滨河“国际”新城还有未来吗？是时候客观评价他了

好久没说滨河国际新城了。

近一年，滨河似乎消失了。他已不像当年风骚于舞台中心。

今年上半年，我去了滨河国际新城五六次。

每次去，我开着车沿着道路自由行进，看着栉次鳞比的住宅小区和诱人的绿化景观，满心喜悦。

而与我心情形成反差的是：

1、路上的人流和车流，实在太少。

2、滨河的商业设施，实在过于匮乏。

3、滨河的楼市，跌入低谷。

4、滨河的房价，回到了7年前。

现在的滨河，是什么样子？

未来的滨河，还有发展前景吗？

如何客观评价当下的滨河楼市和房价？

本文，回答这几个问题。

2024年的滨河，其实挺美

滨河国际新城，占地面积并不大。

扩容后的滨河，整体才16.77平方公里。

片区四至为：

机场高速以东，南四环以南，东四环以西，郑民高速辅道以北。

下图，从西边的角度，可以看清滨河的全貌：

其中，红色路线为南四环，粉红色路线为机场高速，蓝色路线为东四环。

下图，从经南十六路角度往北看，可以看清滨河的全貌：

其中，红色南北路线为明理南路，也叫经开第十七大街。

粉红色南北路线为经开第十五大街，对应的高铁东站东广场的博学路。

滨河，若依南北线划分，以高铁线为界，分为西滨河和东滨河。

西滨河的精华，是蝶湖和蝶湖森林公园。

蝶湖上的戒指桥，是片区地标。

你看，很美。

滨河西片区，除了这些之外，目前已经交付的住宅楼盘：幸福滨水家园（南院、北苑）、中建观湖国际（二期、三期）、拓丰祥和居二期。

在建未交付的郑州神盘：康桥美庐湾。

以及新盘：蝶湖书院。

下图，是努力重生中的康桥美庐湾。

曾经，一度烂尾。

除此之外，还有一个小学：蝶湖小学。

以上，就是滨河西片区的全貌。

滨河西与滨河东，滨河北与滨河南

在高铁线以东的滨河东片区，以横贯东西的荷湖滨水带为界，分为滨河北片区和滨河南片区。

前些年，重点发展的是北片区。目前也是滨河人气最旺和配套最成熟的区域。

北片区里，除了中建七局大厦西边一块商业用地、东北侧一块商业用地、东边一块体育场馆用地和文化设施用地外，全部开发完毕。

下图，是北片区的全貌。

很可惜，当年规划的气势恢宏的滨水商业水街，如今只是小河沟。

让人感叹和惋惜。

在这个片区，最大的城市地标是中建七局总部大厦。

旁边，则是在建中的滨河国际新城孵化园区。

南边，则有经开区城市规划展览馆。

来，再看下这个片区的全貌：

这个片区里，有住宅小区：

拓丰祥和居1号院、金尊文苑、中建观湖国际一期、康桥悦城（1号院、2号院、3号院、7号院）、绿地澜庭一期、中海如园、中海意园、融侨雅筑、亚新海棠公馆。

有公寓：

正商滨河铭筑、康桥领仕馆、浩创优尚。

有商业别墅：

中海盛唐坊。

有学校：

郑州经开区外国语学校、郑州一中经开区实验学校、滨河第一小学。

其中，郑州一中经开区实验学校，又叫经开区第二中学。

前一段，江湖传闻经开二中变身为经开外国语学校西校区，引发滨河居民震动。此事暂且不表。

有产业：

最知名的产业是：安图生物。

再说下滨河南片区。

滨河南片区是近三年发展的区域，相对而言，目前这里人气不旺，交房的小区比较新。甚至，还有多个楼盘没有卖完。

这个片区，经南十一路南、经南十五路北，除了2块产业用地、2块商业用地、2块教育用地之外，已经基本开发完毕。

这里集聚了住宅小区：

金地滨河风华、青风公园一期二期、绿地澜庭二期三期、中交滨河春晓、康桥悦蓉园、绿城明月滨河、信保春风十里、信保十里樾、金辉滨河云著、华发峰景湾、电建泷悦华庭一期二期、中建元熙府。

除了中建元熙府外，其他均已现房交付。

这里有医院：

郑州市第七人民医院滨河院区。

这里有学校：

滨河第二小学。

滨河第三小学（规划）。

郑州经开区滨河外国语中学（规划）。

郑州市第二高级中学经开校区（在建）。

这里，经南十五路以南，还是一片荒芜。待开发。

这里，都是产业用地。

这里规划有生物医药健康产业园、中关村科技园。

目前仅有一个产业园，很小很孤单：中国航天科工河南航天。

以上，就是滨河国际新城的全貌。

滨河的难题和机会

你说滨河国际新城不好吗？

他很好。

他环境优美，绿化水准很高，有河有湖有水。

他有学校，有地铁。

他交通便利，地理位置优越，距离东区和港区都很近。

你说滨河国际新城很好吗？

他不好。

他距离东区还是有割裂带。

他商业配套严重匮乏。

他目前似乎还是人气不足，略显荒凉。

很多人不明白为什么商业不来滨河。包括我在内。

如果片区来一个吾悦广场或者来个大悦城，滨河就完美了。

且不说曾经传说中牛逼哄哄的金鹰世界。

首先，摆明立场：我喜欢滨河，我也看好滨河的未来。

只是，滨河确实有其发展的问题：

1、商业严重匮乏。这个问题就不再多说了。

2、滨河中间的那个东西河，及两侧商业街，需要尽快建设。这里是腰眼位置，但现在两侧的空地有人在种菜种西瓜。

3、滨河亟待打通交通路网。目前滨河还是略微孤岛。

目前从蝶湖路从经南八路拐东三环快速路并不顺畅。如果从经开十五大街、明理南路到南三环拐东三环，路很绕。

目前经南十二路往西走，到了十四大街处断头。需尽快往西打通到东三环，到管南。

目前经南十五路往西走，到了十四大街处断头。需尽快往西打通到东三环，到管南。他们有个统一的名字叫：浔江东路。

往西则是浔江中路、浔江西路，贯通管南和二七新区。

目前，如果经开十五大街、明理南路往北能打通至高铁东站东广场的博学路、明理路，则能让滨河和高铁东站东广场和龙子湖片区形成贯通。

如果经南八路、经南十二路、经南十五路往东贯通至国际物流园区，也能让更多物流园区的人方便来此生活。

在我看来，滨河国际新城北、西、东方向的路网打通，至关重要。

但，目前看不到任何的动静。

4、滨河没有大产业，没有就业机会。他的就业机会目前都在区域之外。

滨河需要尽快发展产业，提供区域内的就业机会。

5、如果不解决以上问题，滨河的楼市，未来还是无源之水。

6、最大的问题：滨河背后的金主，不是省，不是市，只是经开区而已。

他只有16.77平方公里，太小太小。

滨河的房价，目前已经回到7年前。

很多楼盘都是赔钱在清仓大处理。

目前滨河多个新楼盘的价格在12000—15000之间。当价格大降之后，滨河的楼市走向刚需化特征。

据我了解，今年上半年滨河的楼盘其实卖的不错，但都是以价换量的结果。

中建元熙府、电建泷悦华庭平均月售60套以上。

信保十里樾也阶段性促销，目前剩余房源不到100套。

金辉、中海项目剩余房源很少。

中交和华发在做最后的价格挣扎和博弈。

整体来看，滨河的房源库存越来越少。

按既有速度来看，到今年年底，区域内仅有中建元熙府、蝶湖书院、中交滨河春晓和华发峰景湾有房源在售，其他基本都会售罄。

到了2025年，滨河楼市完全进入二手房市场。

而又无新盘供应。

我觉得：2025-2028年的未来时光，滨河的二手房价肯定会涨。这个涨，建立在现在的价格基础上。

如果说过去滨河18000、20000的高层小高层的价格是虚高的话，现在滨河的房价一定是没有泡沫的。

所以，我觉得现在的价格，滨河的房子是可以入手的。

前提是：你有需求。

滨河有未来，只是还需要时间。

滨河有未来，只是我们需要降低预期。

就好像，滨河国际新城现在的叫法，貌似把国际二字已经去掉了。

过去曾经幻想的国际医院、国际小学、国际商业街区都不见了踪影。

滨河没有错，错的是我们把他想的太美好了。

就比如下面这个梦。

梦，只是梦。

本文完。

备注：本文图片来自实拍，部分来源于网络。最终信息以官方为准。