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深圳楼市彻夜狂欢!上海中介坐不住了…

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5月17日,地产行业迎来了“史诗级”救市。

一系列组合拳包括降低首付比例,下调公积金贷款利率,取消商贷利率下限,“国家队”出手去库存等。

在很多人眼中,这轮组合拳威力巨大,甚至可能是楼市下个十年的拐点。

当然也有人并不看好,毕竟基本面没有逆转,认为短期内依旧困难重重。


5月17日“史诗级”组合拳

新政效果还有待进一步观察,但总爷关注到一个有趣的现场:一线城市之间,对新政的反馈呈现出巨大差异。

在深圳,新政首夜有楼盘24小时不打烊、通宵卖房、逆势涨价,不少二手房房东甚至连夜涨价,效果似乎是立竿见影。

在上海,新政的反馈似乎有所延迟,新盘售楼处流量并未出现大幅波动,中介也并未迎来想象中的热度。


央视新闻报道

今天总爷就和大家聊聊,为什么会有如此大反差?新政究竟会带来怎样的改变?

01

彻底沸腾,疯狂的深圳楼市

这两年深圳楼市有多惨,这周的反弹就有多疯狂。

“517”新政后的首个周末,降首付、降利率等消息,让本就被行情压抑的深圳观望者开始蠢蠢欲动。

首先,通宵看房重现深圳楼市,热门楼盘都挤满了人。

陷入困境已久的开发商们,自然是不愿意错过这个机会出货,“豪赌”新政执行起15%首付的政策。

具体操作方法是:先交付诚意金锁定房源,若1个月内深圳未出台降首付的政策,买房人可以全额退款。


深圳楼盘现场,来源南方都市报

深圳的朋友告诉总爷:“几乎所有营销人员都被拉去楼盘支援,取消休假立即返岗。”

其次,新房销售出现回暖,很多楼盘都迎来去化高峰。

5月18日,深圳宝安的鸿荣源·胤璇开盘炉,当天去化14.9亿,去化率高达98%,接近“日光”。


深圳楼盘海报

多家新盘连夜发出喜报,久违的海报开始刷爆朋友圈,很多楼盘都号称周末成交几十套起步。


深圳楼盘海报

甚至还有一家楼盘,宣布逆势涨价1%,但明眼人都能看出仅是营销手段罢了。

至于二手房情况,深圳的中介从业者也纷纷忙碌起来,房东也开始审慎对待砍价,甚至逆势调价。


深圳贝壳调价纪录

从目前深圳市场的反馈来看,新政犹如一剂猛药,让沉寂的市场一下子活跃起来,至于实际网签金额还有待观察。

02

表面平静,上海楼市静悄悄

相比于疯狂的深圳楼市,从总爷周末的实地走访来看,表面上是静悄悄的。

新房售楼处有不少新政宣传,但未出现大幅流量增加,成交也比较稳定。

总爷走访了五大新城和市区多个楼盘,和部分中介和自媒体的“自high”不同,现场还是相对平静的。

在老闵行的华润置地映江润府,现场正在进行有序认筹,销售也在耐心地给客户讲解项目。


映江润府售楼处,总爷实拍

凭借出色的产品表现,华润这几天认购了100多组,在如今行情下算是不错表现。

在梅陇的中铁建万科朗诗花语,现场也是周末正常人气,据说四期开盘半个月去化了九成。


朗拾花语售楼处,总爷实拍

总爷也问了熟悉的销售,新政反馈比较正常,相关公积金利率客户并不敏感,和平时相比并没有增加很多工作量。

在相对冷门的楼盘尚湾林语,现场几乎看不到客户,新政确实只能锦上添花,很难雪中送炭了。

总爷也和几位营销总沟通,普遍反馈是:“目前对上海楼市比较有信心,正在期待更大力度的放开。”

目前上海新盘对新政的理解和执行,只是已经官宣的公积金利率调整,至于深圳的15%首付,据总爷了解还没有楼盘敢于试水。

关于极度内卷的二手房市场,总爷随机找了几家中介聊了聊,一位新人是这样说的:“啥时候放开限购,再不开单要饿肚子了。”


泗泾地铁口中介门可罗雀,总爷实拍

在泗泾地铁旁边的中介门店一条街,不少已经换成了奶茶店,很多从业者已经坐不住了。

据统计,这两年有近10万人离开上海二手房行业。属于上海中介人员的春天,可能还有一阵子要等了。

从上海市场的走访情况来看,新政后普遍处于观望状态,无论是楼盘还是买房人,都在等待下一个信号。

03

全面放开?让子弹再飞一会

了解完对新政的执行情况来看,关于深圳和上海截然相反的表现,其实也就不难理解了。

第一个原因是,楼市的不同状态,决定了大家对新政的执行和反馈力度。

深圳楼市处于低迷期,如此大力度的组合拳,成为了很多楼盘难得的机遇,因此势必要抓住机会大力营销。


深圳新房成交套数数据

有朋友私下告诉总爷,目前的热销海报中可能有灌水情况,最关键的是一定要把气氛烘托到位。

而上海市场比较微妙,虽然下行行情显而易见,但很多楼盘还处于快速去化阶段,对新政的理解也相对谨慎。

第二个原因是,客户群体有一定区别,影响了大家买房决策的决心。

深圳作为更有活力的年轻人城市,除了改善型客户外,刚落户的年轻客群是主力,首付比例的调整有比较大的吸引力。

再加上之前一段时间的快速下行后,很多观望者认为调整已经到位,目前是一个不错的入场阶段。

上海市场情况有些不同,除了新落户客群外,置换客户依旧是市场主力,二手房行情一定程度决定了新房市场。

很多人都是在手里二手房出货后,再用钱去置换新房,因此 “以旧换新”政策,激活了部分置换客,反而有一定市场反馈。


上海以旧换新政策

总爷认为,这轮“史诗级”救市只是开始,现在说楼市逆转还为时尚早。

在大规模的整体刺激后,更多不同城市、甚至不同区域的差异化政策将陆续出炉。

与此同时,楼市依旧缺乏信心,根据数据显示,目前全国平均首付占可支配收入比例,已经回落至2008年水平。


华泰研究数据

可以预见的是,大规模降低落户标准、放开限购政策、降低利息成本,即将在一线城市持续上演。

作为房企来说,每一次政策都是窗口期,在充满不确定性的未来面前,将货值转化为现金、或更优质的土地,可能是最明智的选择。

而对于买房人来说,无论政策如何变化,借的钱都是要还的。在不确定的行情中,更应该严格挑选产品、买入真正的优质房产。

对于这轮救市,大家怎么看?欢迎点赞、留言一起讨论。

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