银行贷款展期，未办理抵押变更登记，抵押是否还有效

【案件情况】

2017年3月，李四向银行借款180万元，借款期限一年，以自己房产做抵押办理了抵押登记。2017年3月，借款到期前，李四与银行办理了贷款展期手续，展期半年。但并未办理抵押变更登记。2017年9月，借款到期后，李四未能按时还款，银行主张以李四抵押的房产优先受偿。李四则主张，借款到期，展期期间未办理抵押登记，抵押已经失效，银行无权优先受偿。法院最终判决，抵押有效，银行有权就该房产优先受偿。

【法律依据】

1.《民法典》第二百零九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第三百九十三条：“抵押权消灭的情形包括：主债权消灭、实现抵押权、债权人放弃抵押权、抵押物灭失和法律规定的其他情形。”

2.最高人民法院研究室关于抵押权不受抵押登记机关规定的抵押期限影响问题的函》（法（研）明传〔2000〕22号）的内容：“抵押权与其担保的债权同时存在，办理抵押物登记的部门规定的抵押期限对抵押权的效力不发生影响。”因此，借款展期，抵押人同意，未办理抵押变更登记，抵押继续有效。

3.《不动产登记暂行条例实施细则(2019修正)》第六十八条：“有下列情形之一的，当事人应当持不动产权属证书、不动产登记证明、抵押权变更等必要材料，申请抵押权变更登记：

（一）抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更的；

（二）被担保的主债权数额变更的；

（三）债务履行期限变更的；

（四）抵押权顺位变更的；

（五）法律、行政法规规定的其他情形。

因被担保债权主债权的种类及数额、担保范围、债务履行期限、抵押权顺位发生变更申请抵押权变更登记时，如果该抵押权的变更将对其他抵押权人产生不利影响的，还应当提交其他抵押权人书面同意的材料与身份证或者户口簿等材料。”

4.《城市房地产抵押管理办法》第三十五条规定，抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起15日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。

【法律分析】

不动产抵押权依法登记设立，当债权展期时，按照《不动产登记暂行条例实施细则（2019修正）》第六十八条规定，应当办理变更登记。但实践中，由于登记机关不配合或抵押物被另案查封等原因，导致抵押变更登记往往存在客观障碍，在此情况下，抵押权效力是否受影响随之成为争议焦点。

1.抵押权属于担保物权，物权法定原则就要求物权的设立和消灭由法律规定。借贷双方办理了贷款展期手续，抵押人也同意抵押，主债权并未消灭，双方也未形成新的债权债务关系。未办理展期抵押登记，但出借人享有的抵押物权并未消灭，抵押权依然有效。

2.债权展期属于原债权债务关系的延续，不产生新债权债务关系，原债权债务关系延续的，抵押权因担保物权的从属性原则也延续，不因债权展期而消灭。民法典》第六百七十八条、原《合同法》第二百零九条规定，借款人可以在还款期限届满之前向贷款人申请展期；贷款人同意的，可以展期。《最高人民法院关于展期贷款超过原贷款期限的效力问题的答复》（法函〔2000〕12号）进一步明确，展期贷款性质上是对原贷款合同期限的变更。最高人民法院在（2014）民申字第629号案件中同样认为，《委托贷款展期协议》约定将该贷款期限向后顺延三个月，但展期协议并未发生新的债权债务关系，故展期后的债权仍属于《最高额抵押合同》约定的担保范围。

据此，债权展期并不产生新债权债务关系，是原债权债务关系的延续，实际上是对原债权债务合同还款期限的变更，如涉及利率调整的，也属于对原债权债务合同的变更。而无论是《民法典》第三百九十三条还是原《物权法》第一百七十七条，均规定担保物权的消灭以主债权消灭或担保物权的实现为前提，故根据担保物权的从属性原则，主债权未消灭的，抵押权也未消灭。

3.《不动产登记暂行条例》等关于债权展期应当办理抵押变更登记的规定系管理性规定，司法实践亦认定债权展期未办理抵押变更登记的，不影响抵押权效力。

4.经抵押人同意的债权展期并未加重担保责任，未办理抵押变更登记不影响对第三人的公示功能，如债权逾期后并未展期的，按照原债权债务合同一般应计收罚息、违约金等，但如展期后债务人按期还款的，免除其违约责任。据此，在债权展期利率不高于原债权利率的情况下，相较展期前，抵押人的担保责任反而更少，债权展期并未加重担保责任。

而从第三人（尤其是后顺位抵押权人）的信赖利益角度来看，第三人依据抵押登记而信赖的担保责任并未加重，即第三人并未因债权展期未办理抵押变更登记而导致其信赖利益受损。据此，即便债权展期未办理抵押变更登记，也不影响对第三人的公示功能。

【实践裁判观点】

1.2020年09月30日，案号（2020）赣民申1097号，法院：江西省高级人民法院。

裁判观点：对于有抵押担保的贷款展期的，原则上应当办理抵押权变更登记，但抵押人和抵押权人未按照《不动产登记暂行条例实施细则》第六十八条规定对贷款展期办理不动产抵押权变更登记的，并不必然导致抵押权消灭。抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭。由于贷款展期并不是抵押权消灭的法定事由，案涉贷款展期后，2016年9月26日办理的抵押登记虽对债务履行期限未进行变更，但在本案无证据证明存在抵押权消灭的法定事由的情形下，应视为原抵押继续有效，具有对抗第三人的效力。

2.2018年10月29日，案号：（2018）鲁10民终2152号，法院：威海市中级人民法院。

裁判观点：本院认为，贷款展期协议重新约定了借款期限和利率的调整方式以及罚息利率，系对原借款合同内容的变更，借款合同债权并未因合同内容的变更而消灭，郑喜花主张恒丰银行威海分行与初志强签订贷款展期协议，在双方间形成的新的债权债务关系于法无据，本院不予支持。《物权法》第177条规定担保物权消灭的前提是（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。而借款合同展期并不会发生上述导致抵押权消灭的情形，恒丰银行威海分行与初志强无需重新签订抵押合同，也无需重新办理抵押登记。

3.2014年03月10日，案号：（2013）连商初字第0165号，法院：江苏省连云港市中级人民法院。

裁判观点：因《展期合同》中诺安公司的债务与原借款合同的债务是同一笔债务而非新的债务，仅是债权数额、利息及还款时间作了变更，故吉文玮与王丽娟的抵押担保不需要重新办理登记，故原告交行连云港分行对吉文玮与王丽娟提供抵押的房产在登记机关的登记金额范围内享有优先受偿权。

4.2020年06月19日，案号：(2019)鄂0102民初2158号，法院：武汉市江岸区人民法院。

裁判观点：鲁建国、鲁胜国、李霞作为抵押人对上述展期及变更协议均已知晓并签字确认，光大银行武汉分行对龙发公司享有的主债权未消灭，各方并未产生新的债权债务关系，且债务履行期限虽发生变更，但《不动产登记暂行条例实施细则》系部门规章，应属于管理性规范，违反该细则规定并不必然导致抵押行为无效。

5.2019年06月10日，案号：(2019)粤0881民初1448号，法院：廉江市人民法院。

裁判观点：2016年4月19日，原被告签订了《借款展期协议》后，虽然被告姚兴华不再重新办理抵押权变更登记，但《借款展期协议》中被告的债务与原借款合同中的债务是仍同一笔债务而非新的债务，《借款展期协议》仅是对原借款合同中的贷款金额、利息及还款时间作了变更，展期后的债务应仍属于抵押合同约定的担保范围，故借款展期不再重新办理不动产抵押权变更登记手续，不影响抵押权的效力。

6.2017年07月05日，案号：（2017）辽0113民初946号，法院：沈阳市沈北新区人民法院。

裁判观点：原告与被告恒宇公司签订借款展期合同后，被告恒宇公司抵押的土地虽然未办理抵押权变更登记，但展期合同并未发生新的债权债务关系，展期后的债权仍属于抵押合同约定的担保范围，物权登记部门在他项权利证上登记的抵押期限对担保物权的存续也不具有法律约束力。被告恒宇公司作为抵押担保人应以其抵押的房产、在建工程及土地承担抵押担保责任，故对原告要求对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。

【总结】

从法律规定及司法实践来看，主流观点认为债权展期属于原债权债务关系的延续，不产生新债权债务关系。对于有抵押担保的债权展期的，如不存在实操障碍，从合规及避免争议角度考虑，建议债权展期后及时办理抵押变更登记；如因实操障碍未办理抵押权变更登记的，亦不影响抵押权效力，但应与抵押人签署补充协议，明确其同意对展期后的债务继续承担担保责任，并应当取得其内部有效决议文件。

作者：蔡新鹏律师

陕西韬达律师事务所