股权被万科质押后 万纬物流也走向抵押融资

观点网 为母公司万科换来200亿元银团抵押贷款后，万纬物流也需要为自己打开融资路径。

7月11日，万科企业股份有限公司发布公告，披露万科物流向北京银行申请16.99亿元贷款并完成提款，期限为10年。

万科8家控股子公司通过将持有的项目公司股权质押或项目资产抵押等方式为本次贷款分别提供相应的担保。

8家出面抵押的控股子公司分别为杜昆能源科技（昆山）、宁波青宇锂电能源、苏州万致冷链物流、宁波盛世华途物流、陕西万仓沣裕供应链、西安万纬物流、杭州东联仓储以及台州市万颖供应链。

除了陕西万仓沣裕供应链有几位少数股东外，其他控股子公司均由万科物流发展有限公司，也就是万纬物流持股100%。

郁亮在4月30日的股东大会上指出，万科要完成“融资模式转型”，从统借统还、主体信用为主的模式，逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式。

如今看来，需要转型的并不单指各城市地产公司，物流等平台公司或许也需要自谋融资出路。

自2015年万科正式进军物流地产，成立“万纬”品牌后，其前几年的发展均依赖集团输血。如万科曾公告，截至2020年末已对万科物流发展有限公司累计投入资金244.2亿元，其中注册资本181亿元，股东借款63.2亿元。

而在2020年6月成功发行了5.732亿元的类REITs产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”后，直到探索公募REITs，万纬物流相当一段时间均无资产证券化操作。

股权融资层面， 2021年万纬物流成功引入包括珠海市万纬盈合投资合伙企业（有限合伙）、Dahlia Investments Pte. Ltd.、Reco Meranti PrivateLimited、Top Yulan Investment Ltd、南京曦之万纬创业投资合伙企业（有限合伙）等在内的五位股东。

其中，DahliaInvestments Pte. Ltd.是淡马锡控股的间接全资子公司，Reco Meranti PrivateLimited 也是新加坡政府投资公司下属公司，具有战投属性。但自此之后，万纬物流也并未继续新增战投。

至于万纬盈合和海鸥企管，其合伙人与万纬物流管理层有千丝万缕的联系，成立之初就被解读为是两家万科员工跟投平台。

去年8月份，万纬物流注册资本从359.68亿元下降至330.5亿元，缩水8.11%，主要就是由于珠海万纬盈合出资额从30.57亿元下降至1.39亿元。结合去年下半年万科一系列管理制度革新，内部跟投这一条路，似乎也不太好走。

据万科2023年财报数据显示，物流业务（含非并表项目）实现经营收入41.8亿元，同比增长17.2%，其中高标库营业收入23.0亿元，同比增长6.3%；冷链营业收入（不含供应链业务收入）18.8亿元，同比增长33.9%。

继2023年万纬在上海、深圳、郑州等城市超过10个园区投入运营后，截止年末共布局超过170个园区，遍布47个城市，仓储规模约合1200万平方米。

据第三方统计，万纬物流目前可融资项目总估值可达333.27亿元，按50%的抵质押率估算，对应潜在融资空间约为166.63亿元。

观点指数统计，万纬物流2021-2023年的新开业高标库数量分别为17、13、1，数量呈急剧下降趋势；2021-2023年，新开业冷链园区数量分别为8、10、7，拓展步伐有所放缓。

据仲量联行数据，中国高标仓市场在过去10余年发展迅猛。截止至2023年，高标仓市场存量已约1.3亿平方米，且受前期集中供地影响，近四年全国高标仓新增规模较大，市场出现短期内供大于求的状况。租金方面，2023年平均租金已下滑至30元/平方米/月，较2022年底33元/平方米/月明显下滑。

有业内人士认为，对于冷链物流来说，只有达到了一定网络规模才能进一步降低成本，来锁定并增强与头部终端用户的粘性，但此时的万纬物流，即使没有万科危机影响，也很难在资本市场上找到新的财务支持者。

目前留给万纬物流的融资路径，主要就是REITs与资产抵押。