探盘笔记 | 改善or刚需or学区，在津南，怎么选?

这几个月，津南的动静可不小，4月，金地山川印首开；5月，中建理想城、海教园的保利西棠和煦二期和中铁建花语天境先后入市；6月初，中建悦庐棠墅营销中心正式开放。

区域市场一时间新盘林立，改善？刚需？教育落户？津南统统满足你！

下面就跟着小编的脚步，我们来个津南新盘的“city walk”吧。

双港

中建理想城VS金地山川印

第一站，我们选择了地铁1号线沿线的双港。

双港，是整个津南最靠近市区的一个板块，但近几年鲜有新项目入市，市场声音微弱。

板块当前4盘在售，声量最大的当属今年二季度新开盘的中建理想城和金地山川印。

这两个盘也很有代表性，都距离外环线不远，但一个环内，一个环外。

但两个盘周边都很有生活氛围，是我们此行调研的5个盘中居住属性最强的。

环内

中建理想城

中建理想城今年5月份开盘， 首开的热闹文宣小编还历历在目。

5月份网签数据，均价22079元/㎡，成交117套，拿下津南区销量第一。

区位

中建理想城，位于双港环内，距离外环线直线距离不足1公里，紧邻河西和大沽南路主干道，承接了大量河西外溢和地缘改善人群。

紧邻地铁1号线双林站，标准的地铁上盖盘。

产品

项目有高层、洋房两种产品，高层户型建面约82-127㎡，均价1.9-2万元/㎡；洋房户型建面约110-140㎡，均价2.4-2.5万元/㎡。

总体量约34万㎡环内大盘、全架空社区、下沉庭院，是中建理想城的标签。

中建理想城下沉广场实拍图

中建理想城社区会所实拍图

中建理想城周边各项配套齐全，“学铁商医”全面覆盖，生活气息很浓厚。

轨交有地铁1号线，紧邻双林站； 商业有津南永旺、梅江环宇城等，距离都在5公里左右，而且项目自带6000㎡社区商业；医疗方面，北侧就是胸科医院和环湖医院；教育方面，项目南侧规划配建幼儿园和小学。

环外

金地山川印

金地山川印今年4月份开盘，当月网签42套，最新5月成交了34套。这样一看，月流速还不错。

区位

金地山川印位于双港环外，这里作为天津最早开发的环外板块之一，本身的基础生活配套已经很完善了。

周边已经形成了一定的居住规模，所以在承接市区外溢改善的同时，周边地缘改善客群也承担起了不少的客户基数。

产品

金地山川印容积率仅1.1，项目分2期开发，一期96套洋房和44套叠拼，洋房128-143㎡，上叠133-143㎡，下叠171-196㎡。

下叠有2层地下室+南向院子，总价430万起，上叠有露台+北向院子，总价330万起。

二期目前还未公示，但据悉为全叠拼产品。产品类型和面积段决定了项目走改善路线。

金地山川印紧邻地铁6号线，距景荔道站和景荷道站直线距离均在700米左右；

10分钟可达环宇城、津南永旺、西青万达等区域大型商业配套；

驾车25分钟可以抵达环湖、胸科、中医一附属等三甲医院。

国展西

大华国展公园世家

沿着地铁1号线再往外走，第二站我们来到了国展西板块。

目前板块主力在售的只有大华国展公园世家，中建展望、中建海河陆號院和中国铁建花语澜庭均已尾盘状态。

这里给小编最大的感受就是，宏大的配套依旧停留在图纸上，而这，也恰恰是国展西落寞的重要原因。

现状

国展西，依托着国家会展中心的建设应运而生，2019-2021年间，大华、中铁建、中建等多家品牌房企落子于此。

但目前随着购房“向心化”的趋势带动，外环线成了一道分水岭，蹦一蹦能够上环内的，自然不会再选环外。

津南本地的客户，也在向咸水沽、海教园等生活氛围更浓、具备教育资源的板块转移，国展西在大热过后，配套却迟迟难以兑现，跌下神坛似乎无可避免。

产品

以大华项目为例，项目一共分三期开发，目前在售的是二期，洋房119㎡，小高层78/99㎡。

大华国展公园世家实拍图

产品整体偏向刚需、刚改，户型设计中规中矩，出房率不错，但是在“产品卷出天际”的今天，二代住宅只能走上以价换量的道路。

目前小高层均价1.4万元/㎡起，比起21年的1.8-1.9万元/㎡已经相当具备性价比了。

配套是国展西的“痛点”。

目前仅地铁1号线洪泥河东站已经投入使用、实验中学津南分校的高中部招生运营。

规划的师大二附小目前处于停工状态，其他配套基本还在规划阶段。

在看现状不看预期的今天，国展西的短板太致命，存在感日渐微弱也就不足为奇了。

海教园

中部片区“三剑客”

海教园作为唯一可以考市区高中的非市区板块，一直是一个特别的存在，所以板块热度也一直位列全市前列。

目前海教园几个主销项目都集中在中部片区。

小编一行也是选定了这片区域的三个主力项目——保利西棠和煦、中国铁建花语天宸/天境、中建悦庐棠墅。

2023年，保利西棠和煦和中国铁建花语天宸携新规后的新产品同期入市，将板块热度再次推向高潮，两项目基本都在一年时间内清盘。

保利西棠和煦去年9月开盘，不到一年清盘，今年5月二期入市。

同样去化节奏的还有中国铁建花语天宸，清盘后，新盘中国铁建花语天境接棒，今年5月入市。

目前在售的保利西棠和煦二期和中铁建花语天境，加上 近期即将开盘的中建悦庐棠墅示范区亮相，至此海教园中部片区“三剑客”齐聚。

教育标签

海教园的一大卖点就是教育。海教园南开学校目前有智文路、昭慧路、敬慧路（在建）、和慧南路（在建）和雅润路5个校区，覆盖小学、九年一贯制、高中等不同阶段。

规划的所有学校里除了1所高中还没有计划外，其他学校都在启用或建设当中。

产品迭代

粗犷发展了几年的海教园，随着保利和中铁建带着新产品入市之后来到了next level。

以中铁建花语天境为例，在原有87㎡的户型上优化出80㎡三室两厅两卫，算上赠送面积，两者实际使用面积差不多，不止如此，还做出了4米宽厅。

80㎡三室两厅两卫户型图

在产品力增强的基础上，入门门槛却更低了。按照1.8万元/㎡的均价计算，总房款能省下12万之多。

河西、南开教育新政受益者

小编调研了一圈之后，发现海教园对于5月份南开、河西发布入学/转学新政的敏感度是比较高的。

根据保利项目案场销售口径，在南开发布转学新政后的转日，案场成交了12套，很多客户都是首次来就下定。

究其购买目的，基本上无外乎一是可以考市区高中，全市独一份；二是150-180万以内可以兼顾居住和教育，不牺牲生活品质的基础上解决孩子的上学问题。

因此，也直接决定了海教园的购房人群以外地客户、学区落户为主。

随着5月31日，海教园板块又挂出3宗涉宅土地，再加上中建悦庐棠墅将于近期开盘， 可以预见的是，今年下半年海教园将更加热闹。

下面附上针对这五个调研的项目做的一些配套横评，仅供参考。

从实际调研来看，我们发现，当下客户购房也并不是唯现房论。

已经开始将现房至上的购买情绪逐渐转向配套完善、居住舒适等理性的考量因素上。

探盘思考

小编一行看的这三个板块、五个项目其实代表了三类情况，教育类、规划类、纯居住类。

教育类

天津带强教育属性标签的板块，如海教园、空港，直线距离 外环10km，凭借教育+地缘产业实力，新房市场热度保持比较难得，但此类情况以后或许在现在遍地九年一贯制的市场下再难复制，板块发展路径的借鉴意义始终有限。

规划类

大华国展公园世家这类项目代表了规划类卖房的时代结束了，搭配片区规划必须要配合强落位执行，几大配套缺一不可，新房量价才有支撑基础，否则后期只是降价跑量，跑了流速也跑了房企。

也因此现在市场的国家队、城投队等是市场信心的强力保障，比如格调，无理由退房、踏踏实实的品质，确实得到了买房人的认可。

诸如国展之类的规划近年天津已经较为少见，也可见上层设计者也意识到问题的出现，希望后期能有更加落地性的规划政策问世。

纯居住类

双港的中建理想城和金地山川印，此行的纯居住属性代表盘。

一方面供需多年空白，需求积压，另一方面房企合理定价，项目产品力在线，入市后量价有保证，是近年出让土地中，市场表现亮眼的典型。

在当下土地出让并不如以往火热的阶段，对于微观市场空白需求的合理预判是政府和房企的共同难题。

结合天津传统的环线概念，我们发现，外环外3km范围为分水岭，各片区竞争格局迥异。

有风光不再的大学城，产品断代，购买力无从升级；有配套不足&城市界面不足的双青，始终都无法摆脱限房价区域的阴霾；也有如内生区域的金钟公路，中交雅郡城东春晓后，面临的是无尽的降价跑量。

这些板块变迁也传递出一个信息，持续的区域配套加强，产品力升级迭代，加之宏观政策正向引导，才能实现项目销售及板块发展的持续向好。

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