独家揭秘！竟然在密云发现了卷王！

最近密云生态马拉松即将开跑，我提前来到密云熟悉赛道。其实，除了参加马拉松，每年也会来密云几次，密云的生态环境，让我觉得住在这里一定很舒服。唯一遗憾的是，密云的新房品质，与市区相比还是有很长的一段路要走。近几年北京的住宅品质越来越“卷”，比如顺义卷的是高得房率，通州亦庄新出的豪宅卷的是会所及资源，东北五环边上新品迭出，卷的是面宽尺度、园林及社区品质等，然而密云新房的迭代速度，仍处于静静等待的状态，并没有进入快车道。

网络用图

随着京沈高铁的开通，拉近了朝阳与密云的距离，越来越多的人会在周末来密云，这次我来密云的感受也完全不一样。在万象汇吃个午饭的功夫，就发现身边很多人跟我一样，都是周末从市区来密云的休闲放松的。

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这次来密云收获还真是不小，买了咖啡提提神，竟路过一个地产项目的展台，可能是职业关系多瞄了一眼，就被他们的销售发现，开始滔滔不绝地给我讲项目。

“先生，这是密云之前没出现过的产品，1.8容积率，低密纯洋房，密云首个玻璃幕面，全景落地窗，270°大转角窗，罕见超高得房率，全屋收纳......”

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乍一听，真是吓了一跳，以为她是在密云卖市区的房子，再次确认下，竟然真的是密云的新房，想不到在密云竟能出现这样高品质的好房子。用密云的价格享受市区的住宅品质，它触动了我这地产职业老司机的神经，不可置信的同时，更是要眼见为实，让他拿来户型图给我看看。

谁知，被销售人员神秘的告知，没有图！没有图！没有图！重要的事情说三遍，没听错，项目上都没有图，需要等样板间开了现场看。怎么可能？换做别人，那可能算了，我拆哥在地产圈可不能白混。经过我的一番努力，终于，独家揭秘来了！

鉴于该项目户型图并没有对外公示，我对标市场同类型产品，做个简单示意，大家就会明白它是如何惊艳到了我。

建筑面积约115㎡三居产品，南向三面宽达到约10.7米，约4.2米的光幕宽厅，别说在密云，在北京市区也同样罕见。端户主卧约1.2米网红转角落地窗配置，除了满足更好采光、更广视野、更高颜值外，更能为空间进行绝佳扩容，115㎡户型也能享受约近5米的奢侈宽厅感！

效果图

U型厨房搭配LDK设计，餐客厨一体化空间达到约45.78㎡，享受级面积占比，这是标准的豪宅概念。双主卧双衣帽区设计，空间尺度豁达舒适，搭配单独储藏室、全屋收纳体系，这一系列操作下来，让未来居住的人，幸福指数直线拉满。

市场同类产品示意（非该项目户型图）

对于购买者来说，花更少的钱买到更大使用面积的房子才是王道！而建筑面积约115㎡户型最大的看点是，得房率超高！我粗算了下，这绝对是房地产史上难得一见的超高得房率！

在这里，我先普及一下，建筑面积通常包含了套内面积、公摊等空间，只有套内面积才是消费者真正实得的可以使用的空间。

这套户型，是建筑面积约115㎡的三居，客厅全景落地窗，内嵌式阳台，搭配设备平台，赠送面积约12-14㎡，相当于套内面积一共约111㎡。而密云在售新房里，拿往期相对得房率高的品质楼盘来说，115左右的面积段，套内面积能在98㎡左右。也就是说，相同的115㎡户型（建筑面积），如果总价相当的情况下，这个新项目套内实得面积多出12-14㎡，按照密云目前市场均价计算，相当于赚了35万元。

另外，这套建筑面积115㎡，套内面积约111㎡。反算一下：在密云，如果想套内面积达到111㎡，销售面积（建筑面积）要在135㎡上下，按密云在售项目135-137这个面积段，总价需要约380万。这套115㎡户型完胜，假使未来销售单价与其他在售项目持平，总价足足省了60万元。我再翻译一下，就是用115㎡的总价，买到了相当于市场上130㎡的面积。

看总价是一个逻辑，我再用另一个角度，带你揭秘一下，这是我拆哥的专业。如果你想买115的户型，拿这个产品去跟另一个项目去做对标。先不考虑地段、品质，装标等等，单说得房率。两个项目，同样115㎡，假使同样的销售总价（建筑面积），那么按照得房率，去分别计算套内使用面积。用相同的总价，分别除以111㎡和98㎡的套内实得面积，折合套内面积单价，会相差3700元/㎡左右。就是这么夸张，所以得房率成了产品力卷王的标配。

下面在市场上找了一张类似的户型图，把空间黑科技做了拆解，把多得的面积及收纳面积，逐一标出来，你们就能 一目了然了。

市场同类产品示意（非该项目户型图）

超级得房率+颜质空间，在高性价比的同时，开创了全新的人居体系，可以说是带领密云，进入了人居品质的新十年，这个项目不愧是卷王体质，让我大为惊艳，为他竖大拇指。

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通常来讲，一个五口之家平均需要收纳的物体容积为17m³，约等于520个20寸登机箱，此户型在设计上增加了更多可拓展收纳空间，包括储藏间、餐厅等全屋扩容，可以拓展的收纳体积为27.6m³，约等于850个20寸登机箱。

销售员一再跟我强调，75㎡户型仅有20多套，结合最近的新政利好，适合我这种想做第二居所的人士；另外的89㎡全能双卫及135㎡的奢阔四居，也让我充满期待。这次没有看到样板间，有点遗憾。不过好消息是，示范区6月即将开放，我打算坐高铁再来实地考察一下。有机会，拆哥再给大家好好讲讲，也欢迎你去现场品鉴，真实感受下拆哥这次的意外惊喜。

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