风云突变 市场反转了吗？

引言：上周央行“四箭齐发”之下，市场对于房地产市场的看法大转弯。而看好房地产复苏的同时，对于下半年国内宏微观基本面的修复预期大幅提升，进而再次提升股市支撑和提振力度。于是，做多股市成为市场一致性预期，而在技术性牛市之后，对于股市的全线走牛也一片乐观，但实际上真是如此吗？

地产政策提振预期下市场风云突变

房地产市场的下行压力，对经济带来较大的影响，也引发政策的高度关注。在4月底重要会议对房地产去库存提法之后，地产积极政策持续落地。尤其是上周央行下调个人住房公积金贷款利率、调整商业性个人住房贷款利率以及调整个人住房贷款最低首付款比例等重磅政策之下，市场风云突变，对于地产行业的修复预期提升，对下半年经济预期提升，对股市整体的向好有所提升。

实际上，这并不意外，毕竟由于房地产市场整体规模大、链条长，在我国经济中占有重要地位，当前国内处于房地产周期去库、新动能增长的转型期。而随着政策的重大转向，房地产市场的修复，也势必给经济以及及股市带来利好预期。

房地产大涨是否意味着反转

在政策强攻之下，大家比较关心的问题是一系列重磅政策频出后地产大涨是否意味着预期的反转。我们认为，这仍将取决于政策是否持续以及基本面效果的转换。

一方面，需要关注房地产政策是否持续。此轮地产行情以及市场整体的上行，主要还在于政策预期导致的情绪提振。尤其是地产利好之下，市场回撤的风险降低，但房地产市场修复需时间，这个周期可能会比较长。所以，后期预期的继续提振，仍需关注政策层面市是否持续发力。但至少目前看，此轮行情的表现，主要还是政策主导下的情绪提振；

另一方面，需要关注房地产板块上行能否持续。根据国投证券的统计研究：“对照2022年至今四轮地产行情，本轮地产板块定价过热的趋势逐渐显现。其中，房地产板块周五的换手率已经超过了前四轮行情顶部的换手率，成交额占全A的比例也超过了前四轮行情顶部的平均水平。尽管换手率的顶部并不一定对应着行情的顶部，并且本轮持续时间（本轮13个交易日，平均16个交易日）偏短，但很有可能单纯依靠情绪和预期驱动上涨的行情已经走向过热。”如此，后续需要关注基本面的提升效果，以确认房地产板块整体的上行是否具备持续性。

如果政策有持续性，而二级市场的反应得以持续，那么这轮反转的确定性就会大增。而如果政策持续性偏弱，板块持续上行受阻，那么大概率就仍有反复。

股市上行动力不足 板块轮动显示主线不明

回到当前的股市当中，自春季以来，随着经济的整体修复以及政策持续发力，市场迎来一波强势的估值修复行情。不过，随着估值逐步脱离底部十分低估区域，此轮估值修复行情逐步趋于尾声。寄希望于估值提升带来的指数上行空间较为有限，而基本面的提振便成为市场新的关注点。但遗憾的是，当前宏观经济整体修复还不强，而微观企业盈利整体还处于磨底状态，对市场没有更多的提振动力，也预示着基本面的提振动力不足。

此外，4月以及今年以来，市场整体缺乏上行的主线，更多的还是板块以及题材的轮动。比如今年的行业和主线轮动的速度明显加快，市场先后出现了高股息、AI算力、出海出口、全球商品、低空经济、地产等大涨的板块或者主线，但持续性都不太强。轮动的背后，或反映市场主线不明，也或表明市场整体动力的不足。

因此，房地产板块整体的上行，除了政策持续的利好释放提振之外，基本面的改善预期则是重要因素，这也是此轮板块反弹不同于此前的重要因素。当然，这仍是结构性质的，持续性的表现，仍需关注政策的持续性以及基本面的有效转换。中期看，由于总需求的下降以及盈利模式的粗放，整体景气下行趋势已经和盘托出，在需求没有变化以及模式没有创新前，仍不建议重仓配置。而对于市场，预期有所提振下结构性机会依旧，但至于反转，在基本面没有权限修复下，或许仍需进一步的等待！