不得不承认，时代真的变了，拼命救市之后，楼市影响力竟然抵不过网红

　　文/青城桢楠

　　广州把首付降到15%，上海允许离婚买房，房贷利率集体破4%……

　　两天之内，上海、广州、深圳，三个一线城市接连出手拯救楼市，用很多自媒体的话说，“终极大招，王炸，全脱了”。

　　如果放在过去几轮房地产周期，这些消息绝对会引起轰动。但这一次，除了股民、分析机构、财经媒体和中介等与房地产关系比较紧密的群体，热度难以想象的低，可能都谈不上热度。

　　微博热搜这两天话题最高的，持续是王妈，楼市在热搜榜上连前十都没进。

　　一度的万千宠儿，现在变成路边草。我们在5月17日，也就是房地产517大政策的时候就发现，出乎意料之外，这么重大的政策调整，竟然关注度如此之低。

　　5月17日当天，热搜榜上霸榜的是“我是歌手”，那天大家都在想，谁能守住“我是歌手”的国门。我们走访了附近的中介，人数没有增加。

　　娱乐、网红的影响力持续大过房地产，这个现象本身比房地产的大政策更值得人们关注。

　　说实话，本次几个一线城市放松值得分析的地方不多。

　　我们更关注后续的效果，以及为什么人们不关注房地产，楼市的预期为何如此冰冷。

　　517之后，相信不少人对楼市都抱有一定的期待，希望借机制造舆论话题度，给楼市添一把火。

　　制造焦虑，从而刺激买房热情，过去20年屡试不爽的办法近乎失效，人们似乎麻木了。住房不炒，过去还是个事，现在没人提了，因为确实没人炒了。

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　　看看成交量的变化，517“楼市王炸”之后，楼市成交量基本没有起色。据广发证券统计，2024年第21周，也就是2024年5月17日-2024年5月23日，53 城新房成交面积 411 万方，环比下降 8%，同比下降 29%，新房成交热度下滑。

　　二手房方面，14 城网签口径成交 199 万方，环比上升 4%，同比上升 7%，74 城认购口径日均成交 2361 套，环比上升 7%，同比上涨 43%，二手房热度稳定。

　　广发给出一个很委婉的说法：“517”新政后政策仍在传导中，短期存在观望情绪。

　　以当下信息传播的速度，不知道还需要怎么传导，是让顺丰快递包邮到每个人家里？

　　楼市新政的效果还是有的，只是没有体现在“买房”这方面，而是卖房子那一边。

　　根据财信证券的统计，中国楼市出现一个非常吊诡的现象。政策越松绑，二手房挂牌的越多，且挂牌的价格越低。

　　这个现象过去非常少见。以往都是政策出了，房东连夜通知中介撤回挂牌，或者大幅度提高挂牌价格。

　　楼市如今的变化，让人真切体验到，什么是买方市场。

　　人们是没钱买房么？从金融数据来看，不是。

　　据华宝证券统计，2024年4月，理财规模刚创了新高，单月多出来2万亿。

　　据兴业证券分析，人们购买理财的主要类型是现金管理和固定收益，这种回报率不高，但非常稳定的产品，而混合、权益等相对有风险的产品，占比逐月下滑。

　　截止2024年4月，现金管理和固收类合计占比已经达到了97.4%。

　　厌恶风险的情绪，延续到了5月份。据天风证券统计，截至 5 月 23 日，按产品类型划分，现金管理型增加137.89 亿元，固收类增加4329.21 亿元，混合类减少13.97 亿元，权益类减少4.5638.94 亿元。

　　固收类产品大幅增加和国债开售就秒光，非常吻合。

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　　据央视新闻5月27日报道，20年超长期特别国债开售，招商银行5亿额度开售半小时内售罄，浙商银行开售后6分钟内8000万额度即告罄，于10:30追加1亿额度，追加的额度未到截止时间提前售罄。

　　只要是政府的高信用债券，即便收益率低到不可思议，低到20年期只有2点几，人们热情依旧。

　　这年头，每次都需要抢购的，除了陈奕迅们的演唱票，可能也就国债了。

　　有人说，楼市迟迟不能回暖，主要是救市力度不够，总是挤牙膏。

　　不少人早在几个月前，就说应该学香港。可香港楼市的现状让我们的心更凉。据信报手笔5月27日报道，5月25日到26日这个周末，香港新盘成交量大跌75%，全港一手市场仅录60宗成交，创13个周末以来新低，这是香港撤辣之后最差的一个周末。

　　据中原地产研究部数据，反映主要大型屋苑二手住宅楼市走势的中原城市领先指数（CCL）最新报144点，按周跌1.43%，创9周新低，逼近“撤辣”前的143.02点低位。中原预测，CCL在6月份可能会跌穿140点。

　　香港楼市放松的程度比北上广深大得多，仅维持了几个月热度，就又下来了。

　　看来，即便把政策打到底，也许也不会如一些楼市专家所想的那样，迅速回弹。

　　5月28日，国投证券首席经济学家高善文在国投证券2024年中期投资策略会上以“奋楫逐浪天地宽”为题作了主题演讲。在演讲中，高善文提到楼市何时见底。

　　他的判断是：长期股票投资者都知道，合理的价格并不意味着市场底部，市场底部通常需要价格显著低于合理水平才能形成。如果房价的绝对水平回到了2017年，那么房价收入比回到2015年或者更早是完全有可能的。

　　高善文表示，考虑到收入的增长，如果房价收入比回到2014到2015年之间的水平，从长期来看，大多数城市房价收入比至少不会显得过高。

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　　兴业宏观从另外一个角度，看待房地产底部。他们给出两个观察。

　　第一， 看中国内地居民住宅投资/GDP；第二，房地产新开工下滑幅度。

　　参照国外的经验，居民住宅投资/GDP长期看均值在4%左右，而中国2023年为5.9%，这意味着，还没到底。

　　房地产新开工下滑幅度也是类似的情况，国外的周期从高点到低点，一般是下滑60%-80%，而2023年中国房地产新开工面积“仅”下滑57%。

　　无论是高善文还是兴业宏观，共性方面是房地产到今天还没见底，但已经在底部了。至于究竟何时见底，是一门玄学。

　　不知道还有多少人记得，三年前，也就是2021年楼市的情况。根据国家统计局的数据，2021年是中国楼市有史以来的巅峰。

　　当年全国房地产开发投资147602亿元，比上年增长4.4%。商品房销售面积179433万平方米，比上年增长1.9%；商品房销售额181930亿元，增长4.8%。

　　无论投资，还是销售数据，均为历史新高。

　　既然投资和销售都是历史新高，想必人们对自己的收入也是信心满满。实际情况是这样么？

　　根据西南财大最近发布的2024年一季度中国居民财富报告，相比于2021年，认为自己当期收入基本不变的家庭其实提高了十几个百分点。无论是2021年还是2024年，认为自己收入不变的人群都是绝对多数。

　　既然收入没变，2024年收入不变的还在增加，为什么预期就变了呢，就不买房了呢？

　　这张图里，尽管认为收入不变的在增加，但认为家庭收入增加的，确在减少，且减少的幅度，刚好接近于收入不变增加的幅度。

　　收入不变的多了十几个百分点，收入增加一点的少了十几个百分点，这个结果能够解释，房地产从2021年巅峰到如今的疲软么？个人认为，说服力依旧不太够。

　　回看历史，对当前的状况会更加困惑。

　　从财信证券统计的中国居民预期来看，过去十几年，预期收入低的时候也不是没有，比如2014到2016，但只有本轮周期，预期收入的影响空前大，发生了什么？

　　预期，在经济学里非常重要。对未来的预期好，人们就有动力消费，对未来的预期差，人们更偏向于储蓄。

　　预期看不见摸不着，来无影去无踪，根本没法评估。预期既有文化因素，也有环境因素。饥饿动荡年代过来的人，习惯防患于未然，习惯于凡事都往坏处想。

　　《从0到1》这本书里面，有一张非常经典图，比较中美两国对未来预期的认知。

　　作者写到，也许当今中国是典型的对未来明确的悲观主义者。美国人看见中国的经济迅猛增长（自从2000年以来，每年都有10%的增长），便认为中国是一个自信能够掌握自己未来的国家。这是因为美国人很乐观，对中国人进行了投射。从中国自己的角度看，经济增长得还不够快，并且很容易滑回去。

　　再快也不够快，这个句式其实挺到位的。

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　　对我们中国人来说，可能大多数人都有一种说不上来的感受，什么都不够快，收入增长不够快，经济增速不够快，上菜不够快，上车不够快……从平时的琐事到关乎身价的大事。

　　这样的全民心态，确实不够乐观，容易焦虑。

　　储蓄率中国从来是最高的，为什么我们倾向于储蓄，东亚人倾向于储蓄，而不是消费或者投资？可能我们每个人的答案都一样，为了保障。

　　相对乐观和相对悲观，预期相差一点，在房地产领域中美两国的市场表现天差地别。

　　我们降息，降首付，也激发不起大家买房的欲望；美国利率创新高，不妨碍房价也创新高。

　　据华尔街见闻报道，标准普尔CoreLogic - Case Shiller最新数据显示，美国3月房价连续第13个月上涨，继续创历史新高。环比增长0.33%，超出分析师预期的0.3%。同比增长7.38%，为自2022年10月以来的最快涨幅。

　　美国20个最大城市房价在3月份连续第13个月上涨。

　　房价越涨，越是激起投资欲，即便是高利率，也在所不惜。

　　美国人当前的心态，让我想起次贷危机之前。布什政府为了居者有其屋，提出了0首付的买房政策。造成了资产泡沫、金融危机，但换一个思路，美国人不担心负债么？不担心无限杠杆对未来生活的影响么？

　　靠降首付，降利率能够刺激美国人买房，也许本身就是美国人相对乐观的体现。

　　这种乐观的天性，我们学不来，对于我们来说，不负债才是主流。

　　据三联周刊报道，最近几年4月份的贷款数据，可以明显看出居民贷款越来越少的趋势。2021年4月份，居民贷款增加了5000多亿元；从2022年开始，居民贷款就开始明显减少，2023年4月份，居民贷款减少2170亿元，今年4月份的居民贷款减少2411亿元。

　　由此可见，居民越来越不愿意贷款负债，甚至提前还贷。

　　买房无疑是中国人最大的负担，首付越低，杠杆越大，未来的负担也越重。如果大家都这么想，救市效果将大打折扣。

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　　不救市肯定不行，可救市，实质意义就是希望居民加杠杆。人们不愿意加杠杆，那房地产就起不来，鸡生蛋、蛋生鸡的循环逻辑破不了，关键是提振信心。

　　有人说，房价涨了就好了，预期就会发生变化，可房价怎么涨呢？挂牌量越来越多，卖房的比买房的积极，得消化了这些挂牌量，才能涨，可怎么消化？转了一圈又回来了，救市和预期之间的矛盾，很难调和。

　　对于当前的房地产来说，除非有突破想象的政策，否则就常识而言，局面很尴尬。

　　最后，也是最关键的一个问题是，走到今天，还有多少政策空间？15%的首付之后，10%？5%？0？

　　加杠杆是就是加未来的负债，加负债本质上，加的是对未来的希望。

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　　作者：青城桢楠编辑：王小王

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