亏光首付、“割肉”出逃，广州增城朱村楼市正经历什么？

增城朱村板块实拍。吕颖雅/摄

对于投资者来说，朱村已经没有新的故事。

吕颖雅/发自广州

广州房价连续下跌已有三年，没有购房者是赢家，但输得最惨的，莫过于增城区朱村板块的投资客。

“去年，我们小区群里经常讨论朱村房价，但随着价格的持续下跌，讨论变得少了。”投资客张芸（化名）表示，大家都意识到“解套”已经很艰难了。

2019年，张芸以约2万元/平方米的价格购买了科慧花园一套三房单位。“房价从去年初的1.9万元/平方米一路下跌到去年年底的1.4万元/平方米。听说现在又跌了一点，但我房产证还不满2年，再过几个月，就算‘割肉’也得卖了。”张芸感慨道。

大量投资客割肉抛售

实际上，在朱村，像张芸这样的业主并不少见。自去年以来，朱村有许多投资者纷纷抛售，导致板块房价屡创新低。

据贝壳APP显示，目前增城的二手房源超过1.1万套，其中朱村板块约占2400套，占比超过1/5。价格方面，以科慧花园为例，今年上半年成交价已跌至1.2万~1.3万元/平方米，而去年同期约为1.7万~1.9万元/平方米。

广州德佑义从分店店长王精英表示，目前朱村的二手房交易市场还算比较活跃，大部分成交都以低总价的刚需购房为主。如今手持100万元，在朱村很多楼盘都有选择。

“早期购入的投资客对朱村的长期市场不太看好。因此，很多成交的房源都是在业主大幅割肉的情况下出售的，例如叠溪花园96平方米单位最低成交价50万元，万科春风十里98平方米单位最低成交价85万元，这两个项目当初的单价都在2万元以上。” 王精英说。

中介机构门店展示的朱村房源。吕颖雅/摄

而近日，市场上更传来朱村板块断供现象逐渐增多的传言。一位熟悉朱村板块的业内人士表示，资金充裕的投资客会选择以租养供。而资金紧张的投资者只能比市场价再低10%~15%放盘，否则基本上无法出售，因为竞争太激烈了。但投资客最终选择断供的情况并不多见，毕竟在二手市场低价卖出总比断供进入失信黑名单要好。

穗和控股提供的数据也支持这一说法。截至5月17日，2024年增城区法拍房共计303套，其中朱村法拍房仅10套，数量并不多。而在2023年，朱村走向法拍的房源也仅有32套，在增城区546套法拍房源中，也只占很小一部分。

2024年增城区法拍房数据（截至5月17日）

上述业内人士补充道，从断供到最终拍卖，整个流程大约需要两年的时间，这意味着目前拍卖的房子基本上都是在2022年处理的。因此，预计明年朱村法拍房的数量可能会增加，但对于朱村的存量房总量来说，比例并不大。

投资客众多也导致空置问题日益严重。王精英表示，朱村街道的入住率与每个细分板块的成熟度密切相关，例如凤岗板块的碧桂园城市花园、科慧花园的入住率都比较高，达到了80%；而沿着地铁线越往后的小区入住率则越低，如荔富湖畔、万科春风十里的入住率只有约50%。

画饼无法兑现承诺

曾经是广州最热门的置业板块，为何那么多人选择“割肉”出货？

走出地铁21号线凤岗站，眼前是一片电动车的停放点。尽管不是上下班高峰期，仍有不少年轻人驾着电动车匆匆赶来，然后快步进入地铁站。

地铁21号线凤岗站实拍。吕颖雅/摄

翻开广州地图，增城区朱村街距离珠江新城CBD有60公里。2019年，地铁21号线开通，将朱村板块与珠江新城CBD的距离缩短到1小时内，同时也大幅推动了房价上涨。朱村的楼盘基本上都围绕着地铁21号线的凤岗站、朱村站和山田站分布。凤岗站因为是地铁快线站点，价值也最高。

朱村的高光时刻可以追溯至2018年，当时楼市大环境持续向上，地铁即将通车，富士康610亿元项目落地，科教城建设如火如荼，三大利好因素推动了朱村板块成为广州楼市的“明星板块”，楼价普遍超过2万元/平方米，个别楼盘和户型甚至超过3万元/平方米。

以曾经的网红盘科慧花园为例，项目位于富士康科技小镇内，售价最高涨至2.4万元/平方米，还曾创下一个月网签888套的销售纪录。

朱村的地块也成为开发商们争相角逐的焦点。2018年朱村街凤岗村A17025地块以折合楼面价1.51万元/平方米成交，将朱村的楼价推向了巅峰。

然而，如今多年过去了，除了少数业主还能勉强保本，其他大部分朱村业主的首付都已亏损殆尽。

张芸是其中一位被“富士康”光环吸引的投资客。她回忆道：“当时，我被科慧花园靠近地铁口、有产业发展支撑、以及在建的科教城等卖点所吸引。但是，如今富士康未如预期进驻，产城融合也未见起色。虽然科教城陆续有学校开学，但主要是学生为主，教职工购房需求有限。”

可以说，当年的三张王牌，地铁溢价提前透支，其他两项承诺的兑现度也远远不及预期。除了泡沫大，配套不足也是朱村板块的短板之一。

多位朱村业主反映，并非每个楼盘都能步行到达地铁站，很多需要靠电动车接驳。更重要的是，朱村商业和教育配套严重缺失，没有菜市场、大型综合商场，也没有名校进驻，导致朱村板块的房价缺乏实际支撑点。

一手房价格内卷严重

一手房供应量巨大也是投资客不顾一切卖房的原因。

据克而瑞数据监测，截至2024年3月，朱村商品住宅库存高达5976套，接近二手房数量的2.5倍。令人惊讶的是，部分新楼盘的定价甚至与二手房相媲美。

“供应量大导致楼盘价格内卷。”朱村某楼盘销售人员表示，朱村新盘仅售1.2万元/平方米左右，大家都宁愿买产品力更优的新房，有些楼盘每个月的成交量都能达到几十套，在当前市场条件下算是相当不错的成绩。

中房君实地踩盘了解到，在地铁凤岗站周边，目前在售的中建凤榕台售价1.4万~1.6万元/平方米，部分特价单位1.3万元/平方米。而网红盘保利水木芳华价格更优惠，仅1.3万~1.4万元/平方米，其中9栋的特价单位低至1.17万元/平方米，以最小面积的67平方米三房为例，总价不到80万元。此外，离地铁站稍远的中奥明日公元，以及地铁山田站附近的大华城东瀚，特价单位也不到1.2万元/平方米。

朱村板块新楼盘众多。吕颖雅/摄

王精英表示，虽然今年1~4月朱村二手房网签套数与去年同期基本持平，但整体成交价格有所下降。去年，朱村板块新房均价1.6元/平方米，二手房均价约1.3元/平方米。今年由于新房价格下滑，均价跌至1.2万元/平方米，导致二手房价格也受到影响，成交均价基本在1万元/平方米左右。

“刚需自住还可以，但对于投资者来说，现在已经没有新的故事，只能接受‘割肉’的现实了。”张芸表示。