南京主城老破小，很香！

　　来源|启明星楼市（ID：zznjw025）

　　作者|住小星

　　图片来源|受访者供图

　　二号线上，首付30-40万左右，月供3000左右的二手房，工作在建邺，求推荐小区。

　　近日，有网友在网上发布买房需求以求网友支招。乍一看，从列举的首付及月供来看，想在建邺区选一套合适的房源，比较难。

　　不过，仔细盘算下来，也不是没有。比如评论区提到的茶南、南湖、凤凰西街等。

　　01.

　　先来捋一下，按照博主的需求，从价格上来看，房子总价最好在100万出头。

　　假设首付40万，贷款80万，按照现在公积金的贷款额度，个人公积金可贷款50万，使用组合贷款，即公积金贷款50万，商贷30万，则每月还款3000多元，是比较符合博主需求的。

　　利率按目前能做到的最低算，仅供参考

　　再来看符合条件的房源，从评论区和博主自己的回复来看，南湖、茶南的呼声最高。

　　根据链家网站上的二手房数据，目前南湖、茶南一带的二手房挂牌均价在2.5万/㎡左右，总价100多万的房源应该还是不少的。

　　比如评论区里有人提到的茶花里，目前链家上有36套房源正在出售，均价约3万/㎡，近90天成交了3套。

　　目前挂牌出售的房源中，最低的总价还不到100万，大部分房源挂牌价在100多万，基本都是小两房。

　　总价最高的挂牌价300多万，在面积和装修上可能更好。

　　从成交来看，目前该小区6月成交均价约2.6万/㎡，按照建筑面积60㎡算，150万左右就能拿下一套小两房。

　　从近期的成交记记录也能看出来，这个成交均价还是比较真实的，虽然看不到成交价了，但根据挂牌价以及调价等信息，还是能推断出大致的价格。

　　其实，和这位博主有相同需求的人很多，网上有许多求推荐的帖子，看南湖附近房源的网友也不少。

　　为什么都选茶南？茶南精准集齐了他们的购房需求：上班近、小面积、总价低、近地铁。

　　茶南以老小区居多，符合小户型、总价低的第一需求要素。

　　附近有2号线，7号线也快要通车了，不少小区还是地铁口房源，大大方便了上班通勤。不论是到河西CBD，还是到新街口、大行宫等换乘，也都非常方便。

　　考虑医疗资源的话，地铁、公交能够直达省人医、省中医、鼓楼医院等。

　　周边的商业有万达、吾悦等，散个步或者骑个单车就能到，到元通商圈也可以地铁直达。

　　平时要想溜达散步，可以去莫愁湖或者南湖，往鱼嘴公园、夫子庙、玄武湖、紫金山等景区，可以坐地铁很快抵达。

　　莫愁湖

　　另外，茶南还是美食者的天堂。社交媒体随便一搜，关于茶南的美食攻略数不胜数，简直是个吃货走不动道儿的地方。

　　可以说，茶南集合了生活所需的各种配套，若是非要挑些缺点出来的话，那就是学区上略逊一筹，其他的方面，真是无可挑剔的存在，很是符合年轻刚需的买房需求。

　　当然，不可否认的是，老破小的客观缺陷是一定存在的，比如：

　　没有电梯，上下楼全靠脚力

　　没有物业，管理上可能不是很完善

　　没有地下停车位，停车不方便

　　老小区的户型设计比较落后，多为小面宽、长进深，户型不方正、通透性差

　　老小区缺乏大片的景观规划，绿化率不高，且楼间距较小

　　但是，这些问题在总价面前似乎都能忍一忍。且部分缺点换个角度可能就是优点，比如没有物业，意味着少了物业费的支出；老户型的设计，一般客厅小而卧室较大，正好年轻人白天上班，对大客厅的需求反倒不是很高。

　　02.

　　提到老破小，可能很多人都会嗤之以鼻来一句：劣质资产。

　　的确，老破小后期的流动性比不上更优质的新商品房，但不可否认的是，老破小接纳了很多购房预算不足的年轻人，让年轻人能够住在南京、真正融入南京。

　　据了解，2024年上半年南京全市二手房成交量49525套（含高淳、溧水），环比上涨15.2%。此外，房价方面，今年二手房整体成交均价为24206元/㎡，环比下滑10%。

　　上半年，南京房价逐月环比下滑，整体均价持续回落，二手房价格环比已经14连跌，市场的大环境仍然是“以价换量”。因此，跌到位的主城黄金地段老破小，真的很香！

　　※· 上半年总价200万的二手房成交占比超8成

　　据我爱我家南京研究院数据，上半年的二手房成交中，总价段整体有明显下移，300万以内成交累计占比达81.2%，环比增加9.1%，其中100-200万占比最高，约有43.2%。

　　2023H2-2024H1南京二手住宅成交总价段占比情况：

　　数据来源：我爱我家南京研究院

　　※· 60-90㎡二手房成交占比近4成

　　不仅仅是低价段的需求高，在户型方面，二手房市场中仍是以中小户型的成交居多，90㎡以内的成交占比高达62.9%，其中60-90㎡占比39.9%，近乎四成。

　　2023H2-2024H1南京二手住宅成交面积段占比情况：

　　数据来源：我爱我家南京研究院

　　在这一轮的房价波动期，老破小的价格基本已经“跌无可跌”，占据着主城黄金地段的老破小，认真计较起优缺点来，只能说一句“还要啥自行车啊？”

　　当下的南京楼市，一边是主城老破小频频成交，一边是新房豪宅的开盘火热，比如最近开盘的金陵月华和桃园金茂府，其热度仿佛还处在楼市上行期。

　　南京楼市现状基本可以用“哑铃”来形容：刚需和终改客群基本都在瞅准机会下手，相比之下，中间部分的房源成交比较艰难，刚改和改善客群还在不断观望。

　　对于年轻人来说，在尚没有能力考虑改善的情况下，能扎根于此，就是幸福。在老破小的巷子里，藏着年轻人住在南京、留在南京的小小梦想。

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