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福州楼市低迷,备案价新高!

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这几天位于台江汽车南站旧改的建发瑞云,领取了首次备案,不同于其他新盘,项目直接备案楼王,均价也突破新高,下面就来聊聊这个话题。

价格情况

2023年11月18日,厦门建发以12.8亿拿下宗地2023-43号汽车南站周边旧改造地块,溢价率41.4%,成交楼面价28734元/㎡。

这幅地块的溢价率也成为近三年最高的一幅。


房企规划6栋纯板楼的产品,其中面积最大236平米,位于社区中央,小高层设计,单层独户的产品定位,仅12套,很明显的楼王产品。

放在以往,参考其他楼盘上市,一般都是以体量偏大的户型先上市,项目的首次备案非常不同寻常。


从备案价来看,12套房源,备案均价57338元/平。

这是一个什么样的备案价?

前几年福州土拍限价,推出指导价,虽然部分楼盘依靠精装比指导价高,但是大部分楼盘备案价都低于指导价,毕竟大部分指导价都存在虚高。

这里面比较典型的案例,比如目前东区,三远给出指导价3.3W,近期领证的福厝远山拾里,最终备案均价2.6W,比指导价低了7K,当然最终的售价更低。

除此之外,比如五里亭指导价3.5W,晋安湖周边指导价4.2-4.5W,最终新盘的上市价格,都远低于指导价。

特别在今年,刚需盘整体遇冷后,大部分项目在低于指导价领证备案后,还会再推出折扣,看上去价格是持续走低。

改善备案价

不同于刚需盘,福州的改善新盘,价格近年在持续走高。

福州前几年,有个特色,就是在2021年楼市回暖的时候,不少项目被限价,最终就搞出了捆绑加价的情况。

其中改善盘更是重灾区,基本捆绑车位是标配,部分捆绑精装。

比如当时的东二环网红盘,建发养云,精装备案均价3.8W,最终成交均价4.5W左右。

其他案例,比如保利天悦2、融侨望云等,都有类似的情况。

除了这些项目外,福州这几年的部分豪宅盘,同样面临这样的困境。

比如最典型的两个,当年的楼王,阳光城操盘的龙庭路95号,只拿到46184元/平的备案价,融侨外滩壹号,也只拿到41960元/平。


这些豪宅盘,相比上面这些,在价格方面就更加的随意,备案价仅仅是走流程,没有任何的参考意义,最终成交都以售楼部为准。

随着后来时间推进,期望传递楼市信心,福州的指导价出台,价格大幅度上涨,给部分改善盘的空间非常大。

2年前龙庭路95号的备案价46184元/平,看上去是天花板,如今2年后回看,已经被好几个新盘超越,即便实际成交价有差异。

下面就来看看,这次建发瑞云的备案价,放在福州楼市历史里面,能排到什么样的位置。

数据不包含别墅,毕竟百督府这种备案价高达8W。

楼盘备案排行榜

第一个数据,楼盘备案均价排行榜:(仅仅是备案价)


从数据来看,建发瑞云,依靠楼王备案,还没有其他楼栋拉低单价,最终5.7W的备案单价,排在福州目前备案的首位。

随后就是这几年的改善红盘,天琴湾、建发朗云,两个项目的平均面积都达到200平左右。

从数据可以发现,排在前列的,基本多是近2年的新盘,前几年的项目,能上榜的也就鼓楼区的部分改善盘,比如福州源等。

从这个排行榜,就可以看出,在备案价这块,这两年福州给出的天花板是非常高的,这里面还有一列就是最高单价,目前依然被天琴湾单价64170霸占。

当然这仅仅是备案价数据,实际成交有很大偏差,有的会打折,有的需要加价捆绑。

楼栋备案排行榜

由于建发瑞云仅备案一栋楼王,为了更好对比数据情况,看看按楼栋均价备案的排行榜:


分析:按楼栋备案均价来看,排在第一的是天琴湾的2号楼,套均面积266平,备案均价5.74W。

除了这栋外,项目其他3栋也都排在前列,这个项目也基本是这2年备案价的天花板。

项目的楼面价楼面价3.04W,当时上市,捆绑的车位,一个也高达70W。


这次的建发瑞云楼王,排在第二位,可以说拿到的价格也非常之高。

不同于天琴湾是高层+第四代住宅,项目仅仅是小高层,如果扣除高层拉高均价的因素,项目的房源,基本已经锁定了目前备案的天花板。

除了这两个项目外,位于东二环的建发朗云同样上榜,项目一区湖景视野最好的2号楼,备案均价高达5.44W。


对于剩下的楼栋,基本被上海西两大改善第四代住宅所占据,除此之外就是近期备案的鼓楼西的保利天珺。

从这些楼栋备案价来看,可以发现都集中在改善盘,项目基本都自带精装,从而拉高备案价,其中依靠景观视野的楼王,都拿到了最高的价格。

200平的数据

最后聊一个数据,就是200平以上的大平层排行榜:


从数据来看,福州这几年200平以上楼栋的社区不算非常多,不过基本都做到去化不错的表现。

这里面分成了两个类别:

1、纯豪宅盘,面积都在200平以上,代表项目:天琴湾、外滩壹号、龙庭路95号

2、改善盘的楼王,代表项目:建发瑞云、玺云、天悦等

对于纯豪宅盘而言,很明显这几年福州真正达到这个标准的并不多,这些项目基本上市也比较神秘,短时间做到热销清盘,实际成交价比备案价高出不少。

对于改善盘里面的200+大平层,实际也能分出两类,一种就是单价整体较高,大平层和其他房源面积差异不算过大,代表就是建发养云。

这种项目的好处,大平层并非单独一个鸡头的存在,整个项目的门槛也对比不错。

作为对比,就是项目以刚改为主,楼王给出大平层,代表就是同时期的桂语映月。

楼栋今年领证,套均面积246平,当初项目开盘加价4W的时候,对于楼王的预期极高,如今随着项目去化不理想,大面积降价后,这个楼王的处境也非常尴尬。


目前项目仅网签2套,当整个项目失去高端改善的光环后,这样的大平层楼王,实际的价格预期会非常大。

试想如果3年前上市,这个楼栋可能会加价到4.5W以上,如今不懂备案价都能否有人购买。

除了这两种项目外,还有一种就是袖珍盘,比如大东海天樾、杰谷公馆、端礼著等。

这些项目处境有一定差异,目前最不理想的就是天樾,网签4套。

当然这里面还有项目,很特殊,就是位于三环外,刚需扎堆的世茂帝封江,项目按区分割,部分看江定位大平层,备案均价也非常高。

当初的口号是福州外滩,不知道目前实际价格是多少。

后续预期

对于福州的备案价,建发瑞云的首次领证,其实已经给市场打了个底,去年底接连供应的鼓台地块,不出意外,备案价都不会低。

很明显可以预见,最受关注的鼓楼高工地块,建发云启紫宸,楼面价3.8W,比瑞云高了1W。

届时项目上市,预计备案价肯定站上6W,是否会突破7W值得期待。

这样的定价,按目前市场也没什么好说,当初的部分改善盘,实际都是通过加价,如今有了官方给出的空间,也不用再去做违规的事情,在宣传上也给直接。

届时数据出现,给予市场的反馈也很直接,比如福州7W豪宅,被疯抢!

不管是数据还是情绪都很饱满,在这样的楼市氛围下,不管是官方还是房企,亦或者中介,都喜闻乐见。

盘点总结

福州楼市这几年改善和刚需的走势偏差较大,近期的鼓台核心地块供应,后续的改善市场也备受关注。

虽然备案价有多高都能拿,但是实际市场是否认可,目前来看难度不低。

近期不少改善袖珍盘,都开启分销,放在以往这种场面根本看不到,只能说市场还在割裂。

热销度:豪宅 > 改善 > 刚需。

豪宅新盘的稀缺,在市场依然有一定优势,但是扎堆的改善盘,可能不一定能在看到当初改善随意加价捆绑都能热销的场景了。

对于购房者,不管买刚需盘还是改善盘,选择点都有一条:另作凤尾别做鸡头,特别那些以为是凤头实际是鸡头的房源。

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