兰州商业地产半年观察：市场下行量价齐跌，预期不明朗

2024年马上过半，回顾兰州上半年的楼市，由于宏观经济拐点以及疫情“黑天鹅”的影响，22-23年商办市场下行、量价齐跌，预判去化周期高达248个月，直到今年上半年，兰州商业地产市场未见明显好转。

截至目前来看，兰州楼市平稳发展，各商办项目依旧存在去化难问题，有业内人士认为，下半年兰州商业地产市场突然上扬的可能性不大，各房企下半年销售指标压力不会减少，同时，在竞品云集的环境下，商业地产价格或会再降。

量价齐跌，商业地产下行

截至2024年3月底，中国内地32城大宗物业挂牌总价约为1.86万亿元，环比下降2.3%，全国大宗物业总挂牌数环比增加7.9%，项目平均挂牌价较2月下降9.4%。在克而瑞资管监测的单笔挂牌金额超3000万元的大宗独栋资产项目中，北京上海办公项目挂牌量占比最高，均接近7成。二线城市中，杭州办公项目挂牌量占比最高，约为58%。3月大宗资产挂牌单价整体环比下行，一线城市挂牌单价连续2个月下行。

供大于求，租赁市场低迷

根据戴德梁行2024年一季度数据，写字楼空置率上升，租金继续下探。供需方面，基于近年叠加需求整体不足的不利影响，净吸纳量走势下滑，租金方面，则继续承压，租金价格为近十年来的最低点。

从长期来看，由于历史商办土地供应的积累，未来三年仍有一定体量的商办项目持续入市，预期供大于求将持续。

需求疲软，空置率创新高

2024年商办市场一季度报告已相继出炉，根据CBRE世邦魏理仕《2024年全国商业地产市场》报告显示，2024年一季度，全国新建住宅小区商业整体空置率攀升至21.7%，为2009年末以来最高水平，其中传统区域各子市场空置率均同比上升且达两位数。北京、上海、深圳等城市空置率跌幅靠前。需求端的恢复缓慢延长了市场调整期，意味着供给端和需求端都进入了存量时代。

库存巨大，去化周期拉长

让我们把目光再转回到商业地产。在供销方面，2023年兰州市主城区商办产品供应量12.9万㎡，成交11.4万㎡，整体供大于求；成交量持平22年，低于21年21.9%。

从库存方面分析，按照近12个月供销数据计算，已推未售剩余库存约138.6万㎡，按近12个月去化速度计算（月均0.56万㎡），去化周期约248个月。

显而易见，兰州商业地产目前整体还处于低迷态势。西站真彩仁恒公寓项目均价约9000元/㎡左右，远低于之前的售价；保利大都会商办项目前定价约12000元/㎡左右，但由于整体市场低迷，蓄客近两年并未发售。

售价过低，商业地产遇冷

无论是低于成本价出售，还是蓄客不发售，就已经说明兰州商业地产价格下降幅度过大，开发商陷入“赔本”困境。同时，商业地产属于前期投入较大且资金回笼较缓慢的项目，无法做到住宅项目的快周转，商业项目资金占有率高，回收周期长，这也让很多地产开发商倍感短期流动资金的压力，因而目前很多开发商并不看好商业地产。

房企压力大，市场预期并不明朗

通过各项目采用以价换量的方式促进销售来看，开发商对于未来市场预期并不明朗，现阶段通过降价的方式加快资金回流，也已经成为各大房企的当务之急。

据知情人士透露，兰州下半年商业地产的竞争将更加激烈，为了冲刺业绩，各项目对于分销销售的依赖也会加大；加之对于市场预期的不确定，不排除商业地产价格还会有下降的可能。

对于购房者而言，下半年可选择的空间将会更大，目前，有些项目依然存在降价空间，但有些高价地项目也已经“降到位”，在选择时也需要根据自身预算进行购房。