要不要买房？

房价跌了，限购放开了，首付降低了，贷款又有优惠了……

那么，要不要买房？

什么情况下应当买房？

对于买房人来说，目前的市场环境、政策环境史无前例的友好。

刚需，包括首次买房，以及确有改善型需要，可以考虑入手。

不买，如鲠在喉，不拔不快。

买了，便安居乐业，踏踏实实过日子。有恒产者有恒心。手握房本，心理上的满足感甚至会大于物质所得。

未来房价是涨是跌，其实跟自己关系不大。

主要考虑：首付够不够？月供能否承担得起？在未来很长一段岁月里，这套房子能不能实现自己关于“家”的大部分想象？

买房还能赚钱吗？

过去二十多年，房子是实现财富放大的首选杠杆，是绝大多数家庭的优质核心资产。

过去几年里，这个信仰被击穿了。

我们终于明白：楼市也是市场，而市场没有“永远涨”的神话。

但是，要是能“捡漏”买到便宜房呢？

比方说，在北京北三环里边，只用320万，就“捡”着一套60来平的老破小三居，值得投资吗？

如果未来10年，房价横盘或者阴跌，就自己拿着。

那么，回报就是租金。房租大概8000元，算上空置期，一年回报9万元，租金回报率在2.8%左右。

相对于之前来说，这个租金回报率水平已相当可观。

当然，如果房价有较大幅度的回升，择机出手，获得一定的溢价，回报会更高一些。

如果手头有闲置资金，又找不着更好的投资渠道，买房仍不失为一种选择。

如果还需要借助贷款，那回报率会大打折扣，同时要承担房价波动风险，请慎重。

有没有好的替代品？

先看“铁杆庄稼”，5年期国债，利率2.5%，低于房产的回报率。而且处在降息周期，5年后再买，很可能拿不到现在的利率。

好处也很明显，几乎0风险，不用担心价格波动。

银行存款是类似的道理。

再看储蓄型的保单，主流的有增额终身寿险，目前还有保额按3%递增的产品。但需要注意的是，这里说的是长期，而不是说回报率能够马上达到3%。

从“变现”角度看，20年后，“变现”（退保）的回报才可能超过房子。

如果看寿险功能，身故赔付的金额从一开始就远远超过房子。如果是长期不用的资金，未来做传承用，增额终身寿险是一个选择。

再看一下年金保单，回报率与增额终身寿险差别不大，也要拉长了看。区别是，年金保单跟房子相似，每年能够产生一定的现金流。

最后看下香港储蓄型保单，部分产品可以做到5年回本，7年做到4%的回报率，10年做到5.5%的回报率。时间越长，回报率越高。

缺点是，5年内“变现”（退保）会有损失。

香港保单多半是美元保单，主要做境外资产配置。如果没有这方面的考虑，慎选。

上面说到的这几个替代品，都是安全系数高，不用太关注市场波动的选项。严格来说，跟房子不是同类项。

结论

房子是我们很熟悉、容易理解的大类资产。

在新的形势下，要不要做一些家庭资产的重新配置？具体来说，要不要买房，要不要卖房，需要根据实际情况来做决策。

我的具体建议：

1、加杠杆要慎重。按揭贷款本身就是典型的金融杠杆，一定要量力而行。

2、重视现金流。房子也是一头现金奶牛，产出的奶就是租金，如果租金回报率能够超过无风险利率（国债），值得考虑。

3、建立长期视角。追求几年内的快速回报，在当下已变得极为困难，如果站在5年、10年、20年甚至更长远的视角来看，有更多工具可以用。

或许，在家庭资产配置上，我们需要换一种思维。