跌幅全国第三，唯降价可破昆明楼市困局？

6月17日，国家统计局发布2024年5月70城房价变动指数。昆明新房、二手房环比价格指数均出现下滑。其中，新房环跌1.5%，跌幅全国第三，年内四连降；二手房在上个月短暂上涨后，环比下滑1.2%。

而也就是在6月，昆明楼市惊现“7”字头楼盘。

“每平方7000—9000元，当日成交49套。”六月头，邦泰臻境加推新品，售价低至“7字头”，可谓近十年最低，为惨淡的昆明楼市掀起了一阵波澜。

据了解，5月12日邦泰臻境首开，开盘当天劲销156套，去化率高达91%，成为昆明2024年最热销的楼盘。首开4栋（1#、12#、9#、10#），仅短短几天时间就已经全部清盘。6月1日，邦泰臻境加推新楼栋，产品户型为113平方米、117平方米，其最便宜的房源单价6098元/平方米，最贵的房源单价也仅为9098元/平方米。

而此时，呈贡新城的新房成交均价为9790元/平方米，同区位新房价格基本都过万元每平。

此举再次印证了那句老话，“没有卖不出去的产品，只有卖不出去的价格。”再低迷的市场，也仅仅是在等待一个合适的价格。

那么，降价！是否是拯救昆明楼市下行的唯一良药？

数据显示，刚刚过去的5月，昆明新房成交套数2089套，环比上月上涨14.47 %，同比去年下跌17.85 %。新房成交均价12551元/平方米，新房价格环比上月下跌11.46 %，同比去年同样下跌超11%。

从供应上看，昆明新房市场5月两周内供应仅1.62万平方米，每周成交在6-7万平方米之间，5月最后一周成交6.91万方，较上周上升14.59%，而这已经是3月以来的最高周成交量。

再看看二手房市场，5月昆明二手房成交3702套，成交均价9004元/平方米，二手房成交价格、成交套数各项指标均有所下滑，但相对降幅比新房数据要小一些。

值得关注的是，二手房成交套数是新房的1.7倍，同时二手房成交均价比新房均价低3000元/平方米以上。

新房和二手房对比不难发现，2023年二手房成交量4.4万套、新房成交量3万套；新房与二手成4:6格局。而到了2024年，一季度的时候，二手房成交占比进一步提升近7成。到了5月，二手房成交占比63.9%。

新房、二手相互竞争持续拉锯。有意思的是，5月的新房到访量/带看量上涨了35%，在一定程度上分流本月二手房市场，导致二手房带看量下降了15.65%。可见，越来越多的购房者买房，并不在意买特定的新房还是二手，更不会非某家房企不可。

价格！才是当下楼市成交的决定性因素，这也是邦泰臻境逆市热销的关键。

那么，既然知道了关键因素，之后昆明楼市会否降价？大幅降价，从而以价换量呢？

答案是：“何尝不想，但却一言难尽。”著名的三农问题专家温铁军的话，活能说明问题。

温铁军认为，中国房地产市场存在着巨大的泡沫，这是导致危机的根本原因。他分析了：

一、中国房地产市场泡沫的三个方面

1、供求失衡

中国房地产市场存在着严重的供求失衡现象。一方面，由于城镇化进程加快、人口流动增加、居民收入提高等因素，城市居民对住房的需求持续增长。

另一方面，由于土地供应不足、开发成本高昂、投机炒作等因素，城市住房的供应严重不足。这导致了住房需求远远超过供给，从而推高了房价。

2、金融杠杆过高

房地产市场存在着过高的金融杠杆现象。由于中国金融体系不完善、金融监管不到位、金融创新不足等原因，大量资金涌入了房地产市场，形成了庞大的金融杠杆。

这些资金主要来自于银行贷款、信托产品、理财产品、债券发行等渠道。这些金融杠杆使得房地产市场变得更加投机化和泡沫化。

3、价格虚高不合理

中国房地产市场存在着价格虚高不合理现象。根据国际经验，一个国家或城市的平均住房价格与平均收入之比（即价格收入比）应该在3-6之间。而中国目前的平均价格收入比已经超过了10，甚至有些一线城市达到了20以上。

这说明中国的房价已经远远超过了居民的承受能力，与经济基本面脱节。

综上所述，温铁军认为，中国房地产市场的泡沫太大了，这是导致危机的根本原因。如果不及时采取有效措施，泡沫一旦破裂，将会给整个经济和社会带来灾难性的后果。

二、房子降价，大部分资产都会贬值

温铁军认为，房子降价，大部分资产都会贬值，这是导致房价不能“下跌”的重要原因。他分析了房子降价对资产贬值的两个方面：

1、房地产是居民最重要的资产

房地产是居民最重要的资产，占据了居民总资产的70%以上。对于大多数居民来说，买房是他们一生最大的投资和消费。

因此，房价对于居民的财富和幸福感有着至关重要的影响。如果房价下跌，居民的财富就会大幅缩水，居民的信心就会受到打击，消费就会减少，经济就会受到拖累。

2、房地产是金融体系最重要的抵押品

房地产是金融体系最重要的抵押品，支撑了金融体系的稳定和发展。由于中国金融市场不成熟、金融产品不多样、金融监管不完善等原因，金融机构和投资者普遍倾向于以房地产作为抵押品来进行贷款或投资。

因此，房价对于金融体系的安全和流动性有着至关重要的影响。如果房价下跌，金融机构和投资者的抵押品就会缩水，金融风险就会增加，金融危机就会爆发。

综上所述，温铁军认为，房子降价，大部分资产都会贬值，这是导致房价不能“下跌”的重要原因。如果不及时采取有效措施，保护居民和金融体系的利益，房价下跌将会引发更大的社会和经济问题。

三、地方发展，严重依赖房地产市场

温铁军认为，地方发展，严重依赖房地产市场，这是导致房价不能“下跌”的另一个重要原因。他分析了地方发展对房地产市场的两个方面：

1、土地出让是地方政府最主要的财政收入来源

温铁军指出，土地出让是地方政府最主要的财政收入来源，占据了地方政府总收入的40%以上。由于中央和地方之间存在着财政分配不均衡、税收制度不完善等问题，地方政府在承担各项公共服务和基础设施建设等支出时面临着严重的财政困难。

因此，地方政府不得不通过出让土地来获取财政收入，以满足各项支出的需要。这就导致了地方政府对房地产市场的过度依赖，以及对房价的过度维护。

2、房地产开发是地方经济最重要的增长点

房地产开发是地方经济最重要的增长点，占据了地方GDP的30%以上。由于中国经济结构不合理、产业转型不顺利、创新能力不强等问题，地方经济在面对国内外市场竞争时遇到了很多困难。

因此，地方政府不得不通过推动房地产开发来拉动经济增长，以保证各项经济指标的完成。这就导致了地方经济对房地产市场的过度依赖，以及对房价的过度维护。

综上所述，温铁军认为，地方发展，严重依赖房地产市场，这是导致房价不能“下跌”的另一个重要原因。如果不及时采取有效措施，改革财政体制、调整经济结构、促进产业升级，房价下跌将会给地方政府和经济带来巨大的冲击。

或许，房价不能“下跌”的背后，是中国房地产市场的深层次问题和挑战。只有从根本上解决这些问题，才能让房价回归合理水平，让房地产市场回归健康状态，让经济和社会回归和谐状态。这是一个艰巨而紧迫的任务，需要我们共同努力和智慧。

至于昆明楼市，只能看造化了。