“第一高楼”重生记——“以破促立 房泰民安”系列案例之一

编者按：

房地产事关经济社会发展大局，事关人民群众切身利益。近年来，福建法院深入贯彻中央、省委关于“保交楼”“保交房”工作决策部署，不断创新破产审判体制机制，充分运用破产保护功能，凝聚各方合力，持续攻坚克难，加强对“病危”房地产企业的拯救力度，助力其“破茧重生”。

为发挥典型案例的示范引领作用，不断提升全省法院破产司法水平，现推出“以破促立 房泰民安”系列报道，选取近年来全省法院审结的典型案例予以刊发。

旭日东升，晨光绚丽，厦门市筼筜湖畔，一座耸天入云的在建高楼，被映射得金光闪闪。建设工地上，工人们挥汗奋战，施工机械轰鸣作响。

这是屹立在厦门鹭江道上的“第一高楼”——厦门绿发新时代广场。其建筑高度约339.88米，与鼓浪屿隔海相望，是厦门市百亿“高、新、特”重点项目之一。

该项目由央企某投资集团有限公司投资建设，规划设计为大型超高层商业综合体，集办公、酒店、商业、观光等多种业态于一体，总建筑面积约30万平方米，总投资约70亿元。

项目主塔楼A地块定位为超甲级写字楼，项目裙房为高端旗舰街区商业，计划于今年年底投入运营；副塔楼B地块定位为世界顶级酒店，计划于2026年开业。

面对如此宏大的项目

谁能想到，所谓“第一高楼”

曾是厦门这座美丽城市的一道伤疤

四年之前

这里荒草丛生、无人问津

三易其手 多次烂尾

“第一高楼”前身为厦门邮电大厦。

2003年

因缺乏建设资金，在完成设计中的8层裙楼后即停工。

2010年

福建某公司接盘，项目更名为“厦门国际中心”。然而，在续建过程中，开发商因实际控制人的融资行为导致资金链断裂、债台高筑，项目于2016年完成主体建设后再次烂尾，与其毗连的副塔楼“厦门宝嘉中心”项目也长期搁浅。

2017年

上市企业深圳某股份有限公司对项目进行重组，但2018年又因未取得后续建设资金，项目第三次停工。

破产清算 困难重重

2020年7月10日，经债权人申请，厦门市中级人民法院分别裁定受理两项目开发商破产清算案。

根据两家公司原经营情况以及负债情况，法院采取关联企业非实质合并方式审理两案，指定某律师事务所和某会计师事务所组成联合体，担任两家企业的破产管理人，负责破产清算事务。

厘清债权债务关系，是破产清算程序中的关键环节。“该项目申报债权总额高达210亿元，债权人数达120户，两家公司涉及各类衍生诉讼53件。”破产案件的承办法官胡欣表示，该案件审理困难重重。此前，部分债权人多次围攻项目现场，甚至长期强占工地，导致债权人之间矛盾激烈，债权关系十分复杂。

此外，项目地处海边，风力较大，主塔楼的玻璃幕墙存在脱落风险，副塔楼的基坑支护部分在恶劣天气下可能出现海水倒灌，使基坑沉降、塌陷，对周边办公楼和居民小区造成极大安全隐患，项目处置刻不容缓。

“第一高楼”为厦门市地标性建筑，舆论关注度高，社会影响面广，案件的每一步进展都牵动人心。

项目重生 既快又稳

经细致研判后，合议庭决定采取资产处置与债务清理“两线并行、处置优先”的工作方案，优先确保项目资产快速处置。

一方面

快接管、快评估、快处置。一周内完成项目现场和公司现有证章、经营资料和工程施工资料的全面接管，三周内完成“厦门国际中心”全部测绘、评估工作，并发放500万元全省首笔、金额最大的无息贷款破产费用。

另一方面

稳债权、稳生产、稳舆论。利用台风防汛契机，将占住在项目内的债权人顺利、安全迁出。与建设、安监部门建立会商论证机制，加强对项目现场的质量管理和安全防范。

接下来，如何处置企业债务、推动项目复工？

考虑到两家公司原实际控制人为同一人，且两个项目具有统一设计、整体规划、位置邻近等特点，合议庭决定借鉴国外破产案例，对两个项目资产实行分别评估、捆绑拍卖的处置方案，实现破产财产处置价值最大化。

为寻到真正有实力的买家，避免项目处置后再次烂尾，法院指导破产管理人在报纸、网络等媒体刊登招募公告，并主动向国内知名大型房地产开发企业、央企等约1000多家企业邮寄招募邀请函。

项目资产推介文件资料

“我们在项目挂拍前先后接待了20多家意向竞买人实地看样，在资产推介上投入了大量的时间和精力，为后期资产的成功处置起到了很好的宣传、推广作用。”破产管理人负责人说。

2020年11月11日，项目评估完成87天后，两项目以29.12亿元成功拍出，创下当年度“双十一”全国拍卖最高成交价和迄今为止全省破产财产网络拍卖最高成交额，项目更名为“厦门中国绿发新时代广场”。

项目拍卖成交截图

厦门中院党组成员、副院长刘新平认为，该案的典型意义有四个方面：

一是通过破产程序对两公司先破后立，有效盘活企业资产，推动资源的市场化、法治化配置；

二是引入央企重新开发建设，推动项目建成区域标志性项目，助力厦门经济高质量发展；

三是解决项目烂尾多年的历史遗留问题，避免发生群体涉稳和恶性舆论事件，维护社会和谐稳定；

四是最大限度维护企业的营运价值，是贯彻落实保居民就业、保基本民生的生动司法实践。

点评人

徐秀平

福建高院审委会委员、民五庭庭长

“第一高楼”是厦门地标性建筑，在项目建设过程中，三易其手、十年烂尾，引起社会舆论广泛关注。本案通过向银行无息贷款的方式创新破产费用和共益债务融资模式，对破产融资难问题提供有益的实践尝试。厦门中院指导破产管理人通过多方招募投资人，对项目进行复工复建，顺利完成“保交楼”，使得第一高楼“化茧成蝶”，确保了购房户顺利交房、投资人安全回款、债务人资产处置最优化，有效实现各方利益共赢。本案是深入践行新时代能动司法理念，运用清算式重整模式让烂尾楼重获新生的典型案例，为各地成功处置烂尾楼实现“保交楼”提供了新视角、新样本。

供稿：民五庭、厦门中院