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黄奇帆:房地产的负债率都飙到90%了,房价怎么可能还会往上涨!

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“中国金融四十人论坛“学术顾问黄奇帆曾说“如果现在还认为中国的房地产只要政府刺激、房地产商调整营销方式就可以破局,房地产还以为要到20亿平方米的的话那就大错特错了,现在的14亿人已经是天花板了,人口正在不断地锐减;现在中国的城市化率已经达到了65%,这个数值已经和美国的75%不相上下了,而且中国的城市化率很特别,其实是把农村里面的年轻人和中年人剥离出来了,如果城市化率还有的增长的话,也就是增加5-6个点,这已经到头了;而且现在中国的老龄化已经很严重了,现在已经达到了21%,根据现在的速度向前看的话预计到2035年会达到30%甚至更多,到了2060年就是达到50%也不足为奇。老年人多了带来的后果就是社会层面需要的房子数量只会越来越少,并且随着死亡率增加,腾出来的房子又会多起来”。


黄奇帆

所以吴奇帆认为以上所说的几种情况都会影响住房结构。说白了就是对新房子的需求大幅下降。除了这些吴奇帆特别提到了其他几个点,他继续认为“中国的房地产商手中造好的房子只要是一年以上还没卖掉的现在统计大概有6亿平方米,这就算是一个库存了,也称为一手房库存”,另外他还提到中国老百姓买下房子没住的也很多,这种行为是纯粹的投资行为,大概占到了20%,所以中国社会这些年总的房屋面积已经达到了400亿平方米,而新建的商品房在1990年以后卖掉的已经在民众手里的有300亿平方米,而这300亿中间空置不住的又有60亿平方米。吴奇帆认为,这些闲置的房子在市场上如果按照放假上涨速度涨价20或者30%的话,就算是5年翻一番,如果真的按照这种上涨速度,即使有房子在手上也是不怕的哪怕是闲置,毕竟是上涨的心里甭提有多开心。而对于房产商来说,即使房子没卖掉但是只要房子在涨价,也会觉得很划算。说完这些吴奇帆又提到了房价不涨的情况,他说“如果房价不再涨了,那库存就是积压了,这样一来新造的房子需求也会大幅萎缩。


黄奇帆

吴奇帆又提到了整个社会面的人均住房问题,他说”现在国内的人均住房情况,2019年统计是48平方米、2020年是50平方米,而放眼全球来看,西方发达国家人均50已经是天花板了,要知道40年前我们的数据是人均5平方米,现在翻了10倍已经到了天花板了“,所以他认为到了这种情况就是想泡沫化想要增加需求也不太可能了。吴奇帆继续说到了年度投资这个事,他说”2000年是1亿平方米、2010年是10亿平方米、2017年是17亿平方米,在这过去的17年里面建设出来的房子总量涨了16倍,整个20年翻了4番,这也算是天花板了“。怎么形容16亿平方米这个事呢,吴奇帆举了一个例子,他说全世界70多亿人,2020年的新建房屋数量就是20亿平方米,而中国等于是全世界的一半了,但是中国只占到了全世界20%的人口,需求明显不足了,现在已经扩张到了人均50平方米了,还这么造房子真的没有必要了。


房子

说了这么多,吴奇帆就是要说明一个道理,那就是现在的人口结构就是在不断的腾出房子、而另一方面房地产的库存也越来越多,房子已经多的不得了了,现在的房子已经超级多了,不要在建了也不要指望它再涨价。后面吴奇帆继续说到了中国的土地价格和房地产的价格,他说”这两个指标20年间翻了四番,像上海最贵的地段衡山路,之前的房子价格是最多7000一平米,涨价20倍就是14万一平米,王府井也是一样的,差不多涨价16倍以上、还有新疆乌鲁木齐的二道桥2000年的时候是700多块一平米,20年以后都是2万块了“。举了这么多例子其实全国范围来看也是差不多的,基本上都是20年翻四番,土地价格其实也是一样的,每亩从100万变成1000万或者2000万,10倍十几倍的涨。一般来说只要有20年翻4番这样的迹象存在的话,所有的房产商都会想着去囤房,毕竟房子造出来卖不掉5年后涨价了就会囤地炒地,大家都不再惧怕库存和规模,然后就是拼命融资贷款,规律就是这样。除了以上所说的这些,吴奇帆还说到了危旧房改造这事,他说”城市旧城改造、基础设施建设现在大规模基建也做的差不多了,需求没有了,还有就是城市里面的学校和医院建设也到头了,而且大学也过剩了“。


房子

他还说到了1980年的事情,他说当时大学生在校生的占地人均只有10平方米,教育部当时还定了一个制度,就是大学生人均占地定到了50平,而现在呢,整个国内范围来看,3000多所高校,在校生人均占地面积已经达到了50平方米,所以现在大学已经不需要再扩张了,也没必要再变成4000个大学,从这个方面来讲,教育公共设施也到头了。最后一个,房地产金融,中国的房地产商负债率都在90%,总不能再降到零资产吧,所以房地产商的杠杆率从10%飙升到了90%的负债率已经到顶了,即使十年后也不会变成105%,因此可以得出结论,新阶段,新常态就要出现了。


房子

既然拐点要来了,现在各大城市为了排忧解困可谓都是使出了大招。像我们熟知的杭州已经彻底解除了限购措施,从5月9日杭州市政府发布的通知来看,已经明确表示在杭州市范围内购房已经不再审核购房资格,其目的就是为了刺激楼市,而新政发布后,杭州新政首日的二手房咨询量已经增加了54%,二手房新增买卖房源增长了91%,从5月11日的数据来看,杭州市新增了挂牌房源939套,涨价房源180套,降价房源2033套,这确实有效刺激了民众的购房需求。所以说嘛,就像吴奇帆说的那样,房地产市场新阶段新常态就要出现了,而杭州的新已经开始了,相信其他城市的新也会开始。

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