和供应缺乏，谁是房价上涨的推手，但是结果，殊途同归，两个都是，真的是想不赚钱都难。

内地房企走的基本都是高周转的路子，后来崩得厉害，但是李家的地产业务，至今保持超低的负债率，长实的负债率，甚至不到30%。

1、李家家大业大，囤地，是真的囤得起，其他地产商学不来；

2、炒地皮是真的赚钱，上海的御翠豪庭，大赚28倍，北京的逸翠园，血赚57倍。

不过，这两年，李家也开始了“老房子竣工潮”了。

长实在2023年完成的项目有6个，而2024年即将完成的项目，有14个。

其中不少都是“老房子”了，比如，2004年开工的北京逸翠园，2006年开工的上海御沁园、广州逸翠庄园，2007年开工的重庆御峰……

还有一个提前竣工的。

1999年，和黄在东莞横岗水库旁边拿到了7000亩地，其中一个项目海逸豪庭，在2005年才开工，预计的竣工时间是，2027年。

开发周期长达28年。

现在，这个项目，竣工时间提前到了今年，而且，还打折销售，均价1.4万，都快打5折了。

“新房打骨折”，是囤地策略失效了吗？也不算。

1、打折房型还是不够多，打五折噱头大于实际；

2、拿地+开发+罚款的成本，即使打折，最终，仍然有赚头。

但是，接下来，可能要不囤了。

李嘉诚说，自己做生意的原则是，“不赚最后一个铜板”。

主要原因是，“老百姓买不起的时候，经营就有风险了”。

现在，就差不多到了“有风险”的时候了，当年囤地，赌的是房价一直涨，如今，房价一直涨的神话破灭，那么也就是竣工的时候了。

无论是在香港和内地，能打折的，都在打折卖。

又要跑了？

2013年开始，就再说“李嘉诚跑了”，抛售的资产到现在，据说有2500亿之多。

老房子竣工潮，能卖得资产卖掉了，房产上，似乎有出清的迹象。

2015年，和黄与长江实业重组，当时长实在内地有1756万㎡的土储，2023年末，只有约630万㎡了，只是当年的零头，到了8年来的最低水平。

随着越来越多的房子竣工，土地市场不拿地，土储只会越来越少。

从业绩大滑坡，到房子大甩卖，超人也对房市悲观了。

现在赶紧卖，不然一个铜板也赚不到了。