亏损超百万！曾经千人摇的项目，如今单价居然不过万！

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往日的辉煌，在时间洪流的冲刷之下，还能保留几分？

今天，市区6套热门房源进入阿里平台拍卖，最后成交5套房源，热度不错。一些亏损超百万，一些居然还能逆势增值，这是怎么了？

其中万达商业广场公寓，周边拥有成熟的居住氛围，南面不远处就是奥体中心，以及S1线奥体站。

万达广场及公寓实景图

万达广场这两套办公性质的公寓房源，附带一般装修，没有软装，需要重新购置家具，并需要翻新。这两套房源的价格，对比市场价有不错的性价比，所以吸引了多人报名参拍。

不过最终成交价依旧是略低于市场价。你能想到这些单价不过万的公寓，在 10多年前 开盘时热度非常高，被疯抢一空，均价超过2.6万元/㎡，据说付款条件还很高。

如今回头看，区区一套公寓，前后10多年的 差价，居然达到100万元+，确实令人咋舌不已。

龙湾首府实景图

而今天这套中梁·龙湾首府（备案名：龙府锦园）的房源， 这个小区是2015-2016年龙湾中心区盛极一时的项目，刚好赶上了市场复苏期，每期都能热销。

这次拍卖的房源位于31幢6楼（共10层），楼层理想，得房率相当不错，南面也是低矮的叠墅，采光及视野也很好。房源内部附带精致的装修，购置家具后就可以拎包入住，自住条件也不错。

当然，最关键还是起拍价非常低，所以吸引了多达25人参拍。最终2.72万元/㎡的成交价也是够吸睛，与市场价相差不大。

这套房子也是近年来少有法拍成交价，高于当年开盘价的小区。

世纪宸章实景图

还有一套位于远洋·世纪宸章，是龙湾吾悦广场东面的商品房小区，直线距离约700米。本次拍卖的10幢801室房源，位于小区西侧，一层两户，西边套能有不错的河景。

可惜本次拍卖的房源是东边套，8楼的楼层略矮，东边还有26层高的7幢，早上的阳光受影响较大。

内部倒是房开精装+较为齐全的软装，可拎包入住，与市面上的房源相差不大。因为流拍过一次，本次起拍价不高，起拍单价仅1.27万元/㎡，比市场价低很多，和周边安置房小区价格相差不大，性价比比上一次要高很多 。

下面我们一起来看下部分房源的具体情况！

（拍卖市场是二手房市场的的局部缩影，与常规二手房市场存在较大的差异，并不能代表整体二手房市场，仅供参考。）

01

万达商业广场

万达商业广场2幢818室，建面约49.04㎡，起拍价约23万元，起拍单价约0.47万元/㎡，吸引了9人报名，有268人次设置提醒，9487次围观。

最后经过22轮竞价，最终成交价为34万元，成交单价约0.69万元/㎡，溢价率48%。

万达商业广场2幢703室，建面约60.89㎡，起拍价约32万元，起拍单价约0.53万元/㎡，吸引了8人报名，有174人次设置提醒，5698次围观。

最后经过19轮竞价，最终成交价为41万元，成交单价约0.67万元/㎡，溢价率28%。

万达商业广场周边人居氛围浓厚，烟火气十足，既有万达广场，又有小区的沿街底商，大润发超市也在北面，生活便利性不错。

西南面就是奥体中心，稍远些就是S1线奥体中心站，也能享受轨道交通带来的便利。

万达广场、周边公寓楼及背后的中梁·龙湾首府

本次拍卖的主角，并不是万达广场商业，而是龙湾万达广场旁的公寓楼（办公性质）。该项目开盘于2011年7月30日，以均价26000元/㎡面世、并且首期就推出全部6幢，共计约10.6万㎡、1867套、要求一次性付款，优惠8个点。

首期开盘的购房资格是购房客户须凭本人名下对应的人民币存单(分别是1000万、500万、30万)。

最终开盘当天有609组客户（其中21组购买整层、3组求购半层）进场认购。由于2011年时住宅限购，在投资渠道不多的情况下，其中不乏多套，半层甚至整层购买的投资者。开盘当日部分楼幢热销85%，让我们看到了在当时限购、限贷背景下龙湾楼市的不可一世。

因此超高的热度，让不少人摇中的人觉得自己很幸运，没中的人觉得懊悔万分。

说回本次的公寓，本次拍卖的2幢，位于万达广场北面，这次拍卖的房源位于7-8层，采光不错，视野较为开阔。

两套房源都已腾空，现场内部为简单精装修状态，较为凌乱，缺乏软装。该房产交易中产生的双方税费由买受人先行垫付，垫付后凭票据，再向法院申请退还原权利人部分税费；因该房源为办公性质，二手交易税费会略高一些；可能欠缴水电及物业管理费等由买受人自行承担。

818室房源实景图

703室房源实景图

2011年7月30日开盘时，2幢818室房源开盘备案价约137.4万元，一次性付款92折后开盘总价约126万元，开盘单价约2.57万元/㎡；

2幢703室房源开盘备案价约190万元，一次性付款92折后开盘总价约175万元，开盘单价约2.87万元/㎡；

很显然，这两套房源的起拍价仅仅只有当年开盘价的零头，前后相差了100万+元。目前安居客平台上，万达广场房源报价多在0.7-0.8万元/㎡，大多带有不错的精装修，具体价格根据楼层、装修情况略有变化。

对比而言，今天这两套公寓房源的价格并不贵，只不过房源内部的装修较为一般，没有软装，对比市场上的房源竞争力要弱不少。

不过这次的起拍价非常低，性价比相当不错，同时周边人居氛围较为浓厚，出租率有一定保证。

02

龙府锦园31幢604室

龙府锦园31幢604室（推广名：中梁·龙湾首府），建面约130.38㎡，起拍价约156万元，起拍单价约1.19万元/㎡，吸引了25人报名，有204人次设置提醒，28519次围观。

最后经过92轮竞价，最终成交价约为354.6万元，成交单价约2.72万元/㎡，溢价率128%，热度非常高。

该小区位于龙湾区永中西路与龙祥路交叉口。西侧就是公园，楼下就是万达广场，东面有大润发超市，生活较为便利。

小区区位图

当时，谁都没想到，巅峰转瞬即逝，龙湾作为民间借贷风波的重灾区，大转折后，龙湾区域楼市进入了深度低迷，楼市迅速冰冻、一片萧条，什么成交量、人气，好像都与龙湾楼市不沾边，加上炒房资金断裂和“跑路”信息的不断发酵，龙湾楼市备受煎熬，此后也迅即进入了“无量价跌”的状态。直到2015年才略有复苏。

而龙湾首府正是在房产市场沉迷许久，开始复苏的2015年7月拿地。

随后中梁快马加鞭，拿地后5个月，就在同年12月开盘。一期叠墅（4F）开盘毛坯均价约2.55万元/㎡、洋房（4-6F）开盘毛坯均价约1.87万元/㎡、小高层（9F）开盘毛坯均价约2.26万元/㎡、高层（20-21F）开盘毛坯均价约1.86万元/㎡。

每期开盘即接近售罄，热度非常高，一直延续到项目结束。最终小区交付于2018年7月左右。

今天拍卖的房源位于31幢604室，共10层，南面为4层高的叠墅23、25幢，采光完全不受影响，同时拥有不错的开阔视野。

房源内部已腾空，附带精致的装修，缺乏部分软装，需要重新购置。

该房产交易中产生的双方税费由买受人先行垫付，垫付后凭票据，再向法院申请退还原权利人部分税费；可能欠缴水电及物业管理费等由买受人自行承担。

房源实景图

2015年12月开盘时，该房源备案价为298万元，普惠（3万+200元/㎡）折后总价约293万元，折后毛坯单价约2.25万元/㎡。

该房源也是近年来少有最终成交价高于当年开盘价的房源，看来当年买了这个小区的业主至今仍有不错的收益。

据温都通平台，龙湾首府今年1月成交1套88㎡，成交总价231万元，成交单价约2.6万元/㎡。

据贝壳平台，龙湾首府今年3月成交1套118㎡中楼层共21层，成交总价320万元，成交单价约2.71万元/㎡；今年1月成交1套101㎡高楼层共25层，成交总价288万元，成交单价约2.8万元/㎡。

目前安居客平台上，龙湾首府高层房源报价多在2.5-2.8万元/㎡，大多有不错的精装修，具体价格根据学位使用情况、楼层、装修情况略有变化。

总体来看，这套龙湾中心区区位+学区房房源，自住条件不错，起拍价也很低，性价比高，所以吸引了多达25人报名，不过最终成交价和市场价相差不大。

03

宸章锦园10幢801室

宸章锦园10幢801室，建面约131.75㎡，起拍价约167.2万元，起拍单价约1.27万元/㎡，吸引了10人报名，有299人次设置提醒，10528次围观。

最终经过69轮竞价，最终成交总价约209万元，成交单价1.59万元/㎡，溢价率25%，热度较高。

该房源曾在今年6月底流拍过，当时流拍总价为209万元，流拍单价约1.57万元/㎡。

该小区位于龙湾区蒲州街道温州大道与文丰路交汇处西侧。

远洋·世纪宸章开盘于2018年12月-2019年6月，共计634套，主力建筑面积约104-139㎡，成交毛坯惠后均价约2.13万元/㎡，装标为2100、2600、3000元/㎡。后小区交付于2021年1月。

本次拍卖的房源位于10幢801室房源，南面为22层高的8幢，东侧为26层高的7幢，早上的采光受影响较大，中午过后的采光不错。

房源内部情况为房开装修+较为齐全的家具，可实现拎包入住。

该房产交易中产生的双方税费由买受人先行垫付，垫付后凭票据，再向法院申请退还原权利人部分税费；该房源为拼套房源，过户税费会略高一些；可能欠缴水电及物业管理费等由买受人自行承担。

房源实景图

2019年4月，10幢801室房源开盘备案总价约312.6万元，装标以2100元/㎡计，开盘折后含装总价约321.5万元，折后含装单价约2.44万元/㎡。

而本次的起拍价比当年的开盘价低了160多万，房价已经打对折了。

据温都信息平台，今年6月成交1套104㎡房源，成交总价197万元，成交单价约1.9万元/㎡；5月成交1套133㎡房源，成交总价241万元，成交单价约1.81万元/㎡。

目前安居客平台上世纪宸章报价多在1.6-2万元/㎡，大多带有不错的软装，具体根据装修、楼层、区位、是否看庙等因素对价格有影响。

总体来看，这套世纪宸章的房源性价比不错，流拍过一次，起拍价更低，性价比非常高，虽然楼层略矮一些，早上的采光会稍差一些，但自住条件还是不错的，家具也都齐全，还省了一部分钱。

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