福田京基宸悦府996套产品入市 住宅备案均价约8.89万/㎡

深圳京基宸悦府

京基宸悦府售楼处电话：400-861-9050

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京基宸悦府

开发商：深圳市京基房地产股份有限公司

物业：深圳市京基物业管理有限公司

占地面积：19874平方米

建筑面积：229772平方米

总栋数：6栋（本次推售1栋和2栋一单元住宅）

总户数：2481户

住宅户数：1011户（可售402套）

即将推出：157套（110--140平）

车位：1266个

梯户比：三梯五户，三梯六户
容积率：8.62

绿化率：30%

物业费：5.5元/月/平

产品类型：（住宅、公寓、商业）

户型图欣赏

住宅总户数为1011户，可售住宅总套数为402套，其它为回迁房，住宅户型为建面约85-143平2-4房，套内面积小于90平米的户数为378户，占比约94%，首推157套110-143㎡住宅。

143㎡户型暂未出炉，110-114-130-140㎡户型图曝光，适合改善型客户，户型方正，主卧带衣帽间和卫生间，动静分区，双阳台设计。（最终以开发商公布为准）。

项目简介

京基宸悦府，位于福田区梅林街道上梅街与祠堂西街交汇处东南侧，原上梅林村城市更新单元二期，2022年确认实施主体，目前正在进行施工，已出地面七八层。

项目位于福田北上梅林片区，北环大道以北，南边可以眺望莲花山，直线距离市民中心约3公里。

京基宸悦府是近地铁物业，距离4号线/9号线上梅林站步行约400米左右，无论南下去福田中心，还是北上去深圳北或龙华中心，都很高效便捷。周边商圈云集，除了家门口的卓悦汇，还有市民中心周边诸多的网红商业和购物中心。

项目占地1.98万㎡，总建面约22.9万㎡，容积率8.63，涵盖住宅与商务公寓、沿街商业及幼儿园等。

其中，住宅约10万㎡，商业9000㎡，商务公寓5.2万㎡，规划一所2000平米6班制幼儿园。

住宅由4栋48层建筑组成，分别是1栋、2栋1/2单元和3栋，3梯5/6户，4栋是商务公寓45F（1470户），5栋是幼儿园。

住宅总户数为1011户，其中回迁住宅户数为609户，面积61507㎡，可售住宅总套数为402套，面积38783㎡，回迁占比约6成，居住环境不算纯粹。

入户大堂时尚感十足。大堂架空层根据儿童、青年、长者的需求打造了。

交通配套

离福田中心区域近，所以交通还是非常方面。距离地铁4号线上梅林站/9号线梅村站约400米，周边还有在建的22号线，地铁出行便利。2站到少年宫，3站到市民中心。

项目南侧临近北环大道，自驾出行可快速到达福田中心区及南山、罗湖、龙华等区域。

教育配套

教育资源方面，周边学校众多，但教学质量一般。项目自带幼儿园，周边还有梅丽小学、深大附中创新中学等。

商业配套

项目自带社区底商，距离卓悦汇购物中心约400米，于2016年开业，是片区主要的大型购物中心，带来了更多的人流量。周边还有新世界百货等大型商场，商业配套丰富。

地铁3站内商圈汇聚，前往卓悦中心、深业上城、中航城君尚等超百万网红商业购物消费。

休闲配套

生态资源优越，超460公顷“三山一水三公园”环绕，北面是梅林山、笔架山、梅林水库，南面几百米就是知名的莲花山公园，周边还有多个小型社区公园，闲暇时间遛娃遛弯的好去处。

方圆5公里以内，还能享受到福田顶配的市政人文配套，深圳书城、深圳博物馆、市民广场等近在咫尺。

项目距离福田区第二人民医院仅200米，距离北大深圳医院约1.2公里。北大医院占地5.9万平方米，是一所三级甲等医院。

梅林片区

谈起梅林片区，更多人的刻板印象是，城市界面旧，几乎没有什么新盘，挤在北环大道和山坳里，一个被人遗忘的福田老区。

但近年来梅林一直寻找发展的突破口，向科创方向倾斜。

2020年引进荣耀，开始发力高科技，荣耀新办公地“新一代产业园”崭露头角，引进不少以5G研发及应用为主导上下游知名企业。

梅林-彩田片区已纳入重点区域以加快开发建设，作为深圳区域转型+产业转型的重要承载区，以“深圳智谷·梅彩中轴智慧城”为总体目标，以“未来城市中轴新极核、未来智慧产业新引擎、未来优势生活示范区”为分目标，加快片区开发建设。

同时，梅林也是深圳楼市一个独特的存在。

梅林算得上是福田房价洼地，二手均价：下梅林8-10万/㎡区间，上梅林6-8万/㎡区间。

有深圳最大的公务员小区——梅林一村，片区的销量大盘，成交一直很活跃，成交均在在6-8万左右。

也是深圳超小户型的大本营之一，有很多20平米左右的小户型住宅，为上车福田的刚需一族，提供了上车的可能，但是由于建设时间都比较早，所以楼龄、规模、品质参差不齐。

梅林分为上梅林、下梅林。地图上看，梅林四面环山，东有笔架山，西有龙顶山，南有莲花山，北有大脑壳山。梅林，正处于福田区的北部。

对福田来说，梅林还有另一重意义：它是“政治金融商务中心”的配套服务区，是中心区的“后勤部”。

梅林距离福田中心区近，且城中村偏小，山林多，土地整备容易，它自然就成了福田中心区行政中心的睡城，来安顿好中心区上班的公务员、上班族们。

梅林一村的专为这些人而建，村内有足球场、篮球场、游泳馆、高尔夫球练习场等，得益于环境好，梅林一村得到不少购房者青睐。

虽然占位相对优越，且配套齐全，生态资源丰富，生活氛围成熟，但教育一直为大众诟病，因此这几年梅林也在教育上发力，试图补足短板。

2022年，梅香学校正式纳入深中体系，成为深中在福田的第一个合作校，深中名校效应将会给片区带来一定程度的教育提升，至于办学效果，还得让时间来见证。

周边房价

梅林片区发展比较早，现在基本开发完毕，很少新增宅地供应，要想供应新盘只能靠城市更新，开发周期长，难度比较大，因此京基宸悦府是短期内片区少有的新盘住宅，目前没有可以参考的一手房情况。

二手房方面，周边都是老旧的小区，楼龄大多超20年，比如梅林三、四村，梅沁楼等，成交量很少，不太具备参考价值。

近期二手房成交量较多的是大型公务员社区梅林一村，依山榜水，教育资源丰富为主要卖点，近三个月成交价在6-8万左右。新世界四季山水近半年成交价在7-9万之间，华府馨居小户型最新成交在8.5万左右，凯丰花园成交价7.5万左右。

梅林属于福田次核心地段，福田供应量比较少，最近入市的中洲湾迎海二期，折后均价约8.3万，开盘卖了约5成，地理位置上相比京基宸悦府更靠近福田中心，且能靠近红树林和海湾，各方面更占优。

结合当下的福田市场和周边二手房价，项目预计折后价格8万左右，项目由于质素比较普通，如果定高了很难吸引到现今的福田买家。

京基宸悦府售楼部电话：400-861-9050

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