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大摩为什么唱空?

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上周,对于楼市来说,可谓久旱逢甘霖。

连着几天,地产股都是节节拔高。

周四的时候,万科A涨了5.82%,金地上涨4.01%,保利涨了3.14%,招商蛇口上涨2.76%。港股的内房股涨幅更夸张,阳光100涨了127%,远洋涨了46%,旭辉涨了近29%,世茂涨约18 %,融创涨约11%,连官宣爆雷的雅居乐也大涨了21%。

周五那次由各部委、省市领导、金融机构全部参会的会议,无疑是近年来针对地产规格最高的大会,全国上下一盘棋,真正实行联动,从各个层面解决房地产的问题。凸显了中央稳定房地产市场的坚定决心。可以看出,我们推动房地产行业和经济复苏的决心之大已超出预期。



这次大会出台了众人口中所谓的史诗级救市大招,即取消首套和二套住房商贷的利率政策下限;下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点;首套房商贷最低首付比例调整为不低于15%,二套房商贷最低首付比例调整为不低于25%。

在这些重大利好的刺激之下,周五A股的地产股迎来了普天同庆,有100只地产股都有不同程度的涨幅,万科A、金地集团、保利、滨江、华发等20余只股票涨停;港股内房股的涨幅没有前一天夸张,但有180只股票上涨,融创涨近30%,万科企业涨近20%,金茂、美的、龙湖等涨超10%。

此外,还有国家队要下场收房,由国家出手统一回购商品房做保障房的这个思路一直在推进,现在开始征求地方的意见。

我们可以看出,近期的救市动作其实集中在两个方面,一方面是以降低首付款比率及房贷利率的方法对购房者吹响集结号;另一方面是通过“以购代建”的方式去库存,缓解房地产企业资金方面的困局。

在政策双管齐下的强力刺激之下,在有些城市,楼市已经满血复活。

新政刚一落地,深圳的一些热门楼盘就开始出现购房者络绎不绝的情况,深夜仍然灯火通明,开发商甚至开启了通宵卖房的模式。

华尔街见闻这样描写这个周末的深圳楼市——“周末根本忙不过来,一天接待了十几批客户”,“楼盘咨询量增长40%左右”,“新政后第一天,楼盘成交了十几套房”。

据当地自媒体文杰淘楼爆料,“宝中鸿荣源胤璇这个项目开盘结果出炉,129套建面约122-127-189平的4-5房住宅,总价区间909-1177万,258批冻资,认筹比1:2,最终线上去化126套、收金约14.9亿,仅剩余3套,线下肯定很快就能卖完,等于是日光了。”

一些项目因为销售过于火爆,已经收回了原有的折扣,光明中心金地峰境誉府则是直接涨价,虽然只涨1%,但从折扣不断到涨价,这算是历史性的转折。

杭州因为在5月9日全面取消了限购,楼市的热闹景象则来得更早些。在杭州放开限购的第一天,滨江在西湖区的一楼盘就揽金5000万元。甚至早在五一期间,就已经有外地人组团到杭州抄底了。

北京在继五环外限购放开之后,还对房贷利率进行了调整,不过相比较楼市热度稍逊,但看房量有了明显提升。

然而,就在形势看上去一片大好之际,摩根却选择在这时候唱空地产股,将对中国房地产板块的看法从“有吸引力”下调至“与大市一致”。

理由是,第一,中资地产股4月中旬以来已大涨约50%,但基本面仍然疲弱,且下半年的不确定性较高。第二,存量房兜底资金规模低于预期,3000亿根本不够;第三,以旧换新和全面取消限购可能引发供应量大增,短期房价下行压力加大;第四,回收改保障房,可能导致未来市场租金和二手房价进一步下跌。

有人说,大摩在这时候泼冷水,有点居心不良,但坦白说,其观点不无道理。

诸多政策集中出台的目的是为了托盘,是为了稳定预期。所以,上周五那次最高规格的房地产大会除了那些落在实处的利好,最关键的还是传递了一个信号:楼市不崛起,政策不停歇。

楼市调整已经三年了,救市的政策诚意越来越大,购房者的收入和信心也在缓慢恢复的过程中。如果这次救市效果依旧不及预期,后续仍旧会有大招出台。

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