案例说法：一楼院子值多少钱？

买房的时候一楼有院子，交房的时候院子没了，这是房地产市场经常发生的故事，由此引发的索赔纠纷屡见不鲜。那么定损的时候，一楼的院子到底值多少钱呢？来看青岛即墨的一起案例，直观的了解一下吧。

2020年初夏，青岛市民刘先生与中粮旗下某公司签订《商品房买卖合同》，以181万余元的总价买下位于即墨区某项目一套一楼的房屋。刘先生称，开发商以楼房模型沙盘、销售人员通过现场推介、微信等形式对外宣传销售一楼带有院子，是他下决心买房的重要原因。

刘先生说，正常情况下，不带院的一楼应该比二楼及以上楼层的单价便宜，而自己买下的这套一楼房屋单价比楼上要高，原因就是自己喜欢附带的院子。

故事的进程很老套，收房的时候院子变成了公共绿地，刘先生与开发商对簿公堂。

那么一楼的院子值多少钱呢？

庭审中刘先生申请对合同签订时房子的市场价值进行评估，受法院委托的评估机构作出的结论是：涉案房屋在不考虑院子实际占用的使用价值情况下的市场总价为174万余元。

也就是说，在购房合同签订时，刘先生的购房总价与市场价值之间的差额，大约是7万3千余元。

这个差价最终被法庭认定为房屋差价损失，可以理解为，这个院子价值7万3千余元。

一审法院判决开发商返还刘先生房屋差价损失7万3千余元，理由是：虽然双方签订的合同并未明确有院子，但开发商的宣传行为对商品房买卖合同的订立以及服务价格的确定具有重大影响。根据相关司法解释，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋的价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

开发商不服判决提起上诉。

二审法院推翻了一审法院的判决，理由有三：其一，合同中明确约定，出卖人工作人员或销售人员的个人口头承诺必须经双方书面确认后方才有效，未经书面确认的，对双方不发生约束力；其二，即便开发商的允诺构成了要约，但双方在合同中并未对相关事项做出约定且明确约定以合同约定为准，故根据合同约定，双方的权利义务也应以买卖合同的约定为准；其三，刘先生作为完全民事行为能力人，理应知道在规划外对相关空间进行占有的行为是不符合法律规定的，却仍然听信开发商销售人员的允诺，其对此亦存在过错。

简单说，就是合同合法有效，买卖双方均应依约履行，而刘先生也有过错。

法律做出了判定，刘先生最终没能讨回失去院子的损失。不过，如何估算一楼院子的价值，本案提供了一个参考路径。

文/李进文

编辑：肖华林