黄瑜：上半年房地产调整超预期，下半年能否企稳政策落实是关键

2024年7月4日，由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“中房指数2024房地产市场趋势报告会”在北京召开。

中国房地产指数系统自1994年建立以来，已经经历了将近30年发展，从最初的主要城市房价指数，到2010年发布百城新房价格指数，再到近年发布百城二手房及50城租赁价格指数，全面记录了中国房地产市场变化历程，见证了行业三十年起伏变迁。

根据最新的百城价格指数，2024年6月，百城二手房价格环比已连续26个月下跌，上半年累计99个城市下跌，百城新房价格累计下跌的城市有33个。从新房销售来看，1-5月全国新房销售规模同比下降超20%，其中现房销售表现好于期房，同比增长了23%；重点城市方面，根据中指数据，上半年重点100城新房销售面积同比降幅约40%，6月同比降幅收窄至约20%；重点城市二手房成交量占比提升至超6成，“以价换量”带动二手房销售表现持续好于新房，6月成交量同比转增。

从政策效果来看，上海、深圳、杭州政策优化后，市场情绪明显提升，二手房成交规模保持高位，6月上海二手商品房成交超2.6万套，创近一年新高，恢复到了2020-2021月均水平；北京6月26日跟进5.17新政，市场情绪回升，6月二手住宅网签接近1.5万套，而另有部分城市政策效果并不明显，市场整体调整幅度仍较大。

从需求结构来看，上半年一线城市新房高端改善产品成交普遍回升，上海2000万以上项目成交量同比增长接近六成；北京、上海二手房低总价小区成交表现相对较好，300万以下成交占比提升7个百分点左右，未来改善需求有望向新房市场轮动，广州、深圳高总价小区成交量同比增幅较大。二线代表城市中，杭州300-1000万新房成交表现相对较好，二手房低总价成交同比增长；成都1000万以上新房成交量同比增长近五成，二手房各总价段成交同比均下降，其中150万以下小区降幅相对较小。

从供给端来看，上半年新房供给量整体处于低位，重点50城批准上市面积同比下降约40%，6月供应量处于近几年同期最低水平，土地缩量一定程度导致供应年中翘尾行情不明显，供给偏弱或对销售形成拖累。截至5月末，重点城市可售面积仍处高位，出清周期延长至21.3个月，其中三四线代表城市出清周期超30个月，去化压力大。

土地市场方面，今年上半年土地市场整体低迷态势未改，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均超三成，其中二线、三四线出让金下降均超四成。住宅用地出让金前20城市占比升至近六成，城市集中度进一步提升；另外，上半年全国只有243个城市住宅用地出让金超1亿元。22城拿地企业中，央国企拿地金额占比继续上升至53%，地方国资占比22%。

对于今年全年以及下半年的市场走势，政策仍是很重要的影响因素。4.30政治局会议首提“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，政策转向去库存，聚焦解决当下困境。随后5.17“一揽子”房地产政策落地，着力“稳市场”“去库存”；6月7日国常会再次强调“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”，进一步明确政策方向。需求端，未来核心城市有望继续优化限购政策，并加大税费减免和购房补贴力度，当前北京、上海限购政策仍较为严格，北京降低社保年限、优化非住限购政策等均具备空间；供给端政策或将配合去库存，优化存量土地规划条件，控制增量规模，为“好房子”建设提供支持。

展望2024年，预计下半年在各项政策持续发力下，市场下行态势将趋缓，但居民观望情绪及房价预期仍将拖累市场修复节奏，市场整体或仍处于筑底阶段，预计全年新建商品房销售规模将降至10亿平米以下。新房价格自2021年以来整体波动调整3年，短期调整压力仍在，房价筑底仍需政策发力，其中一线城市短期房价仍有下行压力，但人口、资源集聚效应持续，随着限制性政策进一步优化调整，政策效果或将逐渐显现，房价有望逐渐筑底恢复。另外，下半年新开工或延续下行态势，全年降幅或仍接近20%；在低基数效应显现下，下半年开发投资同比降幅或有收窄，但投资表现整体或偏弱，预计全年同比降幅仍较大。

下一步市场发展中最需要关注的几个点：

一是，宏观经济形势能否向好，产业转型存在不确定性，居民收入预期未改善。

二是，中央和监管部门已出台多项举措，对市场的带动能“算出来”，但能不能“干出来”取决于各项政策能否落实到位，这跟地方政府的执行能力、企业的配合程度等密切相关。

三是，稳房价对经济发展和社会稳定、金融系统的稳定均至关重要，稳住房价是当务之急。过去新房销售规模恢复3个月左右，随后房价开始修复，预计销售规模企稳恢复或将是房价筑底修复的关键信号，促需求政策需持续发力。

四是，大规模建设配售型保障房或将对商品房市场形成冲击，需切实落实“以需定建”；大规模保租房入市也将影响长租房市场。

五是，当前房地产市场需要有新的进入者，推动市场逐渐回归正轨。

最后，建议企业当下把握政策机遇，积极去库存，加大营销促回款；中长期顺应时代发展，“轻重并举”探索新发展模式，同时打造“好房子”，迎合购房者置业需求。

另外，企业还是需要去更好的城市，根据中指研究院发布的中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究，排名前20的城市上半年土地出让金贡献了将近60%，城镇人均住房建筑面积普遍不够，人口总量也在增加，这些才是真正有市场、有空间的城市。

未来中国的房地产市场仍有机会，这种机会更多是重要城市的聚集效应所迸发出来的。希望大家渡过现在的难关，并抓住未来的机会，衷心希望中指的数据和报告能够给大家提供重要参考。