为什么“老破小”又香了？

2024年5月17日，首付最低15%、取消商贷利率下限的“史诗级”救市政策出台，引发一个500人的杭州购房群热烈讨论，群内超九成成员都是为“老破小”而来。在群文件里，一个Excel表格载满了“老破小”的购买信息，总价多在100万元—160万元。

查看二手数据发现，最近，成交速度最快的，竟然是老破小？天河、海珠、荔湾不少楼龄超20年的房源，1个月内就成交，最快的，1天内迅速搞定。

开年以来，上海总价300多万的老破小，一直成交喜人。 上海1月份300万以下的房源成交了8486套， 3月份成交11349套，增长率近33%。 4月份成交9385套，依然延续高成交量。

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楔子

最近一段时间，我看到一些有趣的新闻，都是关于“老破小”的。 （如上）

老破小

一般指的是位于主城区域内，房龄超过20年，甚至达到30年的老旧房子。这些房子由于设备陈旧，往往跟不上现代生活的需求

之前，老破小一直被诟病各种不好，还容易掉价。 但最近，不管是投资客，还是年轻人，好像都对“老破小”青睐有加，这到底是为什么呢？

今天这篇文章就是分析下一些可能的原因。

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原拆原建

原拆原建

指将老旧住宅进行规模拆除，然后在原址上再建新楼的城市更新方式。

这种更新方式最大的特点是：居民还是原来的“原住民”，房子还是造在原来的土地上。只不过老百姓花很少的钱，就能住上新房子了。

不用离开原来熟悉的环境，人居环境却得到了极大的改善，这对普通老百姓来说，确实是得到了实惠。

而这种原拆原建的方式只针对“老破小”，越老越破的小区越有可能轮上，如果是危房，那概率就更大了。

而在杭州，还允许“老破小”原来的居民自筹资金，扩建原来的房子，这就等于花个建安成本价，就可以买到市场价的新房了，这个是非常大的“利好”。

欲知详情，请看： 《》

5月初，张民所在的门店接待了一位温州来的客户，他在朝晖小区入手了10套房子，分别在朝晖7区、朝晖6区和朝晖5区。还有一位客户准备了2000万元的预算，目标直指总价100万元上下的房子，不论户型、楼层，只要低总价、低单价。

所以杭州才会有投资客，一出手就入手10套老破小的案例。不得不说，购买“老破小”虽然不可能“一夜暴富”了，但是“升值潜力”还是非常可观的。

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美丽家园

这几年，国家在老旧小区修缮上投入了大量的资金。

一部分资金是用在对房子的修缮，包括屋面的平改坡、外墙的修补、楼道的整治、单元入口的出新等。 （如下图）

另一部分资金是用在对小区环境的提升，包括对小区里活动场地的修补、增加康体健身设施、更换路灯、增设小区标识、改造小区出入口，打造小区围墙景观等。 （如下图）

还有一部分资金是用在对小区基础设施的提升，包括对小区里道路与停车的梳理，增加停车位和非机动车停车库、增设无障碍设施、雨污分流等。 （如下图）

经过这一系列的修缮后，很多老旧小区的面貌焕然一新，甚至可以与周边的高档商品房相媲美。

普陀区的南林家港小区，修缮之前是典型的老破小 （如上图） 。而修缮之后，与边上的豪宅中海汇德里，是不是打成一片了呢？（如下图）

所以，很多老破小在经过一轮又一轮的修缮之后，确实变成了“美丽家园”。而这样的老破小，受到“颜值即为正义”的年轻人青睐，也就不足为奇了。

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总价低

不管是升值潜力大，还是颜值高，对于买房这件事来说，最后还是“荷包”说了算。老破小虽然单价不一定便宜，但是很多小区的户型面积都很小，总价一般都能控制在300万以下。

所以，网路上专门有人问：“300万买个老破小是不是值得？”，诸如此类的问题。

其实我也不知道，为什么300万是一个分水岭。但是去年，上海二手成交量约17万套，其中，300万以下占比约60%，其中大部分都是“老破小”。（如下表）

对于刚开始工作的年轻人来说，没有多少积蓄，老破小相对较低的价格门槛，让首次置业更容易“上车”吧。

今年4月，房龄30年以上的二手房成交中排名第一的是共康四村，一个月成交了20套。最新一套成交37.23㎡，总价163万，内部数据显示，带看仅5次，挂牌周期一个多月，这个成交速度，真是让“远大新”羡慕不已啊。

在这一轮的房价整体回调之后，老破小变得更加有性价比了。低总价的老破小，居然变成了年轻人眼里超级好的理财神器。

在上海普陀区的的40平方米老破小，租金在五、六千左右；而买下来的话，挂牌价在150万左右。

如果能以140万左右成交，房贷每个月不到5000元，居然比租房还便宜了。当月供≈租金，甚至月供＜租金时，这就意味着，买老破小自住成了非常划算的投资。

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闹市区

老破小最大的优势是地段，以及地段所带来的城市配套资源。住在市中心，地铁四通八达；住在市中心，每天上班可以睡到自然醒；住在市中心，上学，就医、购物都非常方便...，这些全是优点。

年轻人需要工作机会，而大多数的工作岗位都在市中心。离工作岗位越近，越容易找到好的工作。

中年人需要考虑子女上学问题，而大多数的学区房对口的都是老破小。与其托关系，找门路，不如买房对口入学来的干脆。

老年人在老破小生活了大半辈子，早已经对它产生了依赖。熟悉的环境能带来安全感，老人最需要安全感。

扩展阅读： 《》 ，虽然政府也出台了趸租房的方案，希望把老人置换到郊区，但是效果并不理想。

所以，老破小受到不同年龄人群的青睐，也就不难理解了。

老破小最大的缺点是外立面难看，但是“外面丑，关我里面什么事儿？”

在某书上有一个很热门的话题，就是针对老破小改造的。现在年轻人爆改“老破小”的非常多，简直有点乐此不疲。（如下图）

住在老破小的客群，其实都明白：老破小最大的优势是配套齐全，生活便利。

虽然小区外立面差点意思，但是只要里面装修好了，住着同样舒服。更何况经过一轮又一轮的“美丽家园”改造，小区的面貌也得到了非常大的提升。

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结束语

”老破小“，本身就不是一个”友好“的称呼。小区因为房龄大，设施陈旧被一些消费者所嫌弃。在疫情期间，甚至还有”老旧小区更容易出阳“的一些传闻，可见老旧小区是多么的不受待见。

但是老破小有着天然的优势，地段好、配套设施齐全，生活便利，这些是吸引消费者最本质的东西。

再加上老旧小区近期还受到政策的利好，不仅能旧貌换新颜，还蕴藏着巨大的增值可能性，怎么能不”香“呢？