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房子卖不动,实际上是好事

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想必你也注意到了,最近房地产市场的一套“政策组合拳”力度空前:首套房首付最低可达15%、取消房贷利率下限、个人公积金贷款利率下调0.25个百分点。但这对疲软已久的楼市有什么效果吗?

据说是有的。至少在深圳,自5月6日推出新政后,一些楼盘的咨询量增长了能有40%,“周末根本忙不过来,一天接待了十几批客户”。据深圳市房地产中介协会数据,5月6日-12日这一周,深圳二手房签约量约1361套,环比增长201.8%。

然而,如果你找周围人谈谈,就会发现绝大部分人对此反应相当冷淡。网上倒是流传着许多段子,揶揄着这一救市举措是想尽办法从普通人口袋里把钱抠出来,有人甚至翻出了八年前的梗——现在这看起来像是预言。


怎么理解这种反差?我想这两者并不矛盾。想想看,这就像二胎政策刚放开的时候,确实也有一波小高峰,一些原本想生而受限没法生的夫妇,赶紧趁这机会搭上末班车,然而这是难以为继的,因为从整体上说,全社会的低生育意愿早已积重难返。

现在的救市举措,无论是降低首付,还是降息,真正能打动的其实是原本就想买房、但受限望而却步的那些人。本来他们还得再攒两年钱才能买,现在门槛降低,就能当下入市了。换句话说,这一刺激市场之举,实际上是在提早透支未来的市场。

不仅如此,放款首付比例、降低房贷利率,意味着银行等金融机构的风险上升,因为放宽购房者的条件,违约的概率当然会增加。只不过,相比起当下房子卖不动而产生的“短痛”,那已经属于是未来的“长痛”了。

现实是:放宽购房资格,并不等于降低房价——房子还是那么贵,买不起的仍然买不起,降低首付最多只是让你“现在就能买,不用再等两年”,仿佛降贵纡尊似的,但200万从首付四成降到二成,贷款也从六成变为八成,你又没少付一分钱。

当然,话说回来,要是房价暴跌,那引发的冲击也是难以承受的:高位站岗的买家会充满怨愤,而剩下的潜在买家却可能仍然逡巡观望,期待更低位。到那时候,情况会愈加尴尬,而现在虽然骑虎难下,但至少可以想办法从老虎背上慢慢下来。

问题就在这里:这次看似是“放大招”,但不仅来得太迟,而且对大量想拥有自己房屋的潜在群体来说,仍然远远不够;而反过来说,这也意味着救市之举捉襟见肘,工具箱里也拿不出多少东西来——各监管机构又不能直接让房地产公司降价。


不可否认,当下各地城市的房价对普通人而言仍然高得难以企及,在全民狂热的泡沫经济时期,人们可以对之趋之若鹜,仿佛那是白菜价一样,但那其实有待于一个市场预期:房子会涨价,因而买到就是赚到,甚至比什么投资都更划算。然而,现在这一预期已经被打破了。

市场预期一旦被打破,就很难回来了。当人们不再相信房价会不断上涨时,它就不再成为一个投资选项乃至保值手段,毕竟当下普遍的市场预期就是未来几年房价将处于下行趋势。所谓“买涨杀跌”,要不是你有刚需或钱太多,为什么要这时候急着入手?反过来说,要不是卖不出去,现在会这么着急救市吗?

这种观望乃至看跌的普遍心态,意味着楼市已经已经不可能重现过去的辉煌了,而当下的种种救市举措,不论其具体做法如何,从本质上说,都是为了尽可能地为旧模式续命,让它不至于硬着陆,然而,这却无助于开辟新模式。

房子卖不动,乍看是市场疲软,各方都陷入困顿,但这正是向新模式过渡所必然会有的阵痛。如果明知道旧模式已经难以为继,那就算休克疗法太过猛烈而不可取,至少可以打开想象力,设想一下新模式将是什么样吧?


原来的土地财政模式,来钱很快,但有一个重大弊端,那就是无数中国人的钱变成了“死钱”。多少家庭“掏空六个钱包”,省吃俭用,就为了买几间水泥房子住?这势必会压缩人们其它生活费用的开支,当然更不用说投资了——房地产本身就被看作是普通家庭最大的投资。

在古代农业社会,人们有钱之后的第一反应就是去买地,又或者把钱变成金银财宝,埋入地下。无论是哪一种,其结果都是钱不再进入流通,而变成了“死钱”。在近代荷兰,很多商人发达之后都选择买地,冒险家变成了土地贵族,荷兰的黄金时代也就结束了。楼盘实际上就相当于古代的土地、金银,大笔资金都很难流动了——想想看,房地产可是叫做“不动产”。

现代经济的秘密,恰恰是要让资本流动起来,不断投资于新的前沿领域。如果一个社会明明有资本,但却很难“钱生钱”,那么可想而知,它在金融方面是相当落后的,消费也起不来,而没有这些,生产也就难以得到扩张。

如今,年轻一代想通了,既然房子那么贵,自己忙活一辈子也未必买得起,买了说不定还会跌价,那买来干嘛?还不如开开心心,该花的花。只要你抛弃房子这个重负,不用还房贷,顿时就会觉得人生轻松许多,每个月好像凭空多出来好几千。

在日本、韩国都曾经历过这样的阶段:泡沫经济破灭之后,年轻一代普遍对买房没兴趣,尤其在日本,买房居住需要缴纳的各项房产税高达房价的5%,如果卖房则须缴纳房产转让税(39%,5年以上住房20%)和资本利得税,这些都极大地打消了年轻人买房奋斗的兴趣。在对未来存在不安的情况下,购置大件物品只是增加自己肩上的负担,势必会让一些人望而却步。

这乍看似乎是楼市疲软了,但反过来想,正因此,房地产的泡沫才能逐渐破灭,市场机制发挥作用,让房价逐步回归正常。与此同时,当人们不再那么狂热地把钱用于买房,而是切身地改善自己生活时,原先被挤压的消费市场也才能慢慢有所恢复。

从日本的先例来看,泡沫破灭之后,虽然经历了长期的经济疲软,似乎陷入“低欲望社会”,但市场逐步回归理性,人们的生活品质其实是得到了改善提升的。当然,中国未必跟日本一样(能那样或许就该庆幸了),但至少我们需要清楚:旧模式不值得留恋,新模式也未必是坏事。

我当然也不知道十年二十年之后,将会是怎样,但我想,有一点是确定无疑的:那将取决于千千万万普通人的选择。

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