江苏
最近南京建邺区发布了新一轮征收土地公告，信号非常明显，所有征地均在江心洲，且大多位于岛北，基本都位于下图这一区域内，典型的低密度区。
除了教育、科研、道路、公园等公共性质外的土地外，住宅用地高达9幅，数量较多也比较集中。显然江心洲将成为建邺乃至南京未来一段时间内开发的重点板块。
01 产品和需求
目前南京包括全国层面上房地产最主要的问题在缺乏信心和流动性差上，我认为除了大环境外，房屋性质与对应人群不相匹配也是一个重要因素。
现在大家手头虽然紧，但并不是所有人都紧，有实力的家庭和个人还是有很多的。你看看这些天山姆和开市客那热闹的样子，尤其是开市客那些价格离谱的奢侈品类秒光的场景。某种程度上不是有实力的中产不想买房，不想换房，有可能是市面上的产品不够有吸引力，需求和产品不匹配。
什么样的房子和价格是刚需想要的或者能够接受的，什么样的房子是中产真正感兴趣的，什么样的房子是那些历经商战沉浮的老板们希望追求的？南京包括全国很多城市，都没有做好产品的差异化定位。
普通的房子和所谓豪宅都是一样的30层左右，区别在于豪宅外立面的材料更好，户型面积更大，用了三恒五恒的系统，园林会所更精致，车库更漂亮等。实际上真正的差异并没有大家想象中的那么大，这些未必是实力人群真正想要的。
另一方面房子动辄几百上千万，因此需要具备一定的金融属性或者保值属性，如果上百万上千万的房子不保值，那为何要买房？亏本的买卖谁愿意做，那不成了冤大头吗？泡沫太大不好，但一点点泡沫、一点投资属性都没有那也是很致命的。
02 江心洲的使命
所以解决问题就要从产品匹配和投资这两个方面入手，首先要精准找到有实际购买力群体比如中产对于房屋形式的真正期望，那当然是容积率较低的墅类或洋房类产品。
而南京天然的低密聚居区就是江心洲，不仅四面环江，还能同时享受到河西的配套，江北的未来，价值属性可谓得天独厚。因此以江心洲为发力点，以6层左右低密住宅产品为主打，通过更有吸引力的产品，重塑中产以上家庭的资产配置要素，以实现房产价值的筑底企稳。
这个社会基本是上行下效的，有实力的家庭在做什么对于普通家庭是有一定影响力的，如果中产都不买房不换房，又怎么指望刚需买房？所以中产与江心洲的低密豪宅是这轮南京房地产市场能不能流动起来的一个十分重要的因素，而目前的江心洲开发强度明显在提高，一批有影响力的企业总部正在茁壮成长。
当然除了产品匹配外，现在我们看到国家在政策层面已经给出了非常大的力度，首付比例大幅度降低，连住房公积金的贷款利率也下调了0.25个百分点，调整后，五年以上首套房个人住房公积金贷款利率已经降到了2.85%的水平。甚至对各市给出很大的自主权，因城施策，各市自主决定辖区内首套房和二套房最低首付比例和房贷利率下限，也可不再设置利率下限，可谓力度空前。
02 低密时代
其实除了江心洲，南京很多地块也大幅度降低了新上市土地的容积率，比如上月末，曝光的几十幅推介地块中，很多容积率都比较低，出现了很多容积率只有1.2、1.6这样的地块，很多还注明可优化，甚至部分区域还出现了容积率仅0.8的地块，关键这些低容积的地块位置大多并不偏。
这意味着未来相当长的一段时间内，南京的高标准商品房将很快进入到一个追求更低密，更人居的时代，房地产的未来不再像之前那样粗放式的增长，过去那套几乎单纯追求区位优势的疯狂年代已经告一段落，房子本身的优势将更多的被放大被看重，住宅产品的定位也会更加细致精准。
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