湖南
这周有两个事很火，也有必要说一下。
一个是房地产，那叫一个疯涨。
对于房地产我的观点依然还是那样，长期没问题，先不管其他国家的房地产行业是如何演变的，我们自己这两千多年以来，房子这个东西就经历过了无数个周期。
我们的文化自古以来就是“家”文化，对房子的需求是刻在骨子里的，但是万事万物讲究一个平衡，一旦一方走偏了，就会出问题。
现在包括房地产在内的诸多行业，都是供应端发展太快，远远超过了需求端，所以导致了现在的各种低迷结果。
任何东西的发展都会有一个情绪过程，也就是所谓的势能，当这个势能是正面的时候，会掩盖很多问题，但是这些问题不会凭空消失，会在某个角落积累起来。
当这个势能是负面的时候，同样也会加剧恶化速度。
房地产就是一个典型的例子，前些年建的房子太多了，正好这个行业又是一个高杠杆的行业，不管是对于供应端还是需求端，都是如此。
房地产开发商每一家都是天量的负债，买房子的消费者绝大部分也是贷款。
对于这种高杠杆情况，价格是非常敏感的，影响很深远。
当价格处于上涨阶段的时候，一片歌舞升平，所有人都开心，躺着就能资产升值。
当价格开始下跌的时候，那就到处都是麻烦，会出现很多奇葩现象。
举个我经历过的例子，去年的时候我陪朋友去看办公楼，找到一栋刚建好不久的办公楼，里里外外都弄好了，肯定没有烂尾。
但走过去一看，居然还没有任何一家公司入驻，整栋楼都静静悄悄的，人都没一个。
我们很疑惑，好不容易找到一个保安，原来这栋楼自从建好之后，就一直放着没使用过，也不对外出租。
我就纳闷了，这么大一栋楼，这么高的楼层，为什么建好之后放在那不用呢？
后来才弄明白，这栋楼的建设资金主要是贷款来的，而贷款的标准就是以当时的租金收益为评价标准。
可是建好之后，实际租金水平降低了，当初假设的租金水平根本租不出去。
正常情况下即便租金第一点也要租出去才对，总比放在那不用要好。
但是一旦降低租金，银行那边就交不了差了，除非增加抵押物来弥补。
无奈之下就只能不租出去，放在那不用，至少账面上的数据还可以照以前的假设来，贷款不会受影响。
所以就只能一直拖着，又一年多过去了，依然还是老样子，不同的是绿化里面的杂草长得更好了。
价格还有一个很重要的影响就是信心，对于花钱这个行为来说，没有人愿意花冤枉钱。
当房价在涨的时候，都会觉得越晚价格越贵，所以都很积极，这就会形成正面促进作用。
当房价在跌的时候，都会觉得过段时间会不会更低了，现在买那不是亏了嘛，于是很多人都会等等看。
对于房地产企业来说，能不能把房子卖出去是直接决定了能否生存下去的。
可是现在的问题是，消费者普遍在观望，开发商普遍很难，房地产投资一直在下滑，整个行业都困在低迷气氛中出不来。
一直这么下去肯定不行，所以一直在发布利好房地产的政策，力度肉眼可见的在加强。
最近出来的我看也有很多人在讨论，第一个是首套房首付比例降到15%，公积金贷款利率下调0.25个百分点。
这就是赤裸裸在降低买房的门槛，房价肯定是要尽力保的，同时还要促销量，那就只能扩大能买得起房子的基数，多少会有点用吧。
也正是因为这个政策，让房地产企业市值大涨，简直是疯涨，连中国平安都被带起来了。
再次证明跌的时候是一股脑的跌，涨的时候也是一点都不客气，主打一个情绪拉满。
我虽然看好房地产的未来，但是短时间内我依然觉得还会很难。
如果只是满足房子的刚需性，那么一年的市场份额充其量也就10亿平方以下，这个我之前讲房企的时候详细讲过。
如果按照这个级别，要很好的去库存，那也还得好几年。
总不能把房子又像几年前那样炒一遍吧，否则诸多房企未来几年依然会很难。
在这种背景下，除了核心城市的重要地段之外，我想不出房价有任何涨的理由。
而如果房价不涨，去库存就一定没那么容易，企业的盈利能力会非常艰难，因为这几年的地皮那可都是天价拍的。
然后是今年将发万亿的超长期国债，其中一部分用来收房子。
当然根本目的不是买消费者手里的房子，那没意义，主要是收购开发商不降价就很难卖的房子，用来做保障房和公租房。
这等于是在间接救房地产企业，因为即便把这个钱以贷款的方式给他们，除了多活一阵之外，也没实际意义，卖不出去的房子依然会荒废，把这笔钱消耗完之后，还会是老样子。
如果是花钱把某些楼盘给买下来，这才是从根源上去救这部分楼盘的房企，让他们去库存，盘活现金流。
到那时这里面也还有个问题，首先把这些房子买回去，也要能用起来才行，不管是改成保障房，还是公租房，那也得有消费者愿意接，否则买回去还是闲置就没意义。
但是位置好一点的本质上他就是可以卖出去的，无非就是价格问题。
现在换个方式交易的话，确实能保住市场价，这种批量采购然后加工后再转出去，不会直接冲击市场价格。
但是那些位置不怎么好的房子怎么办呢？那些三四线城市的房子怎么办呢？
这些房子是不可能浪费钱去采购的，最后依然还是只能靠市场慢慢消化，这个过程肯定是非常痛苦的。
所以我觉得虽然这次的政策力度很大，但是三五年内，还是以去库存为主，房地产企业还是会很难。
还是我那句讲过不下五遍的话，房地产的未来，是属于央企的，国企都难。
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