大摩为什么唱空？

上周，对于楼市来说，可谓久旱逢甘霖。

连着几天，地产股都是节节拔高。

周四的时候，万科A涨了5.82%，金地上涨4.01%，保利涨了3.14%，招商蛇口上涨2.76%。港股的内房股涨幅更夸张，阳光100涨了127%，远洋涨了46%，旭辉涨了近29%，世茂涨约18 %，融创涨约11%，连官宣爆雷的雅居乐也大涨了21%。

周五那次由各部委、省市领导、金融机构全部参会的会议，无疑是近年来针对地产规格最高的大会，全国上下一盘棋，真正实行联动，从各个层面解决房地产的问题。凸显了中央稳定房地产市场的坚定决心。可以看出，我们推动房地产行业和经济复苏的决心之大已超出预期。

这次大会出台了众人口中所谓的史诗级救市大招，即取消首套和二套住房商贷的利率政策下限；下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点；首套房商贷最低首付比例调整为不低于15%，二套房商贷最低首付比例调整为不低于25%。

在这些重大利好的刺激之下，周五A股的地产股迎来了普天同庆，有100只地产股都有不同程度的涨幅，万科A、金地集团、保利、滨江、华发等20余只股票涨停；港股内房股的涨幅没有前一天夸张，但有180只股票上涨，融创涨近30%，万科企业涨近20%，金茂、美的、龙湖等涨超10%。

此外，还有国家队要下场收房，由国家出手统一回购商品房做保障房的这个思路一直在推进，现在开始征求地方的意见。

我们可以看出，近期的救市动作其实集中在两个方面，一方面是以降低首付款比率及房贷利率的方法对购房者吹响集结号；另一方面是通过“以购代建”的方式去库存，缓解房地产企业资金方面的困局。

在政策双管齐下的强力刺激之下，在有些城市，楼市已经满血复活。

新政刚一落地，深圳的一些热门楼盘就开始出现购房者络绎不绝的情况，深夜仍然灯火通明，开发商甚至开启了通宵卖房的模式。

华尔街见闻这样描写这个周末的深圳楼市——“周末根本忙不过来，一天接待了十几批客户”，“楼盘咨询量增长40%左右”，“新政后第一天，楼盘成交了十几套房”。

据当地自媒体文杰淘楼爆料，“宝中鸿荣源胤璇这个项目开盘结果出炉，129套建面约122-127-189平的4-5房住宅，总价区间909-1177万，258批冻资，认筹比1:2，最终线上去化126套、收金约14.9亿，仅剩余3套，线下肯定很快就能卖完，等于是日光了。”

一些项目因为销售过于火爆，已经收回了原有的折扣，光明中心金地峰境誉府则是直接涨价，虽然只涨1%，但从折扣不断到涨价，这算是历史性的转折。

杭州因为在5月9日全面取消了限购，楼市的热闹景象则来得更早些。在杭州放开限购的第一天，滨江在西湖区的一楼盘就揽金5000万元。甚至早在五一期间，就已经有外地人组团到杭州抄底了。

北京在继五环外限购放开之后，还对房贷利率进行了调整，不过相比较楼市热度稍逊，但看房量有了明显提升。

然而，就在形势看上去一片大好之际，摩根却选择在这时候唱空地产股，将对中国房地产板块的看法从“有吸引力”下调至“与大市一致”。

理由是，第一，中资地产股4月中旬以来已大涨约50%，但基本面仍然疲弱，且下半年的不确定性较高。第二，存量房兜底资金规模低于预期，3000亿根本不够；第三，以旧换新和全面取消限购可能引发供应量大增，短期房价下行压力加大；第四，回收改保障房，可能导致未来市场租金和二手房价进一步下跌。

有人说，大摩在这时候泼冷水，有点居心不良，但坦白说，其观点不无道理。

诸多政策集中出台的目的是为了托盘，是为了稳定预期。所以，上周五那次最高规格的房地产大会除了那些落在实处的利好，最关键的还是传递了一个信号：楼市不崛起，政策不停歇。

楼市调整已经三年了，救市的政策诚意越来越大，购房者的收入和信心也在缓慢恢复的过程中。如果这次救市效果依旧不及预期，后续仍旧会有大招出台。