2024年，救市之后楼价还能涨吗？

一、“人民性、政治性”的房地产

国内房地产领域的刺激政策集中出台，不到一个月内发行1万亿元特别国债，多个二线城市取消实施七八年的限购政策，甚至北京也放松了实施13年的部分限制，甚至杭州临安区宣布政府直接开始下场购买存量房。

2024年5月17日，一天内中央两次召开房地产会议，在中央对房地产和经济的调控历史中极为罕见，足见政府对于保交楼、去库存、化解风险的高度重视。17日上午，国务院召开的全国切实做好保交房工作视频会议中，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并讲话。何立峰强调，房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局，要深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。17日下午国务院新闻办政策吹风会上，住房城乡建设部副部长董建国表示，推动消化存量商品住房。城市政府坚持“以需定购”，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。同时，妥善处置盘活存量土地。目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活，推动房地产企业缓解困难和压降债务，促进土地资源高效利用。对于消化存量商品房的政策措施，中国人民银行副行长陶玲表示，央行将设立3000亿元保障性住房再贷款。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。

国务院新闻办公室2024年5月17日下午4时国务院政策例行吹风会

中国上一轮大幅刺激房地产是在2016年，当时的房地产政策快速推高了房价，稳住了经济，但是也造成房地产领域风险积聚，当2020年出台限制性政策时，多家房企违约、倒闭，留下大量“烂尾楼”。本次会议中，将“人民性、政治性”的表述首次用于房地产，高度前所未有。

二、这一次用什么的方式刺激

本轮房地产调控的三支“强心针”分别是—大幅降低首付比例；降公积金贷款利率、取消商业贷款利率限制；设立3000亿元保障性住房再贷款，用于政府直接收购存量房用作保障房。

降首付比。首套房商贷最低首付比例调整为不低于15%；二套房商贷最低首付比例调整为不低于25%。这一力度在中国地产历史上前所未有，即便在2008年和2016年的两次大力刺激时，首套房贷利率最低也维持在20%。

降利率。主要为降公积金贷款利率、取消商业房贷利率下限。公积金贷款利率下降溢出效应可能不明显，这主要是因为有公积金的人群普遍处于高收入或收入稳定状态，购房需求基本已经释放。取消商业房贷利率下限的管制，旨在引导商业银行自由竞争降低利率，进而降低购房成本。

政府直接收购。设立保障性住房再贷款3000亿元收储存量房。用于支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

在这些政策宣布之时，国内楼市低迷之态尽显：4月商品房销售面积和销售额同比分别为-22.8%和-30.4%，各线城市商品房销售价格同比降幅均扩大，行业头部开发商破产，给金融稳定带来了相当大的风险。

虽然本次刺激力度强大，但这些措施可能还不够。降低首付比例和贷款利率对去库存的影响有限且具有滞后性，国有企业实施的库存回购需要政府足够的财政支持，当前各地政府财力能否支撑尚未明确。最为重要的是，当前房地产各方尚未建立起对房地产的信心。信心，比黄金更重要！

三、日本泡沫的警示

每次国内房地产危机，上世纪末的日本总会被拉来比较，中日在泡沫形成、消费习惯方面有诸多相似之处，日本“失落的二十年”值得我们警醒和学习。

日本在泡沫前夕，全民疯狂参与房地产炒作，银行、个人贷款、房地产企业杠杆高筑，泡沫破裂后日本上下进入负资产状态，即债务已然存在但资产随着房地产价格的下跌蒸发，企业的首要任务不是借钱扩张，而是赚钱还债。政府货币政策失灵，降低利率甚至负利率也难以产生投资效应，造成日本经济长期停滞。

四、历史还会重演吗

在经济困难之时，通过刺激楼市提振经济的套路在国内屡次上演。

2008年，美国次贷危机引发的金融海啸波及全球，为了刺激房地产提振经济，国内宣布个人首次购买住房的契税税率下调到1%，并暂免印花税和土地增值税；贷款利率下限为基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。在政策刺激下，2009年国内住宅成交面积大幅上升，房地产黄金十年降临。

2016年，国内再次面临相似情形，刺激地产提振经济又被提上桌面上，政府使用了“棚户区改造”利器，碧桂园、恒大、富力等房企在这一轮中快速扩张，全民的购房热情也尽情释放，全民通过借贷和杠杆，推动房产价格不断上涨。房地产在推动GDP的同时也绑架了国内经济，成为大到不能倒的庞然大物。根据世界银行等国际机构的估算，中国房地产投资占国内生产总值GDP约13%，而经合组织国家仅为5%，综合考虑上下游的关联产业，房地产行业国内GDP高达30%，风险不断在累积。

2017年10月，十九大报告中首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，旨在降低房地产热度。2020年8月，金融监管提出对重点房企融资的“三道红线”，停止了对房地产企业的资金供应。潮水退去后，恒大、碧桂园天量债务礁石逐渐浮出水面。2021—2022年疫情防控下，经济退化严重，房地产进一步受到冲击，至此达到谷底。

回顾历史，本轮刺激后房地产还能否重现辉煌？值得注意的是，二十年间，房地产的环境已经发生了重大的变化：

一是人口。对于房地产，“短期看土地、中期看政策、长期看人口”的基本分析框架是符合经济原理的。但是最为重要的长期指标“人口”已经发生转折，总人口和新出生人口数趋势急转直下，长期人口已经失去“未来”。

二是市场潜力。经过多年的城镇化，农村向城镇进军的需求已经发掘殆尽，能进城的已然进城、没能进城的估计也没能力进城，未来的房地产需求在哪里？

三是价值观。从社会调查来看，00后的新一代关于工作、婚恋、购房的价值观出现了较大的变化，丧文化、职场整顿、不婚主义逐渐盛行，购房传统的影响力正在削弱。

四是国内外环境。国内环境，在疫情解禁后并未迎来想象中的经济复苏，国内消费信心不足、投资下降；国外俄乌战争、巴以战争等国际局势影响导致出口和外商投资下降。

虽然此次救市力度空前之大、站位之高，但是人口、经济环境的长期趋势并未得到有效地改变，解决房地产的出路根本上并不在于房地产，而是在于房地产之外，在于人口、科技和整个国家的未来。