美元走强导致国际买家购买美国房产数量明显下滑

随着美元走强，一些想在美国拥有房产的国际买家开始犹豫了。

根据全美房地产经纪人协会（NAR）7月17日发布的最新《2024年美国住宅房地产国际交易报告》，2023年4月至2024年3月期间，国际买家在美国购置的房产总额和数量分别下降了21.2%以及36%。

其中，国际买家共购买了价值420亿美元的美国现房，购房数量为5.43万套，是自2009年开始跟踪数据以来数量最少的一年。与2017~18年的鼎盛时期相比，外国买家的购买量大幅下降，2018年，外国买家购买了约26.7万套住宅。2023年，美国现房销售数量总体上也有所下降，但降幅为18.7%，小于国际买家的回落程度。

NAR首席经济学家劳伦斯·尹（Lawrence Yun）解释称：“美元走强正使得美国人的国际旅行更加便宜，但对外国人来说，美国的房子更加昂贵了。因此，看到来自外国买家的美国房屋销售减少并不奇怪。”

全球房产科技公司居外IQI（Juwai IQI）集团联合创始人兼首席执行官安萨里（Kashif Ansari）对第一财经记者表示，目前，美国经济表现具有韧性，劳工时薪高企，合法与非法移民不断涌入。预计短期内美国楼市难以“退热”。“据经纪人反映，许多美国潜在购房者正选择租房等待按揭利率下调至可承受水平，但可以预见，一旦利率下调，众多买家将会集中入市，房价将再度攀升。”他称。

买房数量少了，但价格上涨

报告发现，作为新移民居住在美国或持有允许在美国居住的签证的外国买家购买了价值226亿美元的美国现房，比上一年下降了3.4%，占购买金额的54%。居住在美国之外的外国买家购买了价值194亿美元的现房，比前12个月下降了35%，占购买金额的46%。报告期间，国际买家占美国现房销售总额2.1万亿美元的2%。

这一下滑趋势很大程度上是由于美元走强。例如，截至2024年3月，与一年前相比，购买1美元需要更多的欧元（增幅3.7%）和加元（增幅3.6%）​​，这意味着美国房产在外国买家本币计价下变得更昂贵。

尽管总额和数量下降了，但国际买家现房销售价格的平均值和中位数却创下了历史纪录，分别高达78万美元和47.5万美元，比上一年高出21.9%和19.8%。报告期间，共有18%的国际买家购买了价值超过100万美元的房产。

高房价和美元走强的双重影响，使得部分外国买家无法找到合适的房产，或因为成本过高而放弃购房​​。报告显示，有36%的外国客户因找不到合适的房产而放弃购买，另有32%因为房价过高而放弃。

“历史上较低的房屋库存和不断攀升的价格仍然是制约美国和国际买家房屋销售的重要因素。”劳伦斯·尹表示。

报告称，2023年，美国房地产市场经历了自1995年以来最低的年度销售水平（409万套）。由于抵押贷款利率上升以应对通货膨胀，再加上历史性的低库存，许多买家保持观望，导致美国国内买家活动保持低迷。截至2024年4月，现有房屋销售的年化率为414万套，同比下降1.9%。

与此同时，尽管抵押贷款利率较高，但由于需求积压和低可用房屋库存，美国中位数房价依然保持强劲。截至2024年3月底，市场上未售出的房屋比一年前增加了14%，但相当于3.2个月的销售速度，远低于理想的6个月水平。2024年4月，现有房屋销售的中位数价格达到40.76万美元，同比上涨5.7%。

一半的外国买家用现金买房

报告称，在购买美国现房的外国买家中，加拿大以13%的比例位居所有来源国之首，墨西哥和印度各占11%和10%。从购房总额看，加拿大（59亿美元）、印度（41亿美元）、墨西哥（28亿美元）和哥伦比亚（7亿美元）是排名靠前的经济体。

在美国，佛罗里达州连续第16年成为外国买家的首选目的地，占国际购房总量的20%。得克萨斯州（13%）和加利福尼亚州（11%）分别位居第二和第三，亚利桑那州（5%）、佐治亚州、新泽西州、纽约州和北卡罗来纳州（各占4%）紧随其后。

报告还称，由于市场上的可售房屋库存较低，外国买家面临的竞争激烈，特别是在购房融资难度增加和汇率波动的情况下，许多外国买家选择全现金购房，以避免汇率风险和融资困难。目前，国际买家的交易中全现金购买占一半，高于美国整体全现金买家的占比（28%）。非居民外国买家（68%）比居民外国买家（36%）更倾向于全现金购房。从国别看，超过三分之二的加拿大买家（69%）以全现金方式购房。

从购房目的来看，许多外国买家倾向于购买度假屋或投资出租物业。报告表示，45%的外国买家购买房产用于度假、出租或两者兼有，但在全美所有现房买家中，这一比例仅占16%。非居民外国买家中，有68%的人购买房产用于度假或出租，而居住在美国的外国买家中这一比例为27%。分国别看，加拿大买家最有可能购买度假屋，而印度买家则更多地购买用于主要居住的房产。