在巫家坝赚的钱，几乎又都赔给了巫家坝

两年前，巫家坝首座写字楼——中交南亚总部大厦交付使用；一年前，巫家坝乃至整个官渡区首座超甲级写字楼——中海国际中心也投入使用。这两座超高写字楼都属于巫家坝总部基地的标杆建筑，在巫家坝被确定为昆明CBD之后，也成为CBD基石项目。

然而，耀眼光环并没有给两个总部项目带来什么实质性好处。在交付两年之后，中交南亚总部大厦仍然没有卖完，而价格已经降到了8000元/平米。置业顾问说如果确实想买，价格还可以谈。

中交南亚总部大厦的硬件条件不错，楼高36层，全玻璃幕墙，12部电梯，层高4.1米，位置在三纵当中最靠近中央公园的官渡409路，将来公园建成后可以俯瞰公园全景。

可是即便条件优越，价格也不高，仍旧在交付两年后仍无法销售清盘。本来，中交南亚总部大厦光中交集团自己的企业就占了不少楼层，又给兴业银行卖了6层，可饶是如此，剩下的楼层还是不容易消化。

写字楼卖不掉，企业入住率自然就不高，在交付两年后，整个中交南亚总部大楼仍只有30来家公司办公，其中中交集团自己的企业就占了差不多一半。本来兴业银行买了6层楼作为云南总部，可是至今没有迁入，兴业银行在写字楼一楼的营业部也是空置状态。

中交南亚总部的状况是目前巫家坝所有写字楼项目的艰难处境的缩影。

距离中交南亚总部不远的中海国际中心档次更高，中海自己的人说与恒隆广场属于同一档次，官渡区在官方报道中也称中海国际中心是官渡区唯一超甲级写字楼，光电梯就有22部，还有中央空调，也是现代化全玻璃幕墙。

与中交南亚总部不同，中海国际中心只租不售，但在投入使用一年后，据中海国际中心一楼大堂前台接待人员介绍，目前只有10%的面积被租赁使用。在大堂租赁场地卖咖啡的商家也说，写字楼办公的人不多。中海商管部门的人说，还有部分企业已经签约正在装修，但就算都加起来，出租率可能也就有20%，空置率仍高达80%。

由于出租率不理想，空置率太高，中海国际中心不得不降低租金，目前给到的月租是每平米50元出头，还不到同档次恒隆广场的一半，而且这个价格还包含物业费。正常情况下中海国际中心的物业费在20多块钱/平米，可是如今包含物业费的租金才50多，实在是便宜到不像话。

临近中交南亚总部大楼因为以销售为主，对外出租的空间不多，有业主对外报价60元/平米，居然比中海国际中心还要贵，可实际上有价无市。

但无论是中交南亚总部大楼8000元的售价，还是中海国际中心50出头的租金，都属于赔钱赚吆喝，因为这两个项目的开发成本都不低，比如中海国际中心，光凭220米的高度、Low-E玻璃幕墙、整栋中央空调、22部电梯、4.2米层高、8.1米高的无立柱大堂，开发成本就比中海在巫家坝的住宅项目——中海寰宇天下要高得多，再加上地价，每平米成本估计不低于1.2万，50多的租金扣除物业费后连资金成本都很难覆盖。

当年中海在巫家坝总共拿了5个地块，土地出让文件明确要求，写字楼所在地块的总投资要大于其余4个地块的总投资额，所以中海才将中海国际中心建成了比肩恒隆广场的超甲级写字楼。

中交南亚总部的档次比中海国际中心略低，但成本也不低，至少比中交在巫家坝的住宅项目要高。当年中交在巫家坝拿了3块地，总共98.2亩，花了13.55亿，平均楼面地价为4161元/平米，加上建安及配套成本，中交南亚总部的开发成本估计每平米也要1万左右，可是现在才卖8000元。

巫家坝其他总部项目和中交南亚总部大厦和中海国际中心也都差不多，卖不掉租不出，价格还很低，单独核算的话亏损已成定局。只不过像绿地东南亚中心、保利之窗、景成大厦等项目，要么干脆没有开工，要么停工，要么烂尾，避免了后续投入，相当于主动或被动止损，但已经建成的就只好硬着头皮面对市场了。巫家坝接下来要投用的写字楼还有招平商务中心、龙湖时代金融中心、中铁建西派国际等，彼此还得竞争抢夺客户，市场越发雪上加霜。

其实巫家坝的开发商当初拿地的时候，对写字楼项目赚钱就不抱太高期望，投资思路是住宅赚钱，商业打平即可，总体上还是有正收益，但现时状况比开发商预计的还要糟，开发比较早的住宅确实收获了巫家坝发展初期的红利，但商业部分无论是公寓还是写字楼，基本都是亏损，其中写字楼的亏损尤其严重。

巫家坝的开发商说，由于巫家坝基础建设滞后，商业环境比较差，写字楼需求受到很大限制，再加上这两年经济形势不好，昆明写字楼又严重过剩，巫家坝的写字楼无论档次多高，未来的想象空间有多大，现在亏本都基本成为定局，相当于把开发住宅赚得钱，又赔了回去。

编者按：

2012年，长水机场启用，巫家坝正式进入后机场时代。2014年12月，巫家坝片区首宗土地拍卖成功举行，来自北京的百荣集团举牌拿地，巫家坝的开发大幕拉开。

从2014年首次土地出让到现在，已经整整10年过去了。回顾巫家坝大开发10年，有成绩和经验，也有失误和挫折。云南房网近期将推出“巫家坝10年回顾”系列报道，听听巫家坝的业主、企业对巫家坝现状和未来的看法。这是第二篇。