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要不要买房?

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房价跌了,限购放开了,首付降低了,贷款又有优惠了……

那么,要不要买房?

什么情况下应当买房?

对于买房人来说,目前的市场环境、政策环境史无前例的友好。

刚需,包括首次买房,以及确有改善型需要,可以考虑入手。

不买,如鲠在喉,不拔不快。

买了,便安居乐业,踏踏实实过日子。有恒产者有恒心。手握房本,心理上的满足感甚至会大于物质所得。

未来房价是涨是跌,其实跟自己关系不大。

主要考虑:首付够不够?月供能否承担得起?在未来很长一段岁月里,这套房子能不能实现自己关于“家”的大部分想象?

买房还能赚钱吗?

过去二十多年,房子是实现财富放大的首选杠杆,是绝大多数家庭的优质核心资产。

过去几年里,这个信仰被击穿了。

我们终于明白:楼市也是市场,而市场没有“永远涨”的神话。

但是,要是能“捡漏”买到便宜房呢?

比方说,在北京北三环里边,只用320万,就“捡”着一套60来平的老破小三居,值得投资吗?

如果未来10年,房价横盘或者阴跌,就自己拿着。

那么,回报就是租金。房租大概8000元,算上空置期,一年回报9万元,租金回报率在2.8%左右。

相对于之前来说,这个租金回报率水平已相当可观。

当然,如果房价有较大幅度的回升,择机出手,获得一定的溢价,回报会更高一些。

如果手头有闲置资金,又找不着更好的投资渠道,买房仍不失为一种选择。

如果还需要借助贷款,那回报率会大打折扣,同时要承担房价波动风险,请慎重。

有没有好的替代品?

先看“铁杆庄稼”,5年期国债,利率2.5%,低于房产的回报率。而且处在降息周期,5年后再买,很可能拿不到现在的利率。

好处也很明显,几乎0风险,不用担心价格波动。

银行存款是类似的道理。

再看储蓄型的保单,主流的有增额终身寿险,目前还有保额按3%递增的产品。但需要注意的是,这里说的是长期,而不是说回报率能够马上达到3%。

从“变现”角度看,20年后,“变现”(退保)的回报才可能超过房子。

如果看寿险功能,身故赔付的金额从一开始就远远超过房子。如果是长期不用的资金,未来做传承用,增额终身寿险是一个选择。

再看一下年金保单,回报率与增额终身寿险差别不大,也要拉长了看。区别是,年金保单跟房子相似,每年能够产生一定的现金流。

最后看下香港储蓄型保单,部分产品可以做到5年回本,7年做到4%的回报率,10年做到5.5%的回报率。时间越长,回报率越高。

缺点是,5年内“变现”(退保)会有损失。

香港保单多半是美元保单,主要做境外资产配置。如果没有这方面的考虑,慎选。

上面说到的这几个替代品,都是安全系数高,不用太关注市场波动的选项。严格来说,跟房子不是同类项。

结论

房子是我们很熟悉、容易理解的大类资产。

在新的形势下,要不要做一些家庭资产的重新配置?具体来说,要不要买房,要不要卖房,需要根据实际情况来做决策。

我的具体建议:

1、加杠杆要慎重。按揭贷款本身就是典型的金融杠杆,一定要量力而行。

2、重视现金流。房子也是一头现金奶牛,产出的奶就是租金,如果租金回报率能够超过无风险利率(国债),值得考虑。

3、建立长期视角。追求几年内的快速回报,在当下已变得极为困难,如果站在5年、10年、20年甚至更长远的视角来看,有更多工具可以用。

或许,在家庭资产配置上,我们需要换一种思维。

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