官方：【深圳岗宏翰林汇】售楼处丨售楼中心(24小时电话)楼盘详情

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在售户型图丨项目介绍丨最新房源丨周边配套丨详细解答〢

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岗宏翰林汇什么时候交楼？属于那个商圈？

答：岗宏翰林汇的交楼时间2025年9月，岗宏翰林汇位于深圳龙岗区平湖街道，属于平湖商圈。这个商圈内拥有完善的商业配套设施和交通网络，方便居民进行日常购物和出行。同时，该区域也有较好的教育资源和医疗设施，为居民提供了便捷的生活条件。

项目位于龙岗区平湖街道平湖大道与湖田路交叉口东北侧，属于岗宏集团在平湖开发的又一座大城。

岗宏翰林汇位于平湖鹅公岭片区，是整个平湖区域距离罗湖最近的片区，有着“罗湖北后花园”的美誉。

据百度地图显示，岗宏翰林汇距离罗湖的直线距离约10公里，距离福田直线距离约14.4公里，比龙岗很多地方（如龙岗中心城等）更近市中心。

据高德地图显示，从项目出发，向南直行约1km（百度地图测距）即可“0”红灯直上丹平快速，不堵车的情况下15分钟到罗湖，25分钟到地王大厦。

此外，通过丹平快速路可转清平高速抵达福田，水官-南坪去往南山，走沈海高速直连机场。

项目基础信息：

【开发商】深圳市鼎宏投资发展有限公司

【物业公司】深圳市岗宏城商物业服务有限公司

【装修情况】精装交付

【交付时间】2025年9月

【总房源】总住宅1641套，首推535套

【容积率】5.84

【绿化率】40%

【梯户比】3T5、2T5

【占地面积】1.2万㎡

【在售户型】77-131㎡

一期岗宏翰林华府，总占地面积约1.2万㎡，总建筑面积约10.63万㎡，计容建筑面积约7.42万㎡，容积率5.84，绿化率40%，共由4栋32-46层高的住宅组成，其中2栋1单元住宅46F，2栋2单元住宅46F，2栋3单元安居型商品房32F，2栋4单元住宅32F1，1栋是1所12班制的幼儿园。

总规划780户，其中商品房535户，安居型商品房245户，2栋1/2单元是3梯5户，2栋3/4单元是2梯5户设计。

二期翰华广场，总占地面积约1.6万㎡，总建筑面积约23万㎡，计容建筑面积约18.05万㎡，容积率10.69，绿化率30%，共由3栋50F高的住宅+1栋办公楼组成，其中1栋1单元办公楼32F，1栋2/3/4单元住宅50F。

总规划861户，配建有公交首末站。

【27载岗宏 十余年平湖深耕 】

♦27年耕耘深圳，岗宏集团10余载布局龙岗平湖，与片区发展共成长。在平湖，坚守品质初心，以时光匠铸融湖中心城，成就平湖盛景格局。

♦继融湖中心城之后，岗宏步履不停，于丹平快速之上，再为平湖造一座大城——岗宏翰林汇，携手融湖中心城，以双星宏图，助力平湖人居向上。

项目引进了6T生活空间理念，将项目整体以“垂直森林”作为建筑形态设计理念。

以纽约哈德逊广场为蓝本，结合自身集中式社区商业的开放空间，形成城市“公共生活轴”，满足全年龄、全时段、全周期的休闲需求。

周边配套

交通：平湖位踞深莞中轴、链接龙岗与龙华两区，岗宏翰林汇立序平湖鹅公岭片区，为平湖区域距离罗湖北最近的片区，紧邻丹平快速路，接驳沈海、水官、清平三高速，快速畅达罗湖北，链接全城，在享受平湖地理中轴区位优势的同时，又享受多维交通从容抵达的便捷日常.

学校:项目直线约300米至2022年中考成绩平湖第一的平湖实验学校;代建园岭学校（待定名，建设中），地块自带12班幼儿园（建设中），家门口双九年一贯制学校，区域教育资源汇聚。（以上关于学校信息仅作为对周边教育资源客观介绍，不作入学承诺，具体入学政策以政府部门公告为准。）

商业:项目配套约4.4万㎡集中商业Mall（建设中），集娱乐、文化、科技、美食、购物于一体的全新商业体验,近享融湖广场、万达广场、奥特莱斯等大型商业，“平湖老街”、“华南城”、“鹅公岭社区”三大商圈环伺，享便捷式居家购物生活。

休闲:毗邻凤凰山矿山公园、雁湖公园、雁田水库，举步即达鹅公岭社区公园，出门即享家门口绿地公园，安家平湖自然生态圈，悦享每一天活力富氧时光。

平面图

户型图鉴赏

1、地产政策影响及市场反应

- 北京：4月30号和5月1号放松限购政策，郊区带看量显著增加，第一周增加约15%，第二周上升25%至27%。政策旨在引导中心城区购买力向郊区转移，但短期内成交量未显著上涨，日间成交维持在460套到510套之间。

- 上海：主城区挂牌量约51000套，量价平衡线在41000到42000套之间，存在8000到9000套差距。五月初期宣布大规模拆迁计划，预计下半年将释放新的购房需求。

- 深圳：政策放松意在向周边城市如中山、珠海、东莞等释放购买力。

- 广州：政策出台后，这些城市的客户主要是置换型，需要外部购买力支撑。

- 杭州：松绑限购后，新房带看量提升170%到190%，成交提升约20%，未达预期的35%到45%。

- 成都：解除限购政策主要针对二环内主城区二手房，当前库存量约18万套，价格较二线城市跌幅较小，仅下跌约15%。

- 西安：放松限购后，来自周边城市如宝鸡、临潼的看房团增多，成交上升13%到17%，但开发商未提供足够优惠，郊区房产吸引力不足。

一线城市如上海、深圳不太可能完全放开限购，因为主城区库存已接近正常水平，风险主要来自郊区。政府收储未售出房产作为保障房，主要针对郊区房产，尤其是之前大跃进时期规划的高新区、经济开发区等。

2、地产市场供需分析

-新房市场存在大量库存，尤其是郊区，需要外部购买力支撑。

-二手房市场面临压力，房东可能因政策变动撤牌或大幅调整价格。

-空置率方面，北京、上海约30%，广州约20%，二线城市如西安、成都在17%到19%之间，宁波等地区高达45%。

Q&A：

Q1: 未来房贷政策的执行和调整方向是什么？

A1: 未来房贷政策的执行将面临地方银行执行力度的问题。目前，有60%的受访者认为当前高于3.4%的利率仍然过高，特别是在还款初期，主要还的是利息。接下来，是否会出现优先偿还本金的续费结构变化，是一个挑战。目前75%的还款结构是还息费，而60%的受访者表示可以接受等额本金的还款方式。政策调整的方向可能会关注这些方面。

Q2: 存量房贷是否会有调整，以及未来商贷利率的预期范围？

A2: 存量房贷的调整是有可能的，因为当前的息费越来越低。如果只针对新批贷款有降幅，存量房贷可能会有提前还款的动作。政策上，虽然取消了贷款下限，但存量房贷的调整权已经交给了各个银行自行决定。对于像北京这样的城市，未来新的购房者可以接受的商贷利率范围可能在2.7%到3.1%之间，这个范围能够刺激购房需求。

Q3: 杭州二手房市场的现状和业主的预期是什么？

A3: 杭州的二手房市场目前有业主撤牌的现象，尤其是在钱江世纪城和奥体板块，这些板块近两年的砍价幅度较大。业主们在政策出台后选择撤牌，累计撤牌数量达到约500套。业主们预期未来房价可能会有小幅度反弹，因此选择先撤牌，等价格上涨后再挂出来。他们不直接调高挂牌价，是因为担心房源价格多次变动后，经纪人会认为其不稳定，不愿意操作。

Q4: 一线城市的房地产市场政策是否会完全放开，特别是核心区域？

A4: 一线城市，包括北京和上海，可能不需要完全放开房地产市场政策。目前，北京的量价平衡线差值在8000到9000套之间，上海的差值在9000到10000套之间。随着下半年拆迁活动的进行，预计到年底前，北京和上海的主城区库存将回到正常水平。目前的风险主要来自郊区。北京和上海的主城区不太可能放开政策，而是希望通过疏导购买力到郊区来缓解压力。

Q5: 深圳的房地产市场现状和未来的库存平衡点是多少？

A5: 深圳的房地产市场目前存在较大的库存压力。深圳的库存平衡点大约在5万套左右，而目前真实的库存量在13.8到14.2万套之间。这意味着深圳需要消耗约8万套房才能达到库存平衡点。这表明深圳的房地产市场还有较大的调整空间。

Q6: 深圳房价是否会下跌，以及5月17号政策对周边城市的影响是什么？

A6: 深圳房价不一定会下跌。5月17号的政策可能会影响深圳周边的小兄弟城市，如佛山、东莞、中山、惠州、珠海等，因为这些城市可能起到吸引中产购买力的作用。深圳和广州真正想要的是下位线的中产购买力，但这些中产购买力之前被周边城市的房子所牵制。因此，库存消耗量是现存量的两倍多，达到平衡点的两倍多。

Q7: 广州和深圳如何吸引一线城市的中产阶级？

A7: 广州和深圳现在需要统一战线，吸引一线城市的中产阶级。之前不动的原因是因为这些中产阶级在低位线城市的房子没人接。5月17号政策出台后，可能会有很多在当地工作的购房者陆续进入接盘，解套。至于选择广州还是深圳，将取决于两边哪边给的优惠力度更大。5月17号政策在南方最南边的两个一线城市，将看谁先落地。

Q8: 政府收储未卖出的房子作为保障房的看法？

A8: 政府收储未卖出的房子作为保障房，供给不变，但消化了一部分刚需需求。这可能会导致对保障房刚需的需求减少，但供给不变，从而对后面刚需房的价格产生更大压力。政府收储的第一批房子主要是郊区，尤其是之前大跃进规划的那一批，如高新区、经济开发区、新区的房子。

Q9: 政府收储的保障房未来是否会流向市场？

A9: 政府收储的保障房未来有可能会流向市场，但具体时间待定。政府并没有说一定长时间全部都放在手上。之前北京、上海在09年也进行过类似操作，后来陆续通过第三方经济机构渠道向市场释放了这些房子，且释放时不限购不限贷。

Q10: 新房在当前市场环境下的竞争力如何？

A10: 新房在当前市场环境下，要想卖得优于二手房，需要提供与二手房完全不同的优质品质。小型开发商已经意识到这一点，开始对房子本身进行赋能，如增加恒温恒湿、空气净化、空气加湿等功能，以及全屋智能解决方案。目前，小开发商的品质已经可以达标，但国字号开发商在一些主力城市的存量项目上，由于拿地成本高，品质质量可能不是特别好。

Q11: 新房市场中，普通民宅的占比以及二手房降价对其去化的影响？

A11: 在新房市场中，普通民宅的占比大约在45%到55%之间。二手房降价可能会影响新房的去化。但如果新房的品质较好，且没有降价，那么其去化情况可能会更好。目前，能够卖得比较好的新盘无一例外都是品质较好的。

Q12: 改善型需求在新房市场中的表现如何？

A12: 改善型需求在新房市场中仍然存在，尤其是金字塔尖的一波人群。但这种需求除了对房子本身的品质有要求外，还对位置有要求，如如果有杭州绝不选宁波，如果有广州绝对不选佛山。此外，目前二手房市场中，毛坯房的成交比例也是一个值得关注的问题。

Q13: 当前中国各城市空置率情况如何？

A13: 北京和上海的空置率大约在30%左右，广州和深圳的空置率分别在19%-22%和23%左右。二线城市如西安和成都的空置率在17%-19%之间，而天津等北方二线城市的空置率则在25%-30%之间。华东地区的二线城市和三线城市空置率在35%-38%，宁波的空置率不低于45%。武汉的空置率约为36%，南昌为29%，长沙为27%。东莞和佛山的空置率在37%-40%之间。空置率的高低反映了市场上未被占用的房产比例，高空置率可能意味着较大的房价压力。

Q14: 各城市二手房成交中毛坯房的比例是多少？

A14: 北京二手房成交中毛坯房的比例仅为1%-2%，上海为2%-30%，广州和深圳基本上不太可能存在毛坯房，比例在1%-2%之间。二线城市的毛坯房比例在7%-10%，江浙地区毛坯房占比在13%-16%，华中地区毛坯房比例约为13%，东莞、佛山的毛坯房比例约为9%，西南地区的毛坯房比例在11%-12%。毛坯房比例高的城市可能面临更大的房价压力，因为还有大量待消化的房产。

Q15: 5月17日降低首付比例政策的效果如何？

A15: 降低首付比例的政策可能对小部分刚需购房者有影响，但对于置换需求的购房者来说，首付比例的降低并没有太大吸引力。关键点在于贷款利率的调整，尤其是按揭利率的降低。国家已经明确表示贷款利率下限降低，这意味着无论是新增还是存量贷款都可以享受更低的利率。然而，具体的执行情况将取决于各银行总行的决策，包括按揭利率的结构调整。市场对这些金融政策的细节非常关注，因为它们直接影响到购房者的贷款成本。

Q16: 毛坯房与非毛坯房之间的价格差异如何？

A16: 在山东潍坊，毛坯与非毛坯房之间的价格差异约为1500元；济宁地区的价格差异在1000元左右；河南北部的价格差异在800到900元之间；河南南部地区的价格差异在700到1000元之间。这些数据表明，毛坯房与非毛坯房之间的价格差异因地区而异，但普遍存在一定的差价。

Q17: 政府收储对房价企稳的影响及二手房与新房的价格差异

A17: 政府收储初期主要针对外围区域，对房价企稳的帮助可能不明显。主城区的收储由于存量较少，难以形成大规模收储，且沟通成本较大。目前，主城区二手房价格普遍比新房便宜10%至20%，新房与二手房价格倒挂现象普遍存在。

Q18: 政府收储的考虑因素及以旧换新政策的影响

A18: 政府在收储时会考虑风险问题，优先收储那些价格已降至与二手房相近、且有较大库存的项目。收储后的房子将变成存量房，通过中介机构或机构销售，形成二手房市场。目前，政府收储主要针对那些已降价、且与二手房价格接近的项目，而非存在较大溢价空间的新房。

Q19: 后续政策走向及价格变化趋势

A19: 目前的政策已达到历年最低水平，从最上层统一性政策来看，已没有进一步释放的空间。接下来可能的调整主要在各城市的郊区限购政策。关于房贷利率，虽然取消了下限，但具体能降到多少还需看银行和监管部门的执行情况。目前二线城市的挂牌量已达到历史峰值，接下来需关注政府收储的规模和执行情况。

Q20: 政府收储的规模及对市场的影响

A20: 根据压力测试，政府至少需要收储150万套左右才能稳住市场。目前一线和二线城市的库存总量在600万套左右，政府收储的规模和执行力度将对市场产生重要影响。同时，需关注二手房以旧换新的政策走向，以及是否会与新房收储形成综合收储执行。建议投资者关注成都、杭州、南京、西安、天津、宁波、武汉等高库存城市的动态。

Q21: 北京和上海是否会放开户籍准入政策，以及这将如何影响房地产市场？

A21: 目前市场对北京和上海放开户籍准入政策的呼声很高，特别是对于高层次人才和中产阶级。然而，政府是否会采纳这一政策尚不明确。如果放开户籍政策，可能会吸引更多人口流入，从而对房价产生一定影响。具体影响还需观察各区的具体执行情况，如北京的顺义、通州、密云、大兴、房山等区域。

Q22: 一线城市二手房价在未来几年是否有上涨压力，涨幅是否可能超过10%？

A22: 对于北京和上海的主城区（北京四环以内，上海中环外3公里以内），未来几年房价上涨的可能性不大，可能会保持稳定。主要原因是这些区域存在很多老旧小区，可能会被拆迁征收。可以关注上海5月5号到5月10号发布的下半年拆迁工作计划，以了解具体情况。

Q23: 在房价没有上涨预期的情况下，购房需求是否会减弱？

A23: 如果房价没有上涨预期，购房需求可能会减弱，尤其是投资需求。很多投资者在做过股票投资后，表示如果能解套，不会再进入房地产市场。只有纯居住需求的购房者可能会继续购房。

Q24: 降低首套房贷首付比例至15%是否意味着国家隐性承诺房价不会跌超15%？

A24: 这个理解有一定道理。降低首付比例可能意味着国家认为房价下跌空间有限，或者有信心通过政策手段控制房价跌幅。但这还需要结合其他政策来看，如以旧换新政策。购房者可能会认为政府有能力控制房价跌幅在一定范围内。

Q25: 以旧换新政策如何影响房价？

A25: 以旧换新政策可以与降低首付比例政策相结合，形成一种组合拳，以稳定房价。购房者在首付15%后，如果发现房价下跌，可以选择以旧换新，将旧房置换为新房。这样可以有效避免房价大幅下跌的风险。

Q26: 新房和二手房的库存量以及政府收储对价格的影响如何？

A26: 目前二手房的总挂牌量或库存量约为600-620万套。如果政府能收储约25%左右的房源，即150万套左右，可能会对二手房价格产生一定影响。理想的状态下，政府通过收储多出的房源，可以达到量价平衡，稳定房价。

Q27: 二手房一年内的有效成交量大概是多少？

A27: 根据量价平衡线的计算，二手房一年内的有效成交量大概在300-400万套之间。这个成交量加上新房的成交量，可以维持市场的量价平衡。

Q28: 政府需要收储多少套房产才能稳定房价？

A28: 根据与会者和与会者的讨论，如果需要房价稳定，政府可能需要收储大约150万套房产，这样剩下的房产可以由市场消化。与会者补充说，市场的有效需求量可能在200多万套到300万套之间。

Q29: 新房市场目前的库存情况如何？

A29: 目前无法看到全国新房的总库存量。与会者提供了一个数据，即统计局公布的待售商品房面积大约为7.51亿平方米，大约对应750万套房产。与会者认为，如果要稳定房价，至少需要收储200万套。

Q30: 地方政府在房地产市场的政策是否会有超预期的风险？

A30: 尽管地方政府有意多放土地，但开发商们表现得非常冷静，不会盲目拿地。他指出，即使降低首付比例和利率，也不会立即影响市场，可能在中期，即明年或后年，才可能出现主城区房产需求激增，郊区房产挂牌量激增的情况。

Q31: 老旧小区改造和拆迁政策对市场有何影响？

A31: 上海正在执行“应拆尽拆”的政策，主要是通过货币补偿。另外，从5月1号开始，有浙江籍、福建籍、广东籍的民间投资者在杭州收购老旧小区，目的是进行改造和扩大面积以盈利，而非仅仅为了赚取拆迁款。从5月1号到现在，已经有大约三四百套此类成交。

Q32: 3000亿购买已建未售房产对租房市场有何影响？

A32: 这些房产最终可能会进入租房市场，但目前市场已经比较平衡，有足够的房源供出租。他还提到，广州、深圳、上海、杭州正在集中清理长租公寓中的“N加一”现象，即租房打隔断和二房东问题，这可能会影响租房市场的供需关系。同时，新的需求可能会由保障房和公租房来满足。

Q33: 房东价格上调的原因是什么？业主对房价的信心如何？如果买方购买力跟不上，成交是否会放缓？

A33: 房东价格上调的原因主要是2018年到2022年早期入局的投资者在杭州拱墅和钱江世纪城板块的活跃。这些投资客对房价有信心，但自住和置换型的房东相对客观克制。如果买方购买力跟不上，成交可能会放缓。

Q34: 杭州二手房小区的挂牌率是多少？不同城市间的挂牌率水平如何？

A34: 杭州二手房小区的普遍挂牌率在20%到30%之间，部分小区高达55%到60%。一线城市中，10年以后的小区平均挂牌量在9%到13%之间，18年以后的小区平均挂牌量约15%。二线城市如成都，18年以后的挂牌率约20%，10年到18年之间的房子挂牌率约15%。沈阳19年以后的次新小区挂牌率不低于30%，15年到19年之间的小区挂牌率约16%，10年到15年之间的小区挂牌率在7%到9%。

Q35: 西安郊区楼盘的折扣情况如何？转化能上升的计算逻辑是怎样的？

A35: 西安郊区楼盘的折扣在88折到85折之间，全款购买的折扣在七八折到89折之间。转化能上升的逻辑主要看外部新房需求有多少能转化到郊区楼盘上，从而带来的增幅。

Q36: 契税方面未来是否有调降的可能性？

A36: 契税方面的调降可能性主要取决于地方政府。地方政府通常出台的是短期优惠措施，而长期优惠的决策权在上层政府，因此不会有长期的优惠指导意见出现。

Q37: 北京、上海、深圳的挂牌率分别是多少？

A37: 北京新小区的挂牌率约15%，老小区约9%到11%。上海郊区盘挂牌率约15%到16%，组成区约7%到8%。深圳的挂牌率在14%到19%之间，10年以后的小区挂牌率约9%到11%。

Q38: 政策陆续释放后，对房价的影响如何？

A38: 预计各地区主城区在未来1到2年内将率先回到量价平衡状态，而贫困县郊区的库存可能会继续上升。部分库存少的城市，如大连、青岛、济南等，可能在明年率先出现价格上涨

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