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高盛:中国6月房地产开始复苏?

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高盛的预测,其实出来已经有一段时间了,但是我没有关注。我没关注的理由很简单,就是老外不会对中国的制度研究的多么深刻。但是昨天呢,有一个体制内的朋友跟我说,他也在等着看这个结果,我说你相信这个预测会成为现实吗?他说感觉是不太可信,但是仍然在等着看。趁着现在还没到六月,我来说两句。

1。纯经济模型不太可行

高盛的预测一贯都被人们认为是比较准的预测,他对中国的经济判断,却不能说多客观。因为高盛基于的思想就是纯经济学的思想,但是在中国而言,政治经济学才有更高的地位。经济学这东西本来就是人为创造出来的,属于那种世界上并没有经济学,说的人多了,也便出现了经济学。所以你要说这个东西有多客观,就不太好说。但是有一个东西肯定是客观的,那就是我们说的事物发展的规律,或者是叫科学发展观。就是什么东西,它都是在发展过程中的,并且它的发展规律是不以人的主观因素作为转移的。


有人可能觉得你从经济扯到了哲学有什么意义。那我再问一个问题,经济本身又有什么意义呢?经济本身,它就是一种供需平衡,是商品和货币的流通。当没有这种流通的时候,当财富集中在少数人手中的时候,那就形成了一个资本主义社会,资本主义社会的本质就是将利益最大化,将财富集中化,钱生钱比人生钱更容易。但是集中到一定程度,那么钱就不会在社会上流通了,不流通的钱,那就失去了钱本身的意义。说一个极端的情况,如果社会上 所有的财富都集中在国王手里,社会上的其他人都还用贝壳交易,或者以物换物,那么国王手里的金子再多也就只是金子而已,社会不会进步,人民生活不会因为国王手里的金子特别多而提升。如果国王手里不是金子是货币呢,那就是一堆废纸。

有时候我觉得经济学就是拿来骗人的,因为每次西方资本主义国家面临经济危机,最终的解决方案也仍然是政治。是有那种可以力挽狂澜的人物,来通过一系列的政策将经济拉回到他应当的位置之上。

2。每个国家房价起伏都有特点

然后我们再来看一下房价问题,高盛做的所有的研究,其实基于美国和日本经济模型的居多,少数也会站在欧洲经济模型的基础上来对中国的情况进行模拟。我之所以之前没有说这个问题,主要是因为他的一些预测确实和中国的发展可能会有殊途同归的情况。比如说他之前说中国的房价将会继续降低40%,我算了一下,以石家庄的房价为例,如果当年二环的价格在2017年是两万,现在是一万,再下降40%,大概就是6000。有人觉得可能降不了这么多,但是我觉得即使到不了,7000还是有可能的。事实上,如果当年两万,现在7000的话,那差不多就是1/3,你们有没有记得日本房价崩盘的时候,它的房价就是1/3。

所以你很难说中国是在走美国或日本的老路,还是所有的情况和数据最后都殊途同归。


我并不是说不能判断中国是否是在跟着美日的后面走,国家制度不一样,政策不一样,市场不一样,所以老路肯定不是。但是得到的这个数据相似,或者应该理解为,不同社会制度之下,房价泡沫所带来的影响相似。如果我们拆成一个微观的环境,不去考虑宏观的国家制度或者是经济政策,单纯来看房价泡沫这个问题,那可能房价泡沫从形成到崩盘本身就意味着价值和价格的回归,那么这个回归可能就是1/3,也许这才是事物发展应该具有的规律表达。

美国2008年经济危机的情况有目共睹,我们来说一个离自己更近的小国日本,日本的崩盘出现在1991年,它的房价飞升出现在1987年,很巧的是,当年的崩盘是跌到了1/3,而1987年之后的房价飙升也刚好飙升了三倍,当然这种上升也是一个过程,并不是一蹴而就的。再想想我国,房价飙升是从2016年到2017年,基本上也是三倍。也许资本涌入房地产市场,他就只能把房地产的价格推升三倍,这就是一个客观规律,改变不了。然后就是,混江湖总是要还的,所以曾经膨胀了三倍的房价,过几年必然要回到原来的水平,那就是崩到1/3。

但是这不是重点,重点是从一个高价位崩到1/3,用了多长时间。我去考察了一下日本的数据,从91年开始跌,当年跌了70%,也就是说日本在一年就完成了整个崩盘过程,那么,涨价的核心时间段是在89年到90年期间,也就是说,长的时候挺快,当然之前也会有一个比较缓慢的增长期——这和中国差不多。尤其需要关注1990年,日本房价翻倍上升,速度为100%,我们再来看看中国,涨房价是2016到2017,降房价其实是从2019年开始,一直到现在。2024年仍然没有结束,也就是说,日本用了一年时间就完成了跌盘,中国用了超过五年的时间。所以人们总说经济软着陆到底是什么意思,就是这个意思,房价的崩溃也好,经济增长速度的下行也好,都是一种平稳的,有一个过程的过渡。有人可能觉得有这个过渡又有什么用呢?有这个过渡,它也是会下降的。但是有这个过渡,就为我们赢得了更多的时间,在这个时间里面可以积极的去发展其他的事情,中国的飞机大炮,遍布国外大街小巷里的饮料和那么多的中国制造,都不是一朝一夕产生的,软着陆就是给这些可能名不见经传的小市场赢得发展的机会。


再说一个细节问题,就是房价上升所带来的财富去了哪里。在美国日本这样的资本主义国家,这些财富无疑是到了资产阶级的手中,但是在中国,这笔财富用来展开更广泛的社会建设,当然可能有些贪腐问题无法避免,但是它的根本性质决定了这笔财富是要建设社会。所以我们看到房价上升的这些年,其实社会上的福利是大踏步进步的,公务员总量也在飞速上升,维持社会职能的这些机构服务质量和服务效率也会在增加,或者现在人们还会觉得有些事情办起来很难,但是如果你往后退上十年,你会发现更难。

3。房价的终点是供需

聊完房价的本质以后,我们再来转回头来看高盛的预测。高盛预测,完全是基于美日经济发展历史数据,他将房价上升和下降与一个国家的经济情况和政策绑定起来,也就是说,当人们有钱的时候,就会购买房子,没钱的时候,就会不购买或者是卖掉房子。

在这个话题之下,我说两个方面,第一个就是文化认知方面,第二个就是供需。

我不知道大家有没有记得大空头这本书,作为一个具有纪实色彩的小说,大空头将美国的经济危机解释的算是比较清晰。这里面有有一个关于房价认知的情节,我记得里面说美国人会衡量租房和买房的价格对比,他认为,如果20年房租大于买房价格的话,那么就应该买房,反之就应该卖房,或者说应该租房住。当然,这种描述也相对来说比较粗暴,因为我们都知道美国的房产价格,不仅仅是房产的价格,它还包括一个非常可观的房产税的问题,但是这个情节同样也反映了美国人和中国人在对于房产方面的不同认知方式。

美国人对待房产完全就是一个资产,但是中国人对于房产的认知是一个家,所以中国人才会对买方如此有执念。中国人认为,有了自己的房子才算是有一个家,有一个可以安身立命的根本。所以相对比来说,在买房这件事情上,美国人表现出来的更像一个经济人。


然后再说供需问题。

实际上,所有的市场最终都会回到供需这个规则上来,即便是资本主义国家也是一样。如果美国或者日本的房价一直涨,那么他们就会像历史那样崩盘,和崩盘一同发生的是社会财富快速的聚集到资本阶级的手中,这个时候,房地产的泡沫就破灭了。但是人们对住房总是有需求的,跟下来的发展,买房的人会很谨慎很理智的消费,既往的那种泡沫,就不会再发生。泡沫可能会出现在任何地方,从郁金香种球一直到房产,每一次泡沫在资本主义国家都是将财富快速集中到少数当权者手中的过程,但是在这之后呢,就会重新寻求供求的平衡点。之后不会再有人疯狂的寻找黑郁金香,也不会有人斥巨资去买一个可能并住不着的郊区别墅。

在中国这种情况有所不同,房住不炒这个概念出现在2016年年底,当时中国可以说对于未来房价泡沫的这个问题心知肚明,没有及时叫停,可能有很多原因,有可能是从高层到基层之间无法以那么快的速度展开行动,也有可能是因为社会环境中确实存在比较强烈的购房需求,除此以外,也有可能,确实是中国需要将社会财富集中到政府的手中展开利用,造福社会。

所以在现在的中国,房地产将来必然是要走供需这个总道路,而这个道路的一个重要特征,就是中国房地产的供应远大于需求。所以从一个比较长远的角度来看,就是未来房价一定会与经济发展相适配,也就是说,房价会保持在一个人民能够接受的范围内,这一点其实是外国资本所不能理解的。

4。这个世界仍然是资本主义和社会主义的争斗

有的时候我觉得资本是一个挺奇怪的东西。就比如说金融,金融的根基是经济,金融可以说是经济的一种数字体现。对应的调整金融就可以实现对于经济的影响,这应该算是一种杠杆,就如同我们现在的房地产市场一样,国家一次又一次降低利率,就是要从金融的角度不断调整房地产具体环境中的经济表现。但是如果只看金融不看经济,不看政治,不看社会,那就有可能会出现错误的解读。比如说之前美国的经济危机,在经济危机发生之前,它的金融数据一直都是良好的,如果我们从金融数据去考察一个社会的经济发展的话,那么这个时候美国的经济发展是不存在问题的。但实际上,它的经济发展存在大问题,所以一朝崩盘会带来整个社会的动荡。


高盛对于中国社会也好,对于中国经济也好,对于中国房地产也好,其所产生的判断很难做到特别准确,就是因为他过于关注金融,如果用美国和日本以前走过的道路,以前呈现出来的那些历史数据来套中国现在的经济发展的话,那么,毋庸置疑,在今年房地产是真有可能会出现价格上升的,至于它会不会出现在六月,我不太好确定。

房产的跌落在日本用了一年,在美国更是在一夕之间,但是在中国房价的跌落长达五六年,甚至到现在还没有到底,还在慢慢的跌落过程中。中国对于经济调控的软着陆成绩可谓有目共睹,在这种情况下,高盛能够做出中国房价将会上升的预判,其依据主要就是中国的经济正在复苏。

最近的几年,中国的军事发展飞速,中东和解为中国营造了一个更为广阔的市场环境,俄罗斯和乌克兰打仗空出来的俄罗斯市场更是直接进了中粮的口袋,这些都给中国带来大量的财富,如果单纯假设人们有钱就会去买房,没钱就不会买房的话,那么高盛的这个预测大概率会成为现实。但是前面已经分析过,中国的房地产市场正在回归供求正轨,并且,相关政策也在支持这种供求平衡的回归,虽然有刺激,但只是为了让房地产能够实现软着陆,不会造成整个社会的恐慌。在这样的情况下,还预测六月份中国房地产市场会有大幅度的价格上升,无疑并不理智。

所以,中国不是美国也不是日本 ,中国也不是资本主义国家。中国房地产业,欢迎外资过来投资,当然现在也确实有很多外资过来买入中国的写字楼,甚至于还有一些资本会介入住宅市场,但想要做空的话……我想想,上次是谁想要挽救恒大来着。中国不介意他继续买入恒大,整个恒大卖给他都可以。

至于未来,资本的目标永远是把更多资本集中的资本家的手里,而中国的目标则是让每个人都过得更好一些,是要让资本在社会范围内合理分配。至于更远的未来,资本的目标是要将整个世界的财富集中在资本家的手里,而中国的目标,是要让更多的地区,变成像中国一样的地方。

目标不一样,预测的结果必然不会一样,但是从微观上看,泡沫本质如此,表现相似,又有什么不可能的呢。

总结一句话,高盛说房价会上升,意思就是,中国经济发展指日可待。大家加油撸毛爷爷。

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